Решение от 20 июня 2024 г. по делу № А04-3143/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А04-3143/2024
г. Благовещенск
21 июня 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2024 г.,

арбитражный суд в составе судьи П.А. Чумакова при ведении протокола секретарем судебного заседания Бурдиным В.В.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными постановления и отказа,

при участии в заседании: от заявителя – ФИО1, паспорт, по дов. от 06.09.2022; ФИО2, по дов. от 28.03.2022;

от администрации – ФИО3, сл.уд., по дов. от 13.05.2024 № 2726, остальные лица не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Омнибус» (далее – заявитель, общество) к администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (далее ответчик, администрация) о признании незаконными постановления администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 27.06.2023 № 1474 о расторжении договора аренды земельного участка № 160 от 21.10.2011, отказа (решения) Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 28.03.2024 об отказе в заключении договора аренды земельного участках кадастровым номером 28:10:131020:721 (с учетом уточнений).

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать администрацию Благовещенского муниципального округа Амурской области заключить Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными

подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721, общей площадью 17 426 +/- 46 кв.м., расположенного Амурская область, Благовещенский район, с. Чигири на срок до 20.10.2060.

В обоснование требований заявитель в частности указал, что на земельном участке с кадастровым номером 28:10:131020:721 строительство многоквартирного дома пока не ведется, право собственности ни на одну квартиру не зарегистрировано, в связи с чем отсутствуют основания для передачи данного участка в долевую собственность собственников помещений строящегося многоквартирного дома. Соответственно, право собственности на данный участок сохранено за администрацией Благовещенского муниципального округа, а право аренды продолжилось.

По мнению заявителя, договор аренды был расторгнут ответчиком в одностороннем порядке, что является грубым нарушением требований гражданского законодательства РФ.

Администрация указала на законность оспариваемого постановления, пропуск заявителем срока на его обжалование, поскольку согласно журналу исходящей корреспонденции, оспариваемое постановление получено обществом 06.07.2023.

При этом согласно листу 5 раздела 1 выписки из ЕГРН от 16.05.2024 № КУВИ- 001/2024-133125881 на земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721 следует: «Вид права: Общая долевая собственность; Правообладатель: Собственники помещений в многоквартирном доме». Из указанного следует, что управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа обоснованно отказало ООО «Омнибус» в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721.

Управление в отзыве указало, что поскольку испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721 находится в собственности у иных лиц, оснований для предоставления указанного земельного участка ООО «Омнибус» не имелось.

Третье лицо в отзыве указало, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721 (28:10:131020:247:ЗУЗ) объекты капитального строительства отсутствуют.

В связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721, запись об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме исключена из ЕГРН.

Определением от 20.05.2024 на основании статьи 46 АПК РФ суд привлек Управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области в качестве соответчика по делу.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на ранее изложенной позиции, ходатайствовал о восстановлении нарушенного срока на обжалование постановления от 27.06.2023 № 1474.

Представитель администрации в восстановлении нарушенного срока возражал.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области и третьего лица.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

21 октября 2011 года между администрацией Благовещенского района - Арендодателем (в настоящее время администрация Благовещенского муниципального округа Амурской области) и ООО «Омнибус» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 160 (Договор).

По условиям Договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:247 из категории

земли населенных пунктов, площадью 23 529 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома. Местоположение: Амурская обл., Благовещенский район, с. Чигири.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН 22 июня 2023 года из земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:247 были образованы земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:719, общей площадью 3 301 +/- 20 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:720, общей площадью 3 264+/-20 кв.м.; емельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721, общей площадью 17 426 +/46 кв.м.

При этом на земельном участке с кадастровым номером 28:10:131020:719 расположен объект недвижимости - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 28:10:131020:417, адрес: <...>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.08.2014.

В свою очередь, на земельном участке с кадастровым номером 28:10:131020:720 расположен объект недвижимости - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 28:10:131020:513, адрес: <...>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2019.

Оба объекта недвижимости были построены в рамках договоров о долевом участии в строительстве, осуществлена регистрация права собственности в указанных многоквартирных домах.

В связи с оформлением права собственности на квартиры в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 28:10:131020:719 и 28:10:131020:720, право аренды ООО «Омнибус» данных земельных участков прекращено.

В соответствии с выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721 на указанном участке отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимости.

По сведениям заявителя строительство многоквартирного дома на данном участке не ведется, право собственности ни на одну квартиру не зарегистрировано.

Ввиду выбытия земельных участков с кадастровыми номерами 28:10:131020:719 и 28:10:131020:720 из арендных правоотношений, обществом в адрес администрации Благовещенского муниципального округа 27.06.2023, в котором заявитель просил внести изменения в договор аренды № 160 от 21.10.2011, в части исключения из договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 28:10:131020:719 (под МКД по ул. Победы, дом 1) и 28:10:131020:720 (под МКД по ул. Победы, дом 3), а также составить дополнительное соглашение к договору аренды № 160 от 21.10.2011 в части изменения площади и кадастрового номера арендуемого земельного участка.

Постановлением администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 27.06.2023 № 1474 расторгнут договор аренды № 160 от 21.10.2011 в полном объеме на основании ст. 413 ГК РФ, а также ч. ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

30.10.2023 общество вновь обратилось в администрацию с заявлением вх. № 3963 в котором указало, что в связи с размежеванием собственниками многоквартирных домов по адресу <...> земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:247, находящегося в долгосрочной аренде у нашего общества до 20.10.2060 года с разрешённым использованием «комплексная застройка», и выделения отдельных земельных участков под многоквартирными домами в процессе реализации комплексной застройки, на три земельных участка с кадастровыми номерами: 28:10:131020:719 (под МКД по ул. Победы, дом 1), 28:10:131020:720 (под МКД по ул. Победы, дом 3) и 28:10:131020:721, просит расторгнуть договор аренды № 160 от 21.10.2011, и заключить договор аренды на оставшийся после ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721 площадью 1 4267 кв.м.

Дополнительно общество сообщило администрации, что при размежевании земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:247, находящегося в долгосрочной аренде у общества с разрешённым использованием «комплексная застройка» на три земельных три

земельных участка с кадастровыми номерами: 28:10:131020:719 (под МКД по ул. Победы, дом 1), 28:10:131020:720 (под МКД по ул. Победы, дом 3) и 28:10:131020:721 специалистами Росреестра на оставшийся земельный участок с кадастровым номеров 28:10:131020:721 ошибочно перенесли обременения в виде договоров долевого участия, данные обременения аннулированы и земельный участок приведён в соответствие с земельным законодательством.

В приложении к данному заявлению общество представило выписку из ФГИС ЕГРН на 28:10:131020:721 в 1 экз. на 8 листах.

Письмом Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 28.03.2024 № 909 заявителю было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721.

В обоснование отказа управление сослалось на расторжение договора аренды № 160 от 21.10.2011 постановлением администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 27.06.2023 № 1474.

Кроме того, управление указало, что собственниками земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721 являются собственники помещений в многоквартирном жилом доме.

Не согласившись с постановлением администрации и отказом управления, общество оспорило их в суде.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства и доводы сторон, суд счел требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу частей 1 и 2 статьи 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Вопрос о характере причины пропуска срока, признания этих причин уважительными, либо неуважительными относятся к компетенции суда, рассматривающего вопрос о восстановлении пропущенного срока.

Примерный перечень уважительных причин, обусловивших пропуск процессуального срока, указан, например, в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 11 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок", п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции": обстоятельства, объективно исключавшие возможность своевременного обращения в суд с заявлением и не зависящие от лица, подающего ходатайство о восстановлении срока (например, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на всей территории Российской Федерации либо на ее части, болезнь, беспомощное состояние, несвоевременное направление лицу копии документа, а также иные обстоятельства, лишавшие лицо возможности обращения в суд в установленный законом срок, оцененные судом как уважительные).

Рассмотрев ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока на обжалование постановления администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 27.06.2023 № 1474, судом принято во внимание, что указанное постановление было получено обществом 06.07.2023.

Вместе с тем из материалов дела следует и ответчиками не опровергнуто, что в период рассмотрений заявлений общества заявитель произвел действия, связанные со снятием обременения в виде прав собственников соседних МКД (земельный участков) на спорный участок, о чем информировал администрацию в том числе, в заявлении от 30.10.2023, правомерно полагая о наличии у него права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о принятии обществом мер по урегулированию спорного вопроса без обращения в суд.

Однако, соответствующее заявление общества было рассмотрено управлением только 28.03.2024, то есть, спустя более одного месяца со дня его поступления в администрацию.

При этом в оспариваемом отказе управление вновь, как и в ответе от 05.07.2023 сослалось на наличие постановления администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 27.06.2023 № 1474.

С учетом изложенного суд признает правомерными доводы заявителя о том, что о нарушении его прав оспариваемым постановлением ему стало достоверно известно только после получения отказа от 28.03.2024.

В этой связи ходатайство о восстановлении срока на обжалование постановления администрации является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Оценивая содержание оспариваемых актов, а также доводы ответчиков, судом учтено следующее.

Как видно из материалов дела из арендуемого заявителем земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:247 были образованы земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:719, общей площадью 3 301 +/- 20 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:720, общей площадью 3 264+/-20 кв.м.; емельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721, общей площадью 17 426 +/46 кв.м.

При этом каких-либо соглашений об изменении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:247 в связи с образованием из него новых земельных участков, а также уведомлений о прекращении договора аренды в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета администрация в адрес общества не направляла.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По условиям договора аренды № 160 от 21.10.2011 Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:247, из которого впоследствии выделен спорный земельный участок.

Согласно п. 5.2. договора договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса) (пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что договором аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды стороны не

согласовали, документы, подтверждающие соблюдение одностороннего порядка расторжения договора аренды в соответствии с условиями договора, или соглашение о его расторжении администрацией не предствлены.

Статьей 413 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

Как видно из материалов дела, до вынесения управлением оспариваемого отказа в заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721 администрация уведомлялась заявителем о том, что при размежевании земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:247, находящегося в долгосрочной аренде у общества с разрешённым использованием «комплексная застройка» на три земельных три земельных участка с кадастровыми номерами: 28:10:131020:719 (под МКД по ул. Победы, дом 1), 28:10:131020:720 (под МКД по ул. Победы, дом 3) и 28:10:131020:721 специалистами Росреестра на оставшийся земельный участок с кадастровым номеров 28:10:131020:721 ошибочно перенесли обременения в виде договоров долевого участия, данные обременения аннулированы и земельный участок приведён в соответствие с земельным законодательством.

В приложении к данному заявлению общество представило выписку из ФГИС ЕГРН на 28:10:131020:721 в 1 экз. на 8 листах.

При этом как следует из листа 1 раздела 1 выписки из ЕГРН от 16.05.2024 № КУВИ- 001/2024-133125881 на земельный участок с кадастровым номером 28:10:131020:721, на которую ссылается администрация, в границах указанного земельного участка отсутствовали зарегистрированные объекты недвижимости.

Доказательства обратного ответчиками в материалы дела не представлено.

Более того, по сведениям Управления Росреестра по Амурской области в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721 (28:10:131020:247:ЗУЗ) объекты капитального строительства отсутствуют.

И поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721, запись об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме исключена из ЕГРН.

С учетом изложенного довод заявителя о том, что сведения об общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721 были указаны ошибочно, является обоснованным.

Однако ответчиками указанные обстоятельства проверены не были, оценка доводам заявителя, содержащимся в заявлении от 30.10.2023, не дана.

В связи с переходом земельных участков с кадастровыми номерами 28:10:131020:719, 28:10:131020:720 в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных дома право муниципальной собственности на них прекратилось, договор аренды № 160 от 21.10.2011 в отношении этих земельных участков прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ. При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721, на котором строительство многоквартирного дома не завершено, фактические арендные отношения продолжилась. Указанный правовой подход нашел отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 N 309- ЭС19-21975.

При таких обстоятельствах, оспариваемые акты ответчиков являются формальными, не соответствуют перечисленным выше нормам права и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При применении указанной выше нормы судом учтено, что оспариваемый отказ в заключении договора аренды земельного участках кадастровым номером 28:10:131020:721 принят управлением на основании несоответствующего закону постановления администрации.

С учетом изложенного, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд считает необходимым обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области повторно рассмотреть заявление общества от 30.10.2023 вх. № 3965.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей. На основании ст.ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей подлежат взысканию с ответчиков в пользу заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170, 180, 201 АПК РФ, суд решил заявление удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим Гражданскому кодексу РФ постановление администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 27.06.2023 № 1474 о расторжении договора аренды земельного участка № 160 от 21.10.2011.

Признать незаконным, не соответствующим Гражданскому кодексу РФ отказ Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области от 28.03.2024 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:10:131020:721.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 30.10.2023 вх. № 3965.

Взыскать с администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Омнибус» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск). Судья П.А. Чумаков