Решение от 11 апреля 2018 г. по делу № А68-13503/2017

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-13503/2017


Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2018г.


Арбитражный суд Тульской области в составе:

судьи Горьковой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Миронова И.С.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «Фортуна» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Березки» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении ответчика заключить с истцом основной договор долгосрочной аренды помещения на условиях, указанных в предварительном договоре аренды №1/13-ПДА, сроком на 10 лет

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 03.12.2017,

от ответчика: ФИО2, о доверенности от 19.01.2018

Суд установил.

22.08.2013г. между ООО «Фортуна» (арендатором) и ООО «Березки» (арендодателем) был заключен предварительный долгосрочной аренды нежилого помещения № 1/13-ПДА.

Предметом договора (п. 1.1) является обязательство Арендодателя заключить с Арендатором в будущем на условиях настоящего Договора Договор аренды нежилого помещения (далее - Помещение) общей ориентировочной площадью 1050 (Одна тысяча пятьдесят) кв.м. с высотой потолка на площади 650 (Шестьсот пятьдесят) кв.м. равной 6,95 (Шесть целых девяносто пять сотых) м., на площади 400 (Четыреста) кв.м.- 3.95 (Три целых девяносто пять сотых) м. строящегося на 4-ом этаже здания Торгового центра (далее - Торговый центр, ТЦ), расположенного по адресу: Тульская область. <...>, с внутренними инженерными сетями (электросетью, канализационной и телефонной сетями, устройством водоснабжения, теплоснабжения, освещения, вентиляции, кондиционирования, водоотведения, системой пожаротушения).

Целевым назначением Помещения, которое Арендатор обязуется соблюдать, является: обустройство и осуществление деятельности четырех кинозалов общим количеством мест не менее 300 (Триста) и (по усмотрению Арендатора) кинобара и игровой зоны (п. 1.1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора настоящий Договор вступает в силу в момент его подписания Сторонами и действует до заключения Договора аренды.

Пунктом 2.2 договора установлен срок заключения Договора аренды.

Договор аренды подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 15 (Пятнадцати) дней с момента государственной регистрации Арендодателем за собой права собственности на здание Торгового центра, включая 4-ый этаж здания Торгового центра, в составе которого находится Помещение или на 4-ый этаж здания Торгового центра, в составе которого находится Помещение, или на само Помещение (далее - государственная регистрация, госрегистрация), но в любом случае не позднее 31 мая 2014 года (п. 2.2.1 договора).

В силу п. 4.1 договора Арендодатель обязан:

- организовать завершение строительства 4-ого этажа здания Торгового центра, в составе которого находится Помещение и самого Помещения в соответствии с его характеристиками (площади, высота) в срок, обеспечивающий соблюдение срока заключения Договора аренды, предусмотренного п.2.2.1 Договора,

- получить Разрешение на ввод Торгового центра, в составе которого находится Помещение, в эксплуатацию в срок, обеспечивающий соблюдение срока заключения Договора аренды, предусмотренного п.2.2.1 Договора,

- зарегистрировать в установленном порядке за собой право собственности на здание ТЦ, включая 4-ый этаж здания Торгового центра, в составе которого находится Помещение или на 4-ый этаж здания Торгового центра, в составе которого находится Помещение, или на само Помещение, в срок, обеспечивающий соблюдение срока заключения Договора аренды, предусмотренного п.2.2.1 Договора,

- представить Арендатору документацию, перечень, требования к которой и сроки предоставления закреплены п. 5.5 Договора, а так же правоустанавливающие документы на здание ТЦ, включая 4-ый этаж здания Торгового центра, в составе которого находится Помещение, свидетельство о государственной регистрации права собственности,

- заключить с Арендатором основной Договор аренды Помещения, в срок, предусмотренный п. 2.2.1. настоящего Договора.

Как указывает истец, исполняя свои обязательства, ООО «Березки» произвело надстройку 4-го этажа силами ООО «Ройал Групп».

Истцом 15.06.2017г. в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой заключить с ООО «Фортуна» договор аренды нежилых помещений, являющийся предметом Предварительного договора аренды №1/13-ПДА от 22.08.2013г., а также выплатить денежную сумму за пользование имуществом ООО «Фортуна» за период с 22 августа 2014г. по 22 мая 2017г. в размере 7 136 200 руб.

Указанная претензия была оставлена без ответа и удовлетворения.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения долгосрочного договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчика заключить долгосрочный договор аренды.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 4 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (аренды) в ситуации, когда объект аренды только создается, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствии условия, необходимого для заключения основного договора.

Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора состоят в том, что обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В то же время, соответствующее обязательство действует лишь в течение срока, определенного сторонами в предварительном договоре.

Таким образом, срок заключения основного договора является существенным условием предварительного договора.

Однако, если такой срок сторонами не определен, действует презумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора.

Как правило, срок заключения основного договора указывается как конкретная дата.

Одним из вариантов установления срока заключения основного договора с учетом норм статей 190 и 191 Гражданского кодекса Российской Федерации является привязка к событию, которое должно неизбежно наступить.

Неизбежность события, предусмотренная статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события.

Так, согласно пункту 2.2.1 договора от 22.08.2013г. договор аренды подписывается сторонами в срок не позднее 15 (Пятнадцати) дней с момента государственной регистрации Арендодателем за собой права собственности на здание, но в любом случае не позднее 31 мая 2014 года.

В то же время, регистрация права собственности носит заявительный характер, то есть для наступления события от будущего собственника требуется волевое выполнение действия - подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.

Следовательно, указанное событие может и не наступить, так как зависит от воли стороны, поэтому такое условие в предварительном договоре о сроке, с привязкой к факту осуществления государственной регистрации права, не может считается согласованным.

Согласно практики применения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, если начальный момент периода, в течение которого должен быть заключен основной договор, определен указанием на конкретное действие стороны или иных лиц (в том числе, государственная регистрация права собственности ответчика на здание), и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в определении срока заключения основного договора устраняется. Следовательно, в этом случае условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, считается согласованным.

Истец в своем исковом заявлении указывает, что ответчик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию только 07.08.2014г. и право собственности на объект было зарегистрировано лишь 14.11.2014г.

В своем отзыве на иск ООО «Березки» данный факт не оспаривает. Возражая против требования истца ответчик утверждает, что ООО «Фортуна» не сделало ответчику надлежащего предложения заключить основной договор долгосрочной аренды, тем самым не подтвердив свои намерения по заключению основного договора аренды.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По условию пункта 2.2.1 договора от 22.08.2013г. предельный срок для подписания долгосрочного договора аренды составляет до 31 мая 2014 года.

Таким образом, суд пришел к выводу об определенности срока заключения основного договора аренды на момент заключения предварительного договора.

Между тем из материалов дела усматривается, что ни в течение годичного срока с момента заключения предварительного договора, ни в течение предусмотренного пунктом 2.2 предварительного договора срока (в срок не позднее 15 (Пятнадцати) дней с момента государственной регистрации Арендодателем за собой права собственности на здание, но в любом случае не позднее 31 мая 2014 года), истец не обращался к ответчику с требованием (предложением) о заключении долгосрочного договора аренды. Не поступало таких предложений и от ответчика.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, по своей правовой природе, срок, предусмотренный в пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является пресекательным: если в предусмотренный предварительным договором срок или годичный срок с момента заключения предварительного договора стороны не заключили основной договор, и ни одна из сторон не выразила четкого волеизъявления на его заключение, с истечением этого срока прекращается право на заключение основного договора, а потому за пределами этого срока сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд пришел к окончательным выводам о том, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, и у истца отсутствует право на понуждение ответчика к заключению долгосрочного договора аренды.

Между тем, истец не лишен права на возмещение возможно возникших убытков в отдельном установленном законом судебном порядке.

В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств обратного истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с истцом основной договор долгосрочной аренды помещения на условиях, указанных в предварительном договоре аренды №1/13-ПДА, и удовлетворения требований истца.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца, однако, поскольку истцу была предоставлена судом отсрочка уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в размере 6 000 руб. взыскивается с ООО «Фортуна» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске ООО «Фортуна» отказать.

Взыскать с ООО «Фортуна» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области.

Судья Е.В. Горькова