Решение от 17 декабря 2018 г. по делу № А56-98619/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98619/2017
17 декабря 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель Гудошина Евгения Анатольевна (адрес: Россия 188300, Гатчина, Ленинградская область, ул.К.Маркса д.49/51,кв.35, ОГРН: );

ответчик: Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (адрес: 188300, г. Гатчина, Ленинградская область, Гатчинский район, пр. 25 октября, д.21, ОГРН <***>);

об оспаривании рыночной стоимости объекта,

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 20.06.2018),

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 18.06.2018),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района (далее – ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

До вынесения решения по существу спора истец заявил об уточнении исковых требований, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости на арендуемое нежилое помещение расположенное по адресу: <...> , а также установить стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 2 300 000 руб.

Уточненные требования приняты судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал на иск, просил привлечь к участию в деле в качестве соответчика оценщика - ФИО5.

Истец возражал относительно привлечения указанного лица в качестве соответчика, ссылаясь на злоупотребление ответчиком правом и затягивание процесса по делу.

Как указано в статье 46 АПК РФ при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

В случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.

Поскольку в данном случае с учетом предмета иска основания для привлечения ФИО5 к участию в деле в качестве соответчика отсутствуют, суд отклонил ходатайство Комитета.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Предприниматель в соответствии с договором аренды от 02.03.1998 №54 является арендатором нежилого помещения общей площадью 133,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), предприниматель 25.03.2013 обратилась в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

Однако ответ на данное заявление не последовал.

Повторно предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о выкупе 01.06.2017.

Письмом от 21.07.2017 Комитет предложил предпринимателю выкупить помещение по цене 4 231 961 руб.

Считая предложенную выкупную стоимость объекта завышенной, предприниматель 18.10.2017 направил в Комитет письмо с предложением о выкупе помещения по цене 2 300 000 руб.

Поскольку Комитет на письмо предпринимателя не отреагировал, последний обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.06.2017 было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Агентство Консалтинга и оценки» ФИО6 и/или Ермаку П.В.

Заключение эксперта поступило в суд. В судебном заседании 25.07.2018 был произведен допрос эксперта, что подтверждается протоколом и аудиозаписью от 25.07.2018.

Комитетом было заявлено о проведении повторной экспертизы по делу.

Заслушав пояснения эксперта, рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что представленное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку при экспертизе допущены существенные погрешности при отборе объектов-аналогов, которые значительно повлияли на результат оценки.

Проведение повторно экспертизы поручено эксперту ООО «Бюро Независимой Экспертизы «Версия» Санкт-Петербург ФИО7

Заключение эксперта от 12.11.2018 №580 поступило в суд. Согласно указанному заключению которому рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 2 357 000 руб. без учета НДС.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каких-либо иных обоснованных опровержений выводов, сделанных экспертом, либо доказательств невозможности использования помещения для целей, указанных экспертом, недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, суду сторонами не представлено, заключение эксперта не оспорено.

Представленное в дело заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта составляет 2 357 000 руб.

Поскольку предложенная Комитетом предпринимателю цена выкупаемого имущества в размере 4 238 961 руб. не соответствует установленной в ходе судебного разбирательства рыночной цене помещения, требование истца о признании предложенной Комитетом рыночной цены недостоверной также подлежит удовлетворению.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Однако настоящий спор предполагает необходимость установления судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте рыночной цены помещения, по которой у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в его удовлетворении, поскольку обязан установить выкупную стоимость имущества.

Учитывая, что целью обращения истца является выкуп имущества по цене, определенной по результатам рассмотрения настоящего спора, удовлетворение исковых требований направлено на урегулирование отношений обеих сторон.

По настоящему делу расходы на оплату экспертизы несли как истец, так и ответчик. При этом правовой интерес в выкупе имущества по рыночной цене имеется именно у предпринимателя, в связи с чем суд считает возможным оставить на истце понесенные им расходы по оплате экспертизы. В то же время, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>., установленную на основании отчета об оценке №ОН-17033/12 от 18.08.2017.

Установить стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в размере 2 357 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района в пользу предпринимателя ФИО2 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.