Решение от 25 июня 2021 г. по делу № А41-139/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-139/21
25 июня 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 26 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «МД Техника» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа Люберцы Московской области,

третье лицо: Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области,

о внесении изменений в договор от 23.09.2013 № 268/5 о развитии застроенной территории

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «МД Техника» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Люберцы Московской области с требованиями с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о внесении изменения в пункты 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., 3.4.5., 4.1. Договора от 23.09.2013 № 268/5 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1- 117/5,117/10, изложив их в следующей редакции:

«3.4.2. Создать либо приобрести, а также передать в собственность Администрации городского округа Люберцы Московской области благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026»,

«3.4.3. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.4.2. настоящего Договора. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026»,

«3.4.4. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства. Срок выполнения указанного обязательства - 31.12.2026»,

«3.4.5. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026».

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.02.2021 в порядке ст. 48 АПК РФ проведена замена Министерства строительного комплекса Российской Федерации на его правопреемника Министерство жилищной политики Московской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против удовлетворения искового заявления.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 22.08.2012г. Советом депутатов городского поселения Красково принято Решение №133/34 «Об утверждении муниципальной адресной программы "По сносу жилищного фонда и переселению в целях развития застроенной территории городского поселения Красково».

Администрацией городского поселения Красково издано Постановление от 12.08.2013г. №474 «О развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10».

Главой городского поселения Красково издано Постановление от 13.08.2013г. №481 «О проведении открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10», во исполнение которого такой открытый аукцион проведен. В связи с тем, что на участие в аукционе подана единственная заявка - от ООО "МД Техника", в соответствии с ч.27 ст.46.3 ГрК РФ Договор о развитии застроенной территории заключен с единственным участником аукциона.

Между Администрацией муниципального образования городское поселение Красково Люберецкого муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью «МД Техника» заключен Договор от 23.09.2013 № 268/5 от 23.09.2013 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10, в соответствии с условиями которого общество обязуется в установленный Договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц реализовать проект по развитию застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5, 117/10 в соответствии с Генеральным планом муниципального образования городского поселения Красково, документацией по планировке территории в составе проекта планировки данной территории и проекта межевания территории, разработанной в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры, а также выполнить иные обязательства, установленные настоящим Договором и ст. 46.2 ГрК РФ, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по настоящему Договору в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ.

Дополнительным соглашением от 17.11.2014 № 1 в территорию развития включен также земельный участок под зданием МУК «Гармония». Дополнительным соглашением от 03.07.2017 № 2 повторно внесены изменения в условия Договора №268/5 от 23.09.2013.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2017 по делу № А41-28768/17 внесены изменения в Договор от 23.09.2013 № 268/5 в части продления срока развития территории до 31.12.2021.

В связи с наличием обстоятельств, которые существенно влияют на сроки реализации договора № 268/5, направил в адрес ответчика письмо от 26.10.2020 № МДТ-26/10-69 с приложением проекта дополнительного соглашения, в котором просил рассмотреть и подписать дополнительное соглашение к договору об изменении сроков, предусмотренных пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 4.1 договора.

Однако данная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Из положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 153 и пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» в случае принятия органами местного самоуправления до дня вступления в силу настоящего Федерального закона решений, предусмотренных пунктами 6 и 10 части 1, пунктами 7 и 11 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), к правоотношениям, связанным с исполнением таких решений, внесением изменений в такие решения и признанием таких решений утратившими силу (отменой таких решений), применяются положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В силу пунктом 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения отношений сторон) срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, общество указало, что невозможность реализации проекта в установленные сроки связана со вступлением в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», тяжелой эпидемиологической ситуацией в Московской области, повлекшей введение ограниченного режима строительства. Также ссылался на наличие обстоятельств, препятствующих формированию земельного участка для строительства второй очереди жилой застройки по ул. Карла Маркса д.д. 117/1 – 117/5, 117/10.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 09.10.2015 № П14/1967 была утверждена документация по проекту планировки территории и ее межевания под жилую застройку по адресу: Люберецкий район, гпт. Красково, д.д. 117/1 – 117/5, 117/10, в составе проекта планировки и проекта межевания территории. На проектируемой территории предусмотрено размещение 2-х земельных участков для объектов недвижимого имущества, а также земельный участок под № IX в проекте межевания 13675 кв.м под строительство многоквартирных жилых домов.

Иные земельные участки, расположенные на территории проектируемого квартала, отсутствовали.

В нарушение границ территории застройки на кадастровый учет были поставлен земельные участки с кадастровыми номерами 50:22:0060703:11980, 50:22:0060703:12034, 50:22:0060703:12467, 50:22:0060703:12460, 50:22:0060703:12545, которые имеют наложения на границы участка, выделенного для строительства второй очереди.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 11.3 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии.

Письмом от 28.10.2020 № МДТ-28/10-71 истец обращался в Администрацию по вопросу образования земельного участка для строительства домов второй очереди путем перераспределения.

В соответствие с пунктом 3.2.3 Администрация обязана после выполнения организацией обязательств, предусмотренных п. 3.4.1 и получения соответствующего заявления и документов от организации оказать содействие в предоставлении, а в установленном законом случае предоставить ей без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах территории земельные участки, в максимально короткие сроки.

Однако в нарушение положений пункта 3.2.3 договора Администрацией обязательства по образованию земельного участка не выполнены.

Также в соответствии с пунктом 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно п. 8 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии с утвержденным календарным графиком от 04.02.2020 по переселению граждан из ветхого жилья по договору № 268/5 от 23.09.2013 переселение граждан из домов второй очереди (д. 117/2, 117/1, 117/10) должно быть завершено во втором квартале 2021 года

Вместе с тем, до настоящего момента Администрацией не выполнены обязательства по расселению граждан из подлежащих сносу жилых домов, что препятствует застройщику приступить ко второй очереди строительства. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Кроме того, согласно ответу Среднерусского Банка ПАО Сбербанк от 13.12.2020 № 07-10/1044 для рассмотрения заявки на проектное финансирование необходимо представить в том числе оформленная в установленном порядке договорная документация на аренду/собственность земельного участка для проектирования и строительства объекта строительства/недвижимости; проект планировки территории и проект межевания территории.

Также после вступления в силу Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменился порядок финансирования строительства многоквартирных домов исключительно посредством эскроу-счетов с депонированием на них всех средств дольщиков до окончания строительства.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных препятствий для исполнения истцом своих обязательств в предусмотренный законом срок.

В силу части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из указанных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на продление срока действия такого договора.

Кроме того, с исковым заявлением о расторжении договора о развитии застроенной территории от 23.09.2013 Администрация городского округа Люберцы не обращалась, из пояснений сторон следует, что актуальность застройки не утрачена, невозможность осуществления обязанностей истцом не зависела от его воли, что сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, поскольку ответчиком не доказано иное, суд приходит к выводу, что требования о внесении изменений в договор от 23.09.2013 № 268/5 о развитии застроенной территории являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Внести изменения в пункты 3.4.2., 3.4.3, 3.4.4., 3.4.5., 4.1. Договора от 23.09.2013 № 268/5 о развитии застроенной территории квартала смешанной жилой застройки по адресу: <...> д.д. 117/1-117/5,117/10, изложив их в следующей редакции:

«3.4.2. Создать либо приобрести, а также передать в собственность Администрации городского округа Люберцы Московской области благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026».

«3.4.3. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.4.2. настоящего Договора. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026».

«3.4.4. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства. Срок выполнения указанного обязательства - 31.12.2026».

«3.4.5. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - 31.12.2026».

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец