Решение от 31 января 2020 г. по делу № А24-9123/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-9123/2019
г. Петропавловск-Камчатский
31 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 31 января 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)

к

обществу с ограниченной ответственностью

«Эй-Пи Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:739 (здание насосная противопожарного водоснабжения, незавершенное строительство), адрес (местонахождение) объекта: <...>, инвентарный номер 8067, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:515, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 01-08-01/7/20 (сроком по 31.12.2020), диплом;

от ответчика:

не явились

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эй-Пи Трейд» (далее – ответчик, ООО «Эй-Пи Трейд», общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:739 (здание насосная противопожарного водоснабжения, незавершенное строительство), адрес (местонахождение) объекта: <...>, инвентарный номер 8067, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:515, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

До начала предварительного судебного заседания от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором общество требования истца не признает. В обоснование возражений общество ссылается на то, что во время проектных работ выяснилось, что часть объекта незавершенного строительства Здание склада материального с колерной мастерской лит НН1 выходит за границу земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010114:4748 (внешние контуры участка формировались предыдущим собственником). По указанной причине в выдаче градостроительного плана земельного участка было отказано. Отсутствие градостроительного плана влечет невозможность получения разрешения на строительство (реконструкцию) – пункт 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и, соответственно, ввод объекта в эксплуатацию. Для решения данного вопроса ООО «Эй-Пи Трейд» вынуждено выкупить объект недвижимости, расположенный на смежном земельном участке 41:01:0010114:515 (Здание насосная противопожарного водоснабжения, незавершенное строительство) и оформить на него договор аренды от 13.07.2016 № 55/16. Позже 24.11.2017 между Департаментом и ответчиком подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 55/16, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010114:5039, для завершения строительства объекта – здание насосная противопожарного водоснабжения, незавершенное строительство.

Также заявитель указывает на наличие на протяжении трех лет судебных споров, связанных с оспариванием права собственности ООО «Эй-Пи Трейд» на объекты недвижимости по ул. Вулканная, 40, в том числе 3 объекта незавершенного строительства. В связи с чем, общество не имело возможности осуществить достройку объектов незавершенного строительства в срок, установленный договоров аренды земельного участка от 10.03.2015 № 22/15 по объективным причинам.

Ответчик явку своих представителей в заседание суда не обеспечил, о времени и месте предварительного и судебного заседания извещен надлежащим образом по правилам статей 121–123 АПК РФ.

Представитель истца в предварительном судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Суд признал дело подготовленным к рассмотрению по существу и в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее изложенную правовую позицию.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела,

29.06.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Эй-Пи Трейд» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:739, расположенный по адресу: <...>.

13.07.2016 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО «Эй-Пи Трейд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 55/16, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010114:515, площадью 0,1526 га (одна тысяча пятьсот двадцать шесть кв.м), категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): <...>; фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта: «Здание Насосная противопожарного водоснабжения, незавершенное строительство» (далее – Участок).

В соответствии с пунктом 1.3 договора Участок находится в пользовании у арендатора с 29.06.2015. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключается однократно на три года и действует по 13.07.2019.

Письмом от 02.04.2019 № 01-08-01/1788/19 Управление предупредило общество об окончании срока действия договора аренды от 13.07.2016 № 55/16, а также о необходимости завершения строительства до указанной даты (до 13.07.2019)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.11.2019 № КУВИ-001/2019-27838508 на момент прекращении действия договора, степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, составила 85 %.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 13.07.2016 № 55/16 истек, а строительство спорного объекта недвижимости обществом не завершено, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения», Управление осуществляет функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе, осуществление в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (пункт 1.2.14).

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действительно предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельный участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ. Приведенные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 13.07.2016 № 55/16, заключенного с ООО «Эй-Пи Трейд», после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных выше норм.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 13.07.2016 № 55/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.11.2019 № КУВИ-001/2019-27838508 на момент прекращении действия договора, степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, составила 85 %.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на невозможность ввести спорный объект в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре аренды, в связи с проведением кадастровых работ по перераспределению арендованных земельных участков, несвоевременным получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2019 № ru-301-000-65-2019), наличием судебных споров, связанных с оспариванием конкурсным управляющим ООО «Стройкомплекс» права собственности ООО «Эй-Пи Трейд» на объекты недвижимости, расположенные по ул. Вулканная, 40 (дело № А24-895/2014).

Доводы ответчика подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и по существу истцом не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с длительной процедурой согласования документов по строительству спорного объекта, наличием судебных споров, а, следовательно, имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:739 (здание насосная противопожарного водоснабжения, незавершенное строительство), адрес (местонахождение) объекта: <...>, инвентарный номер 8067, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:515, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Ю. Лебедева