Решение от 2 марта 2023 г. по делу № А53-35436/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35436/22
02 марта 2023 г.
г. Ростов-на-Дону




Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2023 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Блок Пост» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО2– представитель по доверенности от 18.01.2022,

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 18.10.202,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Блок Пост» о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35348, освобождении земельного участка с кн 61:44:0073012:112.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил свою позицию, против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям.

В судебном заседании, состоявшемся 21.02.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.02.2023 до 17 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области в сети Интернет - http://rostov.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из представленных в материалы дела документов, 12.05.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 35348 (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:112, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, площадью 2764 кв.м.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с момента регистрации договора до 13.09.2022.

В силу п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования (п. "б"), неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

27.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «ККПД-Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Блок Пост» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «Блок Пост» приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35348. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2019.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:112, площадью 2764 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу:, виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «Блок Пост».

При проведении контроля за соблюдением условий договора Департаментом было установлено, что спорный земельный участок используется ООО «Блок Пост» с нарушением условий договора, а именно: земельный участок эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку, о чем свидетельствуют акты обследования земельного участка от 29.03.2021 № 1045, № 1388 от 27.05.2021.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. № 59.30-9185/6 от 22.04.2021 с требованием устранить нарушением условий договора до 24.05.2021.

Однако, как указывает истец, нарушения не были устранены, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 06.10.2022 № 2499.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 02.06.2021 исх. № 59.30-12514/6 с предложением в срок до 15.06.2021 расторгнуть договор аренды от 12.05.2014 № 35348.

Как указывает истец, участок продолжает использоваться не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в суд с иском о расторжении договора.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса позволяет заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом, приобретая в 2019 году права и обязанности арендатора по договору аренды 2014 года на основании договора уступки, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды участка не по целевому назначению, не в соответствии с условиями договора.

Договором аренды от 12.05.2014 № 35348 спорного земельного участка предусмотрено, что жилищное и иное строительство должны быть завершены в срок не более 10 лет (до 13.09.2022).

На основании соглашения от 01.03.2021, заключенного сторонами срок договора продлен до 13.09.2025.

Соответственно, в настоящее время, срок предусмотренный договором для строительства не истек.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35348 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012 № 34142. То есть с указанного времени земельный участок в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1.1) не используется, о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился лишь в 2019 году.

Ответчик возражает против удовлетворения требований истца, по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что в настоящее время участок им не эксплуатируется для автостоянки, разрабатывается проектная документация по возведению на нем сооружений, в том числе линейных и благоустройству территории. Проводятся иные мероприятия для целевого освоения земельного участка.

Ответчик задолженности по арендной плате не имеет, срок освоения земельного участка (осуществление строительства) предусмотренный договором (13.09.2022), продлен до 13.09.2025. Земельный участок самовольно используется ФИО4 под автостоянку.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:112, площадью 2764 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу: виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

Актом обследования земельного участка № 2499 от 06.10.2022 подтверждается, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:112, по-прежнему расположена плоскостная автостоянка, земельный участок огорожен сеткой рабицой, доступ ограничен. На момент обследования на огороженной территории расположены: пункт охраны и припаркованы легковые автомобили.

Стоянка, для строительства которой обществу был предоставлен земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35348, отсутствует. Указанное свидетельствует о неосвоении земельного участка и является основанием прекращения договора аренды по основания статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами суд приходит к выводу, что земельный участок используется ООО «Блок Пост» с нарушением условий договора.

В обоснование возражений на иск ответчик ссылается на принятие им мер по корректировке проекта планировки территории, положения которого стали препятствием в выдаче разрешения на строительство объекта на спорном участке, в обоснование чего представлено обращение ответчика в Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону.

Письмом Департамента архитектуры и градостроительства от 22.11.2021 в оказании услуги «Подготовка документации по планировке территории» в разрезе подуслуги «Подготовка правового акта администрации города Ростова-на-Дону «О подготовке документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории» обществу было отказано по причине не представления заявителем проекта планировки территории и проекта межевания территории, обоснования срока подготовки документации по планировке территории (не более 1 года).

До настоящего времени документация по планировке территории ответчиком не получена.

В рамках дела № А53-11340/2020 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (письмо от 25.12.2019 № 59-34-2/49334) об отказе в выдаче разрешения на строительство наземной одноуровневой открытой автостоянки на 40 машино-мест площадью 756 кв. м. В этом деле суды установили, что документацией по планировке территории на земельном участке запланировано строительство объекта транспортной инфраструктуры (подземной трехуровневой автостоянки на 180 машино-мест площадью 5400 кв. м), характеристики которого не соответствуют характеристикам заявленного обществом объекта. Оспариваемое решение уполномоченного органа направлено на предотвращение возможного дефицита парковочных мест, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан на конкретной территории, соответствует приведенным нормам законодательства о градостроительной деятельности, и не может нарушить права и законные интересы общества в сфере его экономической деятельности. Доводы ответчика (о принятии необходимых меры к освоению участка; своевременном внесении арендной платы в полном объеме; недоказанности департаментом публичного интереса в расторжении договора) проверялись судами при разрешении спора и были ими отклонены с указанием мотивов непринятия.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора аренды опровергаются представленными в материалы дела претензией от 22.04.2021 и уведомлениями от 19.12.2019, 02.06.2021 направленными истцом по юридическому адресу ответчика заказным письмом.

Использование земельного участка третьим лицом ФИО4 для парковки транспортных средств не изменяет выводы суда о неисполнении ответчиком обязательств по освоению земельного участка.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, учитывая использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению, суд приходит к выводу о правомерности требований истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендуемое имущество. Суд установил срок 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ)государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35348.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Блок Пост» в течение пятнадцати дней с момента вступления в силу решения суда освободить и передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:112.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Блок Пост» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



СудьяО.П. Захарченко