Решение от 22 февраля 2023 г. по делу № А21-12228/2022

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-12228/2022

« 22 » февраля 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена « 15 » февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен « 22 » февраля 2023 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи А.В. Брызгаловой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***> ИНН <***>, <...>)

к ООО «Краста (ОГРН <***> ИНН <***>, <...>)

о признании права собственности отсутствующим

третьи лица: Управление Росреестра по Калининградской области, ООО «Промтехника»


при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.09.2022, удостоверению

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 28.11.2022, паспорту,

от третьих лиц:

от ООО «Промтехника»: ФИО4 по доверенности от 17.01.2023, паспорту,

от Управления Росреестра: извещено, явка представителя не обеспечена



Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Краста» (далее – ООО «Краста», Общество, ответчик) о признании права собственности ООО «Краста» на объект незавершенного строительства со степенью готовности 83% с кадастровым номером 39:15:110651:104, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:15:110651:271 по адресу: ш. Балтийское, д. 118 в г. Калининграде отсутствующим и исключении данного объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

Требования истца мотивированы тем, что поскольку объект незавершенного строительства, право собственности на которое, было зарегистрировано за ответчиком, отсутствует на земельном участке, сам факт регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права Администрации, поскольку ограничивает возможность реализации прав в части распоряжения земельным участком, собственником которого является истец. По мнению истца, спорный объект не является объектом недвижимости, так как не обладает признаками, указанными в части 1 статьи 130 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и общество с ограниченной ответственностью «Промтехника» (далее – третьи лица).

Управление Росреестра по Калининградской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Арбитражный суд считает возможным на основании частей 2, 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика, поддержала доводы письменного отзыва, просила отказать в удовлетворении требований, полагая недоказанным отсутствие объекта недвижимости на арендуемом Обществом земельном участке, со ссылкой на представленные в материалы дела доказательства, заявила о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица поддержал позицию Администрации.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, суд

установил:

05.11.2016 между ООО «ВАДИАН» и ООО «Краста» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 2579 кв.м., степенью готовности 83% кадастровый номер 39:15:110651:104, расположенный по адресу: <...>.

Право собственности на указанный незавершенный строительством объект было зарегистрировано ООО «Краста» в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области от 18.06.2019 по делу №А21-14349/2018 между ООО «Краста» (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 208/2019-А от 27.09.2019, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 39:15:110651:271, площадью 2264 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): <...>, вид разрешенного использования: для завершения строительства автозаправочной станции и пункта техобслуживания автомобилей.

Срок действия указанного договора, с учетом дополнительного соглашения установлен до 28.09.2028 (пункт 1 соглашения от 12.09.2022).

Согласно письму Комитета муниципального контроля Администрации ГО «Город Калининград» от 16.09.2022 в ходе обследования земельного участка с кадастровым номером 39:15:110651:271 установлено, что земельный участок порос дикорастущей растительностью, ведение какой-либо деятельности не зафиксировано.

С учетом информации Комитета муниципального контроля Администрации ГО «Город Калининград» и, полагая, что спорный объект не является объектом недвижимости, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из смысла указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Из разъяснений данных в пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования статей 130, 131, 235 ГК РФ следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Исходя из пояснений, данных представителем истца в ходе судебного разбирательства, со ссылкой на письмо Комитета муниципального контроля, на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, отсутствуют объекты недвижимого имущества, обладающие признаками, указанными в части 1 статьи 130 ГК РФ.

Между тем, факт государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства – неоконченное строительством АЗС со степенью готовности 83%, расположенный по адресу: <...>, подтвержден Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ истец не подтвердил, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика указанный объект настолько изменил свои свойства, что исключена возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением - завершение его строительства. Ни письмо от 16.09.2022 № и-КМК-5505 с приложением, составленное Комитетом муниципального контроля, ни акт обследования земельного участка от 04.02.2023, представленный ООО «Промтехника», сведений о таком обстоятельстве не содержат.

Из пояснений представителя ответчика следует и подтверждается материалами дела, что спорный объект - автозаправочная станция контейнерного типа была приобретена ООО «Краста», в 2016 году, как объект незавершенного строительства, степенью готовности 83% и является объектом капитального строительства.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на объект незавершенного строительства в состав АЗС входит:

- литер «I» замощение – бетонные платы площадь 1005 кв.м.,

- литер «II» - ворота металлические площадью 17,2 кв.м.,

- литер «III» - ограждение - металлический штакет из металлических столбов длина 150,7 п.м.,

- АЗС контейнерного типа литер «IV» - площадь застройки 24,3 кв.м.

- ливневая канализация – трубы керамические длина 24,2 м.п., 4 колодца

- очистные сооружения (нефтеловушка).

Согласно схеме, приложенной к письму, составленному Комитету муниципального контроля на земельном участке с кадастровым номером 39:5:110651:271 зафиксированы элементы, входящие в состав спорного объекта: АЗС контейнерного типа литер «IV», очистные сооружения (нефтеловушка) с ливневой канализацией и ограждение.

На схеме, приложенной к договору аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, отображены аналогичные элементы спорного объекта.

В рамках арбитражного дела №А21-10851/2013 рассматривались исковые требования о признании отсутствующим права собственности на спорный объект, собственником которого на тот момент являлось иное лицо - ООО «Балтнефть-Сервис».

Согласно установленным судом в рамках дела №А21-10851/2013 обстоятельствам, на основании выводов эксперта, в рамках назначенной судебной экспертизы, объект незавершенного строительства сооружение автозаправочная станция контейнерного типа, завершенный строительством на 83%, является объектом капитального строительства; объект имеет прочную связь с землей, так как очистные сооружения, ливневая канализация, колодцы и фундамент ленточной конструкции, служащий основанием для установки контейнера для хранения и выдачи топлива (АЗС контейнерного типа) и контейнера управления представляют собой заглубленные ниже уровня земли сооружения, конструктивно прочно связанные с землей.

Суд соглашается с доводом представителя ответчика, что на фотографии, приложенной к письму, составленному Комитетом муниципального контроля, четко видно расположение на земельном участке спорного объекта – АЗС контейнерного типа литер «IV», при этом наличие или отсутствие остальных элементов невозможно установить из-за ракурса сделанного фотоснимка, а также нахождения некоторых элементов спорного объекта ниже уровня земли (очистных сооружений (нефтеловушки), ливневой канализации, колодцев).

С учетом выводов, содержащихся в судебном акте по делу №А21-10851/2013, письмо от 16.09.2022 № и-КМК-5505 с приложением, не может являться безусловным доказательством того, что спорный объект отсутствует на земельном участке с КН 39:15:110651:271, в том объеме, в котором за ответчиком зарегистрировано право собственности.

По утверждению ответчика, завершить строительство объекта в установленные сроки не представилось возможным из-за многочисленных судебных споров. Этим же обусловлено и текущее состояние объекта незавершенного строительства.

Так, между истцом и ответчиком заключен договор аренды №208/2019А, согласно которому ООО «КРАСТА» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:110651:271 сроком до 28.09.2028 для завершения строительства спорного объекта.

Указанный договор был заключен и зарегистрирован лишь только 27.11.2019 на основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом в рамках дела А21-14349/2018 по иску ООО «КРАСТА» к Администрации ГО «Город Калининград».

Для завершения строительства спорного объекта ООО «КРАСТА» 07.12.2022 направило в уполномоченный орган заявление на получение соответствующего разрешения.

По утверждению представителя Общества, ранее обратиться с таким заявлением не представлялось возможным по независящим от него причинам.

Так, с марта 2020 года ООО «КРАСТА» испытывало экономические трудности из-за ограничений, введенных в связи с пандемией COVID-19.

В 2021 года на спорный объект арбитражным судом были наложены обеспечительные меры в рамках арбитражного дела А21-1848/2021 по заявлению Национального банка «ТРАСТ», который оспаривало сделку купли-продажи спорного объекта, заключенного между ООО «КРАСТА» и ООО «ВАДИАН», в отношение которого введена процедура наблюдения. В рамках указанного спора, были наложены обеспечительные меры на спорный объект, которые были сняты в 2022 году.

Исходя из содержания абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим только в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца.

Указанное положение Постановления Пленума согласуется с общим процессуальным принципом наличия права на иск лишь у того лица, чьи права и законные интересы нарушены ответчиком и могут быть восстановлены путем предъявления иска в соответствии со статьями 3, 4 АПК РФ.

При рассмотрении настоящего спора, истец не указал и не обосновал, в чем состоит нарушение его прав, допущенное ответчиком, и каким образом удовлетворение заявленного им иска о признании зарегистрированного права собственности ответчика на вышеуказанный объект недвижимости отсутствующим приведет к восстановлению его прав.

Более того, истцом пропущен срок исковой давности.

Согласно пункту 57 Постановления от 29.04.2010 № 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

О наличии зарегистрированного права собственности на неоконченную строительством автозаправочную станцию выстроенную на 83% было известно истцу при рассмотрении Арбитражным судом Калининградской области дел А21-10851/2013, № А21-7603/2017 и А21-14349/2018.

Администрация была стороной по делу №А21-10851/2013, в котором рассматривались исковые требования о признании отсутствующим права собственности ООО «БАЛТНЕФТЬ-СЕРВИС» (правопредшественника ООО «КРАСТА» - прежнего владельца спорного объекта) на неоконченную строительством автозаправочную станцию выстроенную на 83%, запись в ЕГРП №39-39-01/289/2007-130 от 10.10.2007.

При рассмотрении спора, суд установил, что спорная заправочная станция является объектом капитального строения, обладающим признаками недвижимого имущества и зарегистрированном в установленном законом порядке.

Определением по делу №А21-7603/2017 было утверждено мировое соглашение о разделе земельного участка с КН 39:15:110651:3 на два, один из которых (впоследствии присвоен КН 39:15:110651:271) формируется для обслуживания незаконченной строительством автозаправочной станции контейнерного типа, выстроенной на 83%, с кадастровым номером 39:15:1 10651:104, расположенной по адресу <...>, принадлежащей Ответчику - ООО «КРАСТА».

Из текста определения по делу №А21-7603/2017 следует, что ООО «КРАСТА» приобщало к материалам указанного дела договор купли-продажи от 05.11.2016, соглашения об уступке права от 05.11.2016 и выписку из ЕГРН от 13.12.2017.

То есть по состоянию на день заключения мирового соглашения Администрации было известно о том, кто является собственником спорного объекта.

В деле №А21-14349/2018 рассматривались исковые требования ООО «КРАСТА» к Администрации о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду для завершения строительства вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 39:15:110651:271

Суд установил, что испрашиваемый земельный участок был образован в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства (неоконченная строительством АЗС) с КН 39:15:110651:104, принадлежащего на праве собственности ООО «КРАСТА». Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в 2000 году, что подтверждается Выпиской из ЕГРН. При таких обстоятельствах, у Администрации не было оснований для отказа заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства. Суд обязал Администрацию заключить с ООО «КРАСТА» договор аренды.

Во исполнение решения суда по делу №А21-14349/2018 между Администрацией и ООО «КРАСТА» был заключен договор аренды №208/2019А от 27.09.2019.

Таким образом, на момент обращения истца за судебной защитой истек срок исковой давности, что является в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ самостоятельным основанием для отказа в иске.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

В иске – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.


Судья А.В. Брызгалова