Решение от 17 сентября 2025 г. по делу № А05-11396/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11396/2024
г. Архангельск
18 сентября 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ельцовой В.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МясКом» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164504, <...>) к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164501, <...>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 213,1 кв. м с кадастровым номером 29:28:112203:642, расположенного по  адресу: <...>, помещ. 3Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; место жительства: Россия, 300020, Тульская область, Ленинский район, дер. Хопилово).

В судебном заседании присутствовали:

представитель общества с ограниченной ответственностью «Мяском» ФИО2 (по доверенности от 01.01.2025 в заседании 21.08.2025 и 04.09.2025);

представители комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска ФИО3 (по доверенности от 27.09.2024            № 13-01-24/64 в заседании 21.08.2025), ФИО4 (по доверенности от 14.02.2025 в заседании 04.09.2025);

эксперт общества с ограниченной ответственностью «Респект» ФИО5 (в заседании 21.08.2025).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «МясКом» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к  комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 213,1 кв. м с кадастровым номером 29:28:112203:642, расположенного по адресу: <...>, помещ. 3Н, и изложении пункта 2.1 этого договора в  следующей редакции «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 550 000 (Два миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –  ФИО1).

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 213,1 кв. м с кадастровым номером 29:28:112203:642, расположенного по адресу: <...>, помещ. 3Н, изложив пункт 2.1 этого договора в  следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 988 000 (Два миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».».

Ответчик представил отзыв и дополнительные возражения, в которых просил урегулировать разногласия, установив цену объекта недвижимости в размере 3 384 000 руб.

Лица, участвующие в деле, считаются извещёнными надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в суд 12.08.2025 не обеспечили, в связи с этим судебное заседание 12.08.2025 проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 12.08.2025 был объявлен перерыв до 14 ч 15 мин 21.08.2025, а в судебном заседании 21.08.2025 – перерыв до 14 ч 00 мин 04.09.2025. Информация об объявленных перерывах и о времени и месте продолжения судебного заседания опубликована на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьями 123, 156, 163 АПК РФ судебное заседание 21.08.2025 и 04.09.2025 продолжено в отсутствие ФИО1, извещённой надлежащим образом об объявленных перерывах и о времени и месте продолжения судебного заседания.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании 21.08.2025 и 04.09.2025 на исковых требованиях настаивала.

Представители ответчика ФИО3 в судебном заседании 21.08.2025 и ФИО4 в судебном заседании 04.09.2025 поддержали возражения против урегулирования разногласий в заявленной истцом редакции.

В судебном заседании 21.08.2025 присутствовала эксперт общества с ограниченной ответственностью «Респект» ФИО5, которая дала пояснения по заключению эксперта и дополнениям к заключению эксперта, ответила на вопросы суда и представителей лиц, участвующих в деле.

Оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд установил, что спор возник при следующих обстоятельствах.

Как следует из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, Общество является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 213,1 кв. м с кадастровым номером 29:28:112203:642, расположенного по адресу: <...>, помещ. 3Н.

Общество 01.08.2026 включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, является микропредприятием.

Общество 16.04.2024 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного нежилого помещения.

Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 11.07.2024 № 97-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости, определённой отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого муниципального имущества от 14.06.2024 № 119-24-КУМИ-1 в размере 5 205 000 руб. без учёта налога на добавленную стоимость.

Письмом от 17.07.2024 №11-04-04/5218 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Пункт 2.1 проекта договора купли-продажи муниципального имущества приведён в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 5 205 000 (Пять миллионов двести пять тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого муниципального имущества от 14.06.2024 № 119-24-КУМИ-1. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».».

Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и предложило подписать договор в редакции протокола разногласий, которым цена выкупаемого имущества устанавливалась в размере 2 550 000 руб. без учёта налога на добавленную стоимость.

Письмом от 16.08.2024 № 11-04-04/6013 Комитет уведомил Общество об отклонении предложенной в протоколе разногласий редакции пункта 2.1 договора.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд находит иск подлежащим удовлетворению, а спорное условие договора подлежащим урегулированию в предложенной истцом редакции, при этом руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 статьи 446 ГК РФ указано, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1 договора, то есть величины продажной цены нежилого помещения. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом, в размере 5 205 000 руб., посчитав её завышенной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилого помещения Комитетом указана в размере 5 205 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого муниципального имущества от 14.06.2024 № 119-24-КУМИ-1.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого муниципального имущества, суд определением от 07.02.2025 назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024 (дата обращения с заявлением о выкупе). Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Респект» ФИО5, имеющей соответствующую квалификацию и стаж работы в оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта от 24.03.2025 № 197/25-СД рыночная стоимость рассматриваемого нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024 составляет 3 393 000 руб.

В дальнейшем экспертом представлены дополнения от 06.06.2025 к заключению эксперта, согласно которым рыночная стоимость рассматриваемого нежилого помещения по состоянию на 16.04.2024 составляет 2 988 000 руб.

В ходе судебного заседания 21.08.2025 эксперт ФИО5 дала объяснения по экспертному заключению и дополнениям к экспертному заключению, ответила на дополнительные вопросы суда и представителей сторон.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведённым в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»                 (далее – Постановление № 23), не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Требования к форме и содержанию заключения эксперта содержатся в статье 86 АПК РФ. В данном случае нарушений положений указанной статьи судом не установлено. Представленное экспертное заключение и дополнения к нему по форме и содержанию соответствуют требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении № 23, следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

В силу положений статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»            (далее – Закон № 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4 Закона № 73-ФЗ).

Изучив заключение эксперта от 24.03.2025 № 197/25-СД и дополнения к этому заключению эксперта от 06.06.2025, суд пришёл к выводу о том, что эти документы составлены в соответствии с требованиями статьи 86 АПК РФ, подготовлены экспертом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки.

Означенные документы содержат чёткие ответы на поставленный вопрос, перечень применённых источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования, а выводы эксперта изложены ясно, последовательно и обстоятельно аргументированы, не допускают двоякого толкования.

Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведённых исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы Так, экспертом изучены представленные документы. проведён осмотр объекта исследования, проанализировано месторасположение объекта экспертизы, проведён анализ рынка, произведён выбор объектов – аналогов, проанализированы данные об аналогах с учётом необходимых корректировок, произведён расчёт рыночной стоимости объекта экспертизы путём сравнительного подхода методом корректировок, а также с применением доходного подхода, произвёл согласование результатов.

Приведённые в дополнениях к заключению эксперта корректировки ответа на поставленный вопрос обусловлены профессиональным мнением эксперта о необходимости применения иного коэффициента капитализации (14% вместо 11%) с учётом характеристик объекта оценки.

Противоречий в выводах эксперта судом не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании 21.08.2024 дала подробные и исчерпывающие комментарии по экспертному заключению и дополнениям к нему. Оснований не доверять выводам и пояснениям эксперта, у суда не имеется.

Оценив заключение эксперта и дополнения к нему по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришёл к выводу, что означенное экспертное заключение, уточнённое дополнениями к заключению эксперта, может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку подготовлено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является достаточно мотивированным.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств. Поскольку из материалов дела не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, постольку у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта и дополнений к нему, а равно и для вывода недостоверности выводов эксперта. Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов и сведений, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы, с оформлением заключения эксперта само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Поскольку по итогам проведённой судебной экспертизы определена иная величина рыночной стоимости помещения, при этом оснований не согласиться с заключением эксперта, уточнённым дополнениями к заключению эксперта, не имеется, суд считает возможным пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 988 000 (Два миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».».

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Поскольку иск удовлетворён, с ответчика в пользу истца следует взыскать 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Так как ответчик является лицом, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, понесённые ответчиком расходы на оплату проведения судебной экспертизы не подлежат возмещению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска и обществом с ограниченной ответственностью «МясКом» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 213,1 кв. м с кадастровым номером 29:28:112203:642, расположенного по адресу: <...>, помещ. 3Н, изложив пункт 2.1 этого договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 2 988 000 (Два миллиона девятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «МясКом» (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                                                            И.В. Быстров