Постановление от 7 мая 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-50977/2025
08 мая 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Данилиной М.Д.,

судей Галенкиной К.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Гочяном С.С.

при участии:

от истца: ФИО1 по паспорту

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.04.2024


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31366/2025) общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2025 по делу № А56-50977/2025 (судья Парнюк Н.В.), принятое по иску

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Альфа-М»

о внесении изменений в договор аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, Общество) о внесении изменений в договор аренды, а именно:

- изменить условия договора аренды нежилого помещения от 30.09.2021 №АМ-5219-15/2021, заключенного между истцом и ответчиком, изложив пункт 3.1.1. указанного договора в следующей редакции: «3.1.1. Размер постоянной части арендной платы составляет 63 000 (шестьдесят три тысячи) руб. за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».

Решением суда первой инстанции от 29.10.2025 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Определением апелляционного суда от 02.04.2026 ввиду нахождения судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е. в очередном отпуске в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Балакир М.В. на судью Изотову С.В., судьи Целищевой Н.Е. на судью Галенкину К.В.

Протокольным определением от 02.04.2026 апелляционный суд отложил судебное разбирательство.

В судебном заседании 30.04.2026 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Предприниматель является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 47:16:0401003:167, общей площадью 105,8 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Синявинское городское поселение, гп. Синявино, ул. Кравченко, д: 11 (далее - Помещение).

В связи с приобретением 21 марта 2023 года Помещения Предприниматель принял на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 30 сентября 2021 года №АМ-5219-15/2021 (далее - Договор).

Как следует из раздела 3 Договора арендная плата состоит из двух частей - постоянная и переменная. Установленный при заключении Договора размер постоянной части арендной платы составил 60 000 (шестьдесят тысяч) руб. за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы помимо стоимости пользования помещением включает в себя также расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений.

Пунктом 3.2. Договора предусмотрена возможность пересмотра постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия Договора.

В соответствии с указанным условием Договора, а также с учетом того, что размер арендной платы не изменялся с момента заключения Договора, несмотря на ежегодное увеличение индекса потребительских цен на территории Ленинградской области, Предприниматель 21 марта 2023 года направил в адрес ответчика письмо №8 с предложением об изменении размера арендной платы до 63 000 руб. в месяц с 01 мая 2023 года в связи с увеличением индекса потребительских цен на территории Ленинградской области на 10,83% за 2022 год.

Ответчик письмом от 21 апреля 2023 года отказал в увеличении арендной платы сославшись на нестабильную политическую и экономическую обстановку в стране, введение санкций, увеличение цен на импортные напитки и т.п.

В 2024 году Предприниматель направил в адрес ответчика письмо от 14.03.2024 № 72 с предложением о заключении дополнительного соглашения к Договору с увеличением постоянной части арендной платы на 5%, т.е. до 63 000 руб. в месяц с 01.05.2024 в связи с увеличением индекса потребительских цен на территории Ленинградской области на 10,83 за 2022 год и на 6,04% за 2023 год.

Ответчик последнее предложение истца о заключении дополнительного соглашения к Договору с увеличением постоянной части арендной платы на 5%, т.е. до 63 000 руб. в месяц оставил без ответа.

Ссылаясь на то, что на письмо от 14.03.2024 № 72 с предложением о заключении дополнительного соглашения к Договору с увеличением постоянной части арендной платы на 5%, т.е. до 63 000 руб. в месяц с 01.05.2024 Общество не ответило, Предприниматель обратился с иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В данном случае из материалов дела следует, что арендная плата по Договору состоит из постоянной (фиксированная сумма ежемесячно) и переменной (возмещение затрат на коммунальные услуги ежемесячно) частей, при этом в пункте 3.2 Договора стороны действительно согласовали возможность пересмотра размера постоянной части арендной платы.

Вместе с тем из буквального толкования пункта 3.2 Договора (статья 431 ГК РФ) не следует, что стороны согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, а, напротив, следует, что такое изменение возможно только по соглашению сторон.

Пункт 3.2 Договора не наделяет арендодателя правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления арендодателя.

Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в виде дополнительного соглашения к Договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен. Ни одна из сторон Договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

При этом такой порядок пересмотра арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства, а равно законным интересам истца.

Таким образом, из буквального значения содержащихся в Договоре слов и выражений, в том числе изложенных в пункте 3.2, следует, что изменение размера постоянной части арендной платы предусмотрено Договором исключительно на основании волеизъявления обеих сторон Договора путем заключения соответствующего двустороннего соглашения; возможность увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке Договором не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав и истолковав условия спорного договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у арендатора обязанности заключить с арендодателем дополнительное соглашение об изменении размера постоянной части арендной платы, увеличенной арендодателем в одностороннем порядке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В данном случае Предприниматель не может быть признан слабой стороной, поскольку не доказано, что он был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания пункта 3.2 Договора.

Истец как субъект предпринимательской деятельности действуют по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимают все необходимые решения, в том числе с учетом своих финансовых возможностей, а также оценивают все риски неблагоприятных последствий в результате принятых им решений.

Сторонами Договора являются два участника экономического оборота, которые при заключении Договора действовали добровольно и не были связаны какими-либо ограничениями либо императивными требованиями.

В данном случае не имеется оснований для применения иных, не согласованных сторонами условий Договора о порядке расчета арендной платы. Применение иного подхода при начислении арендной платы, рассчитанной на основании условий Договора, нарушает свободу договора при его заключении и баланс интересов сторон.

Договор заключен сторонами без протокола разногласий, следовательно, заключая Договор, арендодатель был согласен со всеми условиями Договора, в том числе и с размером арендной платы.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать Предпринимателя слабой стороной Договора, которая имеет право на его изменение в порядке защиты от несправедливого договорного условия.

С учетом изложенного, включение в Договор условия о возможности пересмотра размера арендной платы не означает предоставление одной из сторон права на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

При таком положении, поскольку соглашение об изменении размера арендной платы сторонами не достигнуто и обязанность ответчика заключить такое соглашение не следует ни из закона, ни из Договора, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Поскольку обжалуемое решение принято при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильном применении норм материального права, оно подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат взысканию с Предпринимателя в пользу Общества.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2025 по делу № А56-50977/2025 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» 30 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


М.Д. Данилина


Судьи


К.В. Галенкина


С.В. Изотова