Постановление от 29 апреля 2019 г. по делу № А32-28849/2018

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-28849/2018
город Ростов-на-Дону
29 апреля 2019 года
15АП-5207/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: извещен, не явился;

от ответчика: извещен, не явился;

от третьих лиц: извещены, не явились;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 по делу № А32-28849/2018по иску администрации города Сочик ответчику - ООО "Наше дело-Осень"при участии третьих лиц - АО "Си Гэлакси", ОАО "Центральный совет по туризму и отдыху" (холдинг)о расторжении договорапринятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Наше дело-Осень" о расторжении договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 общей площадью 3 662 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (далее - спорный земельный участок).

Суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора правопреемников акционерного общества "Санаторий "Светлана" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Сочи:

- акционерное общество "Си ГЭЛАКСИ" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 354002, <...> (далее - третье лицо 1, АО "СИ ГЭЛАКСИ");

- акционерное общество "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) (ОГРН <***>, ИНН <***>), 115054, <...>, этаж 4 пом. 1, ком. 3А (далее - третье лицо 2, АО "ЦСТЭ" (холдинг).

Решением суда от 22.02.2019 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в адрес общества направлены претензионные письма от 10.04.2018 и от 18.05.2018 с предложением о необходимости устранения выявленных нарушений, в противном случае заявлено требование о расторжении договора аренды. Претензии администрации оставлены арендатором без ответа. Заявитель ссылается на то, что аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, а именно при неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и указано судом первой инстанции, в рамках производства по делу N А32-51046/2017 установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с договором аренды от 23.04.1999 N 1365 ЗАО "Санаторий "Светлана" предоставлен в аренду на срок с 01.04.1999 по 01.04.2048 земельный участок площадью 58 249 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, для целей размещения указанных зданий и сооружений санатория.

В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, дополнительными соглашениями от 21.12.2011N 1, от 16.01.2013 N 2, от 25.10.2013 N 3, от 21.01.2014 N 4 в договор аренды от 23.04.1999 N 1365 внесены изменения в части включения в него в качестве арендаторов: закрытого акционерного общества "Профкурорт Санаторий "Светлана", ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, общества с ограниченной ответственностью "Лакокраска", общества с ограниченной ответственностью "Уют".

На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 он разделен постановлением администрации от 27.02.2015 N 657, с образованием 13-ти земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 общей площадью 3 662 кв. м, которому установлен вид разрешенного использования "апартотель".

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 (спорный земельный участок) находится в режиме муниципальной (публичной) собственности.

Согласно представленным в настоящее дело документам, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи и ЗАО "Санаторий Светлана" 21.04.2015 заключен договор N 4900009849 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 с видом разрешенного использования "апартотель".

В соответствии с договором от 27.04.2015, заключенным ЗАО "Санаторий "Светлана" и обществом, последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009849.

Арендатор обязан использовать участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в пунктах 1.1 и 1.3 договора, не должен наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу (пункт 5.2.7 договора аренды).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором (пункт 4.1.1 договора).

В рамках осуществления муниципального земельного контроля ведущим специалистом отдела земельного контроля администрации 07.02.2018 произведен визуальный осмотр спорного земельного участка, в ходе которого установлено, что спорный земельный участок используется обществом, предполагаемый земельный участок не огорожен, свободен от застройки, о чем подготовлен соответствующий акт осмотра.

В адрес общества направлены претензионные письма от 10.04.2018 и от 18.05.2018 с предложением о необходимости устранения выявленных нарушений, в противном случае заявлено требование о расторжении договора аренды.

Претензии администрации оставлены арендатором без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется, в том числе посредством прекращения или изменения правоотношения. Требование о расторжении договора представляет собой разновидность такого способа защиты гражданских прав как прекращение правоотношения.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В части 1 статьи 620 Гражданского кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

По смыслу статьи 451 Гражданского кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование своих требований истец указал, в том числе, что спорный земельный участок свободен от капитальных строений, на участке произрастают зеленые насаждения, межевые знаки на местности не установлены.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, является достаточным основанием для расторжения уже заключенного договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849, в том числе в силу абзаца 1 пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Исследовав обстоятельства спора и условия договора аренды от 21.04.2015 N4900009849, суд не установил, что спорный земельный участок предоставлен истцу для жилищного или иного строительства, в связи с чем, пришел к верному выводу о том, что указанный договор не может быть расторгнут по правилам абзаца 1 пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иные, указанные истцом основания (на участке произрастают зеленые насаждения, межевые знаки на местности не установлены, участок не огорожен), не могут быть квалифицированы судом как существенные нарушения условий арендного использования спорного земельного участка.

Кроме того, из условий договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849 не следует, что участок должен быть в обязательном порядке огорожен и установлены межевые знаки в определенных местах; также из условий договора не следует, что запрещается на земельном участке произрастать зеленым насаждениям.

В подтверждение факта нецелевого использования арендатором спорного земельного участка истцом в материалы дела представлена информация по результатам визуальной фиксации, а именно акт осмотра от 07.02.2018 с приложение фотографии.

Однако, в данном случае названная информация подписана специалистами ведущим специалистом отдела земельного контроля администрации в одностороннем порядке.

Апелляционный суд учитывает, что доказательств уведомления ответчика о проведении осмотра в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, представленная истцом информация не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего факт нарушения арендатором условий договора.

Более того, из материалов дела следует, что участок передан арендатору, на наличие задолженности предпринимателя по арендной плате истец не ссылается. Таким образом, договор аренды исполняется сторонами. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок не используется либо используется с нарушением условий договора аренды с учетом цели его предоставления. Надлежащие доказательства существенного нарушения предпринимателем условий договора в деле отсутствуют.

Таким образом, поскольку указанные истцом обстоятельства не свидетельствуют о нарушении ответчиком каких-либо условий договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, спорный участок предоставлен в долгосрочную аренду, расторжение договора возможно при существенном его нарушении, доказательств чему заявителем не представлено.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009849, как и договор аренды, зарегистрирован, с учетом данного обстоятельства иск предъявлен к обществу, как арендатору участка с кадастровым номером 23:49:0302011:159.

Однако администрацией требование о расторжении договора от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009849 не заявлено.

Согласно принципу состязательности арбитражного процесса суд не имеет право выходить за рамки заявленных требований.

Доводы администрации о том, что передача ЗАО "Санаторий "Светлана" прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды земельного участка обществу свидетельствует о полном и безоговорочном отказе первоначального арендатора от прав на земельный участок, в том числе и в случае последующего расторжения договора в судебном порядке, не подтверждены документально.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, при рассмотрении дел о его расторжении. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Истец представил в материалы дела докладную N 9 от 25.01.2018 общественного советника, члена постоянно действующего экологического Совета при главе города Сочи, в которой содержится информация о том, что спорный земельный участок является частью парка профсоюзного пансионата ЗАО "Санаторий "Светлана", и планируется изменения вида разрешенного использования на «сквер».

Однако каких-либо иных допустимых и относимых доказательств (градостроительный план, заключении кадастрового инженера и т.д., фактическое изменение вида разрешенного пользования участка) указанного обстоятельства администрация не представила.

Также суд обоснованно указал следующее.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 N 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 N 308-ЭС17-16595).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что если допустить, что спорный земельный участок является частью парка, который является территорией общего пользования, то в удовлетворении иска о расторжении договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849 должно быть отказано.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По настоящему иску администрация не заявила исковых требований о возврате земельного участка, которые могли быть оценены судом в качестве требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Кроме этого, как было указано выше, истец не заявил требование о расторжении договора от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009849, стороной которого является ответчик по делу - общество.

При изложенных обстоятельствах, в отсутствии таких исковых требований суд не может давать оценку действительности договора от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 N4900009849 (пункты 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией проверены, оценены и не могут служить основаниями для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, так как не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 по делу №А32-28849/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.И. Баранова

СудьиВ.Л. Новик

П.В. Шапкин