Решение от 7 ноября 2017 г. по делу № А51-8438/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8438/2017
г. Владивосток
07 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 24.01.2003)

о взыскании задолженности по договору аренды и пени в сумме 3407807,94 рублей

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 удостоверение, доверенность от 30.12.2016,

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность;

от третьего лица Администрации г. Владивостока – ФИО2 удостоверение, доверенность от 23.12.2016,

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА» (далее – ответчик, ООО «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА») задолженности по договору аренды от 07.12.2000 № 3167 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 и пени в сумме 3 407 807,94 рублей.

Определением суда от 14.07.2017 на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация г. Владивостока.

Представитель Управления исковые требования поддержал в полном объеме, через канцелярию суда представил пояснительную записку к расчёту арендной платы по договору № 3167 от 07.12.2000, а также расчёт арендной платы, являющийся приложением к уведомлению, справочный расчёт суммы иска с приложением копий платежных поручений.

Ответчик по заявленным Управлением требованиям возразил, настаивает на пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки с 2010 года, поскольку истец обратился в суд 10.04.2017. В связи с чем, полагает, что правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют. Указал, что сроки оплаты и размер установлены в расчете, прилагаемом к договору. Вместе с тем, данное приложение отсутствует как истца, так и у ответчика. В связи с чем, условие о неустойки нельзя считать согласованным, поскольку фактически в договоре несогласованны сроки оплаты. Пояснил, что фактически оплату производит до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

От ответчика через канцелярию суда в электронном виде поступило дополнение к отзыву на исковое заявление с приложением, которым, общество указало, что истец в одностороннем порядке вносились изменения в механизм расчета арендной платы, что является нарушением принципа свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Понуждение в данном случае недопустимо. Указал, что сторонами не предусмотрено, что арендная плата изменяется в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к отношению сторон. Полагает, что истцом не представлено доказательств наступления события (принятие нормативного акта об изменении базовых ставок арендной платы за землю), при котором истец имел право на одностороннее изменение размера арендной платы за земельный участок. Полагает, что заявленная пеня возникла по вине истца.

Кроме того, настаивает на том, что нормативный акт, на который ссылается истец (Постановление ДЗиИО ПК от 14.12.2015 № 5-п) неприменим к спорному периоду, так как применяется с 01.01.2017 (п. 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, п. 12 Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па, а также полагает, что истцом не учеты 2 платежа, внесенных по договору (все п/п, а так же соглашение об уступке предоставляю).

Представитель Администрации г. Владивостока поддержал позицию истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее – арендодатель) и ООО «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА» (далее – арендатор) заключён договор от 07.12.2000 № 3167 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м., имеющего местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра.

Согласно условий договора, арендодатель в соответствии с земельным законодательством и постановлением главы администрации г. Владивостока от 17.11.2000 № 2120 предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 6962 кв. м, расположенный по адресу Океанский проспект, 111, на' условиях аренды сроком на 49 лет.

Согласно пункта 1.3 договора участок предоставляется для дальнейшей эксплуатации кинотеатра. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим.

Согласно пункта 2.1 договора, за указанный в п. 1 договора земельный участок арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 1,5 по отношению к базовой ставке арендной платы. При этом, плата вносится не позднее сроков, указанных в расчете арендной платы.

Пунктом 2.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор).

Соглашением от 29.08.2001 внесены изменения в договор аренды земельного участка от 07.12.2000 №м 3167. В п.п. 1:1 договора аренды от 07.12.2000 № 3167 вместо слов: «площадью 6962 кв. м, расположенный по адресу: Океанский проспект, 111» читать: «площадью 5696 кв. м по адресу: Океанский проспект, 111 под кинотеатр на долевом участии (доля 3/10, что составляет 1708,8 кв. м)», а также в п.п. 5.4 договора аренды вместо слов: «площадью 2182 кв. м» читать: «площадью 1365 кв. м»; вместо слов: «площадью 510 кв. м» читать: «площадью 52 кв. м».

Уведомлением от 25.08.2016 № 28/9-5754, Управление уведомило ООО «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА» о том, что на основании п. 2.2. договора аренды земельного участка от 07.12.2000 № 3167 и решения Думы города Владивостока от 26.05.2016 №633 «О принятии муниципального правового акта города Владивостока «О внесении изменений в муниципальный правовой акт города Владивостока от 10.08.2015 №2 08-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата за земельный участок с 01.01.2016 устанавливается в размере 3 221 473,44 рублей в год, 268 456,12 рублей в месяц.

Управлением 17.01.2017 в адрес ООО «НОВАЯ ВОЛНА СИНЕМА» направлено требование № 1-3/80 о необходимости в тридцатидневный срок со дня направления требования устранить существующую задолженность исполнения обязательств в размере 3407807,94 рублей образовавшейся за период с 04.02.2010 по 31.12.2016, из которой сумма основного долга – 2 924 593,32 рублей, пеня – 483 214,62 рублей

Истец, полагая, что в нарушение условий заключённого договора аренды от 07.12.2000 № 3167 арендатор не исполнил надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем, по состоянию на 31.12.2016 образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 2 924 593,32 рублей и пеня за период с 16.04.2013 по 31.12.2016 в размере 483 214,62 рублей, всего – 3 407 807,94 рублей.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, и возражения ответчика, суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка от 07.12.2000 № 3167.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ)

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (утратил силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (в частности, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 вышеуказанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В связи с изложенным, доводы ответчика об отсутствии оснований для изменения порядка (механизма) исчисления арендой платы по договору, суд отклоняет.

Методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Владивостока определена Муниципальным правовым актом города Владивостока от 05.03.2008 N 17-МПА (утратил силу с 10.08.2015) и Муниципальным правовым актом города Владивостока от 10.08.2015 N 208-МПА, в редакции решения Думы г. Владивостока от 26.05.2016 №633, в качестве произведения ставки арендной платы и кадастровой стоимости земельного участка, а также соответствующих коэффициентов.

Корректирующие и функциональные коэффициенты, применяемые при расчете кадастровой стоимости земельного участка, установлены отдельными решениями Думы города Владивостока.

Так, в период 2014 – 2017 года применению подлежали решения Думы города Владивостока от 19.06.2013 N 124 (подлежало применению в 2014 году), от 17.06.2014 N 306 (подлежало применению в 2015 году) и от 30.07.2015 N 505 (подлежало применению в 2016 году), в соответствии с которыми установлена величина коэффициента функционального использования земельными участками, предназначенными для размещения учреждений кино и кинопроката - равная 15.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, площадью 5696 кв.м. был предоставлен для эксплуатации кинотеатра.

В соответствии с постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020004:2 площадью 5696 кв.м, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание кинотеатра. Почтовый адрес ориентира: <...>, составляет 47725530,88 рублей.

Истец, руководствуясь пункта 2.2 договора аренды земельного участка 07.12.2000 № 3167 и решением Думы города Владивостока от 26.05.2016 № 633 «О принятии муниципального правового акта города Владивостока «О внесении изменений в муниципальный правовой акт города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов», исходя из установленной кадастровой стоимости, посчитал, что с 01.01.2016 подлежит применению арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 25:28:020004:2, с учетом ставки земельного налога 1,5%, функционального коэффициента 15 и доли аренды ответчика (3/10) в размере 3 221 473,44 рублей в год, 268 456,12 рублей в месяц.

Вместе с тем, с учетом положений постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 N 75-па, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Пункт 12 Порядка в действующей редакции устанавливает порядок перерасчета арендной платы по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло внесение очередных результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Постановление Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 N 5-п, изменяющее кадастровую стоимость арендуемого участка, вступило в силу с 01.01.2016, соответствующие изменения внесены в кадастр недвижимости 22.01.2016, следовательно, перерасчет арендной платы производится в период с 01.01.2017, который не является спорным по настоящему иску.

Доводы ответчика о необоснованном применении истцом при расчете указанной кадастровой стоимости, суд отклоняет. Установленная кадастровая стоимость утверждена соответствующим нормативным актов, внесена в кадастр недвижимости и до настоящего момента не оспорена и не изменена в установленном законом порядке.

Как следует из представленного расчета, истцом производится расчет задолженности за период с 01.01.2010.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требования, заявленным за период до 10.04.2014.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, распространяющийся и на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляет три года. В силу ст. 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. В силу п. 2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске

Пунктом 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Как установлено судом, с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края истец обратился 10.04.2017.

Таким образом, учитывая отсутствие со стороны истца ходатайства о восстановлении срока для обращения в суд за защитой нарушенного права, а также отсутствие доказательств уважительности пропуска, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, считает необходимым отказать в удовлетвори требований по взысканию арендной платы рассчитанной за период с 01.01.2010 по 09.04.2014.

В остальной части взыскания задолженности, суд, руководствуясь постановлением Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-ПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», также отказывает, поскольку истцом не доказан факт наличия у ответчика задолженности.

Истцом также заявлено о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендой платы в размере 483 214,62 рублей.

Согласно пункта 2.3 спорного договора аренды при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки, начисляется пеня в размере 0,2% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из анализа представленных в материалы дела доказательств, а именно пункта 2 договора аренды земельного участка, следует, что плата вносится не позднее сроков, указанных в расчёте арендной платы, который является неотъемлемой частью договора. Данный расчёт арендной платы, сторонами в материалы дела не представлен.

Вместе с тем, поскольку суд не установлен факт наличия задолженности по оплате арендной платы, оснований для взыскания заявленной неустойки не имеется.

Таким образом, суд отказывает, в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кирильченко М.С.