Решение от 25 мая 2021 г. по делу № А40-145706/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-145706/20-54-782
25 мая 2021 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 мая 2021 г.


Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи: Голоушкиной Т.Г.

членов суда: единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕРСТИЛЬ М" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 204 337 руб. 39 коп., расторжении Договора аренды от 28.11.2007 № 02-00452/07, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 76,80 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, помещение I, комнаты 1-4, 4а, 4б, 5-7)


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по дов. № 33-Д-1374/20 от 18.12.2020 года;

от ответчика: ФИО3 по дов. № б/н от 31.10.2019 года;



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы (далее истец, Департамент) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕРСТИЛЬ М" (далее ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 28.11.2007 №02-00452/07 по основному долгу в размере 201 845,18 руб. за период с 01.11.2019 по 29.02.2020 и пени в размере 2 492,21 руб. за период с 06.11.2019 по 29.02.2020, расторжении договора аренды от 28.11.2007 № 02-00452/07 нежилого помещения площадью 76,80 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенный с ООО "ИНТЕРСТИЛЬ М", выселении ООО "ИНТЕРСТИЛЬ М" из нежилого помещения площадью 76,80 кв. м, расположенного по адресу: <...> (подвал, помещение I, комнаты 1-4, 4а, 4б, 5-7) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Истец обосновал заявление ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора на аренду нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 28.11.2007 №02-00452/07, в части внесения арендной платы.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, указывает, что требования о расторжении и выселении удовлетворению не подлежат, поскольку удовлетворен иск об обязании заключить договор купли-продажи в отношении спорного объекта, решение вступило в законную силу, в связи с чем собственником спорного объекта в настоящее время является ответчик, оспаривает ставку арендной платы по которой производились начисления, указывая, что применению подлежит льготная ставка, на стороне ответчика имеется переплата.

Представителем истца заявлено ходатайство об отказе от заявленных требований в части требований о расторжении договора аренды от 28.11.2007 № 02-00452/07 нежилого помещения площадью 76,80 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенный с ООО "ИНТЕРСТИЛЬ М", выселении ООО "ИНТЕРСТИЛЬ М" из нежилого помещения площадью 76,80 кв. м, расположенного по адресу: <...> (подвал, помещение I, комнаты 1-4, 4а, 4б, 5-7) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Изучив материалы дела, суд установил, что отказ от иска не противоречит закону и не нарушает прав других лиц. Полномочия представителя, подписавшего отказ от иска, проверены. Последствия отказа от иска и прекращения производства по делу истцу известны.

Поскольку отказ от заявленного требования не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в порядке ч. ч. 2, 5 ст. 49 АПК РФ суд принимает отказ от иска, производство по делу в этой части подлежит прекращению по п.4 ч.1 ст.150 АПК.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные письменные доказательства, заслушав прояснения представителей сторон, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (далее -Истец) и ООО "ИНТЕРСТИЛЬ М" (далее - Ответчик) заключен Договор аренды от 28.11.2007 №02-00452/07 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 76,80 кв. м., расположенного по адресу: <...>, со сроком действия с 27.09.2007 по 28.03.2026 (в ред. дополнительного соглашения от 25.05.2016 г.).

Согласно п. 6.1 дополнительного соглашения от 25.05.2016 Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Истец указывает, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена Ответчиком за период с 01.11.2019 по 29.02.2020, в результате чего образовалась задолженность в размере 201 845 руб. 18 коп.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно п. 7.2 дополнительного соглашения при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно расчету суммы задолженности, за период с 06.11.2019 по 29.02.2020 размер пени составляет 2 492 руб. 21 коп.

Претензиями от 25.02.2020 №№ 33-6-57814/20-(0)-1, 33-6-57814/20-(0)-2 Ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды.

В соответствии со ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Как установлено судом, 30.10.2019 г. Ответчик обратился к Истцу с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения. Заявление Ответчика было основано на Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с датыполучения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества вдвухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизацииарендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Письмом от 01.11.2019 № 33-5-124123/19-(0)-1 Департамент отказал истцу в реализации преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения, поскольку заявление о реализации преимущественного права подавалось истцом 24.03.2014; после получения указанного заявления Департаментом заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества (распоряжение от 20.08.2014 № 13037), истцу направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества (письмом от 28.08.2014 № 33-5-9289/14-(3)-0). 24.09.2014 истец возвратил проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий в части цены. 23.10.2014 Департамент отказался от заключения договора купли-продажи по цене, предлагаемой истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2020 по делу А40-4833/20, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2020, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2021 г. удовлетворены требования Общества с ограниченной ответственностью «Интерстиль М» к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости - нежилого помещения площадью 76, 8 кв. м, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I, комн. 1-4, 4а, 46, 5-7).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзац 3 пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159- ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Соответственно, у ответчика имелись все основания полагать, что в результате реализации права выкупа арендованного имущества в порядке и сроки, установленные 6 статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, будут прекращены обязательства по внесению арендных платежей за спорное имущество.

Вследствие вынесения ответчиком незаконного отказа, оценка которому дана судом при вынесении решения по делу А40-4833/20, нарушения Истцом порядка реализации выкупа арендуемого имущества, основания для внесения ответчиком арендной платы по истечению срока, установленного Законом 159-ФЗ на реализацию преимущественного права выкупа, отсутствовали начиная с даты вынесения отказа.

С учетом изложенного, требования о взыскании задолженности за период с 02.11.2019 г. по 29.02.2020 г. и пени, начисленных на указанную задолженность, удовлетворению не подлежат.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 209-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства - это хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными данным Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 1 статьи 6 Закона № 209-ФЗ государственная политика в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является частью государственной социально-экономической политики и представляет собой совокупность правовых, политических, экономических, социальных, информационных, консультационных, образовательных, организационных и иных мер, осуществляемых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и направленных на обеспечение реализации целей и принципов, установленных данным Федеральным законом.

Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства должны оказывать поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в целях развития малого и среднего предпринимательства в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными программами (подпрограммами) (пункт 5 статьи 3 Закона № 209-ФЗ).

В части 1 статьи 16 Закона № 209-ФЗ приведены виды и формы поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (финансовая, имущественная, информационная и другие). Одним из видов поддержки является предоставление данным субъектам государственного и муниципального имущества на льготных условиях (статья 18 данного Закона).

Согласно части 2 статьи 16 Закона № 209-ФЗ условия и порядок оказания поддержки указанным субъектам устанавливаются нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, принимаемыми в целях реализации государственных программ (подпрограмм) Российской Федерации, государственных программ (подпрограмм) субъектов Российской Федерации, муниципальных программ (подпрограмм).

Субъект Российской Федерации - город Москва принял Закон от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» (далее - Закон города Москвы № 60), регулирующий отношения, возникающие между органами государственной власти города Москвы, юридическими и физическими лицами в сфере предоставления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в городе Москве. Данным Законом определены формы поддержки (имущественная, финансовая, информационная и другие), виды такой поддержки, источники ее средств и ресурсов, а также цели и условия деятельности организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве.

В пунктах 2.8.1 и 2.8.5 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, указано, что в целях реализации полномочий города Москвы, предусмотренных Законом № 209-ФЗ, уполномоченные органы власти города Москвы могут оказывать имущественную и иную предусмотренную законодательством поддержку субъектов экономической деятельности; к мерам государственной имущественной поддержки относится установление регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы.

Одним из основных принципов государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является обеспечение равного доступа субъектов малого и среднего предпринимательства к получению поддержки в соответствии с условиями ее предоставления (пункты 1,4 части 3 статьи 6 Закона № 209-ФЗ, статья 3 Закона города Москвы № 60).

Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» утвержден Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, на льготных условиях, к которым относится осуществление субъектом малого предпринимательства хозяйственной деятельности на условиях, определенных соответствующим нормативным правовым актом Москвы.

При этом непринятие. Межведомственной комиссией в отношении субъекта малого предпринимательства, обратившегося в данную комиссию или в Департамент с заявлением о предоставлении льготы и соответствующего критериям, установленным Постановлением № 800-ПП, не лишает такого арендатора возможности защитить право на предоставление поддержки в судебном порядке.

В Постановлении № 800-ПП приведен исчерпывающий перечь оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду).

В пункте 2.4 указанного постановления во всех редакциях предусмотрено, что по действующим договорам, заключенным без проведения торгов, арендная плата подлежит установлению на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой ставки арендной платы за исключением случаев, предусмотренных в пункте 1, в котором приведены основания для применения льготной ставки.

Пунктом 1 Постановления № 800-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП «О внесении изменений в правовые акты города Москвы» (далее -Постановление № 812-ПП) с 01.01.2017 года установлена ставка арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м. в год:

- субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (пункт 1.1 постановления).

Постановлением № 812-ПП из пункта 1.1 Постановления № 800-ПП исключен абзац, предусматривавший необходимость обращения в Межведомственную комиссию арендаторов, претендующих на получение льготы, предусмотренной данным пунктом.

В соответствии с пунктом 2.1 Постановления № 800-ПП имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) этого постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) данного постановления.

Таким образом, исходя из буквального содержания пунктов 1.1,1(1) и 2.1 Постановления №800-1111 в редакции, действующей с 01.01.2017, для субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., не предусмотрена необходимость обращения в Межведомственную комиссию для получения имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м. (на 2019 год); необходимость обращения в названную комиссию предусмотрена только для субъектов малого предпринимательства, претендующих на имущественную поддержку в виде иной льготной ставки в размере 3500 руб. за кв.м. (на 2019 год).

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Поскольку по условиям договора аренды размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления о том, что такое изменение произошло, наличие в указанном дополнительном соглашении условия об установлении рыночной ставки арендной платы не препятствует применению льготной ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы в пункте 1.1 Постановления № 800-ПП в редакции, действующей с указанной даты, и не требует подписания соглашения о применении указанной ставки.

Департамент не представил доказательств, подтверждающих, что Общество в спорный период перестало отвечать критериям, которые установлены для применения минимальной ставки арендной платы по договору аренды.

С учетом изложенного, арендная плата подлежит начислению в 2019 г. из расчета 4500 руб. за 1 кв.м. в год. или 345 600 руб. в год за арендуемое помещение. Как установлено ранее, обязанности по внесению арендной платы прекратились с момента начала уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, то есть со 2 ноября 2019 г.

Как следует из представленного в материалы дела расчета, в 2019 году от ответчика поступила оплата в размере 532 160,64 руб., в том числе сумма в размере 344 615,04 руб. была зачислена в счет оплаты за 2019 год.

Таким образом, требования о взыскании задолженности за 1 ноября 2019 и пени, начисленных на образовавшуюся задолженность, удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием задолженности на стороне ответчика.

Руководствуясь статьями 11,12, 309, 310, 314, 330, 450, 452, 606, 614, 619, 622 ГК РФ, статьями 4, 9, 49, 64, 65, 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

В части требований о взыскании 201 845 руб. 18 коп. долга за период с 01.11.2019 по 29.02.2020 и 2 492 руб. 21 коп. пени за период с 06.11.2019 по 29.02.2020 за просрочку указанных платежей в удовлетворении иска отказать.

В части требования о расторжении Договора аренды от 28.11.2007 № 02-00452/07, заключенного между Департаментом городского имущества г.Москвы и ООО "Интерстиль М", и выселении ООО "Интерстиль М" из нежилого помещения площадью 76,80 кв.м, расположенного по адресу: <...> (подвал, помещение I, комнаты 1-4, 4а, 4б, 5-7), принять отказ от иска.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.


Судья Т.Г. Голоушкина