Постановление от 10 июня 2019 г. по делу № А45-31241/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-31241/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года


Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2019 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Лидер» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2018 (судья Емельянова Г.М.)и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 (судьи Павлюк Т.В., Бородулина И.И., Логачев К.Д.) по делу№ А45-31241/2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (630075, город Новосибирск, улица Народная, дом 3, офис 214; 654007, Кемеровская область, город Новокузнецк, проспект Пионерский, дом 42, ОГРН 1145476066306, ИНН 5410784911) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (630004, город Новосибирск, улица Революции, дом 38, ОГРН 1095406019170, ИНН 5407063282,), мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект, дом 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) о признании незаконным отказа в продлении срока действия договора земельного участка или обязании заключить новый договор аренды.


Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – управление Росимущества), мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, привлечена к участию в деле в качестве соответчика определением от 09.04.2018) с заявлением о признании незаконным отказа от 01.09.2017 № НК-6890/05, обязании продлить срок действия договора земельного участка на 3 года или заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 на 3 года на тех же условиях в преимущественном порядке.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилосьс кассационной жалобой, с учетом дополнений которой от 17.05.2019, просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы ООО «Лидер» приводит доводы о том, судами не рассмотрены по существу его доводы о том, что обществом принимались все необходимые и возможные меры для использования земельного участка по назначению - строительство здания (разработана проектная документация, получен градостроительный план, технические условия, направлено заявление о выдаче разрешения на строительство), при этом со стороны мэрии нарушались права общества, что повлекло невозможность строительства здания в течение срока договора. Заявитель ссылается на то, что на протяжении длительного времени на рассмотрении судов находились споры по обжалованию обществом действий мэрии, в том числе по отказу в выдаче разрешения на строительство, который признан незаконным с обязанием мэрии выдать указанное разрешение.

Заявитель отмечает, что обжалуемый отказ управления Росимущества мотивирован нормами статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), которые не применимы к обязательствам сторон по договору, заключенному до введения этой нормы в силу. Общество полагает, что, признав безосновательность ссылки арендодателя на указанную норму, в отсутствие иных оснований для принятия обжалуемого отказа, суд первой инстанции должен был признать такой отказ управления Росимущества незаконным. При этом суд апелляционной инстанции данное нарушение не устранил, и допустил самостоятельное нарушение, приведя новое основание правомерности обжалуемого отказа – то, что действующим законодательством запрещено продление арендных отношений на неопределенный срок. Отклонение доводов общества по тому основанию, что сторонами договора аренды не достигнуто соглашение о его продлении, не является надлежащим рассмотрением спора.

ООО «Лидер» считает, что судами не рассмотрены вопросы наличия договорных обязательств по продлению договора аренды и преимущественному праву арендатора на его заключение на новый срок.

В качестве дополнительных оснований для направления дела на новое рассмотрение заявитель указывает на необоснованный вывод судов о прекращении действия договора аренды с 01.11.2017; на продление этого договора на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; на то, что судами проигнорированы доводы общества о неполучении им письма управления Росимущества от 27.07.2017 и в деле отсутствуют доказательства его направления или вручения обществу; на то, что выдачей разрешения на строительство мэрия признала наличие арендных отношений, свидетельствует то, что ни до 01.11.2017, ни после этой даты мэрия не требовала возврата земельного участка, принимала арендные платежи, не направляла письменных возражений против возобновления действия договора на неопределенный срок, а также Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в письме от 18.08.2017 № ЕП-10/32591 указало на целесообразность применения положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Управление Росимущества отзыв на кассационную жалобу не представило.

Мэрия в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения, ссылается на то, что обстоятельства, о которых заявляет общество в рамках настоящего дела, являлись предметом исследования в рамках рассмотренных Арбитражным судом Новосибирской области дел, в которых обществу отказано в удовлетворении требований:

- № А45-3607/2018 по заявлению к управлению Росимущества о признании незаконным выраженного в письме от 29.01.2018 № НК-547/05 отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 от 31.10.2014 № 54рз на новый срок без торгов для завершения строительства объекта;

- № А45-9351/2018 по заявлению к мэрии о признании незаконным выраженного в письме от 12.03.2018 № 31/19/02418 отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 от 31.10.2014 № 54рз со сроком аренды на три года для завершения строительства объекта;

- № А45-3606/2018 по иску к мэрии о возобновлении на неопределенный срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 от 31.10.2014 № 54рз и по иску мэрии к ООО «Лидер» об освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 путем демонтажа фундамента на земельном участке.

В дополнении к кассационной жалобе общество также приводит доводы о несогласии с позицией мэрии о преюдициальном значении приведенных ею в отзыве судебных актов, полагает, что в указанных дела и в настоящем деле рассматриваются различные фактические обстоятельства.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами, в том числе из обстоятельств, установленных в рамках дел Арбитражного суда Новосибирской области № А45-3607/2018, А45-9351/2018 по спорам между участниками настоящего дела, и следует из материалов дела, между управлением Росимущества (арендодатель) и ООО «Лидер» (арендатор) заключен договор аренды от 31.10.2014 № 54рз (далее - договор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676, местоположение: город Новосибирск, улица Челюскинцев, общей площадью 2441 кв. м. Указанный земельный участок предоставлен для строительства здания административного назначения.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия определен сторонамис 01.11.2014 по 01.11.2017.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора по истечении срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что истечение срока его действия влечет за собой прекращение договора в случаях, если ко дню истечения его срока не будет достигнуто соглашение о продлении договора.

Арендатор как в случае окончания срока действия договора, так и при досрочном его расторжении должен произвести передачу арендодателю арендуемого участка в 10-дневный срок с момента прекращения либо расторжения договора. Арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования (пункт 6.3 договора).

Письмом от 27.07.2017 № П-5932/05 управление Росимущества уведомило заявителя о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ действие договора аренды будет прекращено с 02.11.2017.

Общество обратилось в управление Росимущества с заявлением от 31.07.2017 о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 или о заключении договора аренды на тот же срок в преимущественном порядке.

Управление Росимущества письмом от 01.09.2017 № НК-6890/05 со ссылками на нормы подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6, подпункты 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ отказало обществу в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 (заключении на новый срок), указав на отсутствие оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого заключен без проведения торгов.

По истечении срока действия договора аренды на основании решения суда (дело № А45-17391/2016) обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Общественное здание административного значения», расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:35:021040:676 от 21.12.2017 № 54-Ru54303000-237-2017 сроком до 20.10.2018.

Распоряжением управления Росимущества от 17.01.2018 № 14-р в порядке статей 39.30, 39.31 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 54:35:021040:676 передан в муниципальную собственность муниципального образования города Новосибирска.

В связи с прекращением договора аренды мэрией 17.01.2018 принято постановление № 109 «О прекращении действия разрешения на строительство от 21.12.2017 № 54-Ru54303000-237-2017 объекта капитального строительства «Общественное здание административного назначения».

Не согласившись с изложенным в письме управления Росимущества от 01.09.2017 № НК-6890/05 отказом в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 (заключении на новый срок), общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды прекратил свое действие с 02.11.2017 по основанию истечения предусмотренного в нем срока, и отсутствует ко дню истечения срока действия договора соглашение сторон о его продлении, указав, что в связи с этим ссылка заинтересованного лица в обжалуемом отказе на вступившие в силу после заключения договора аренды положения статьи 39.6 ЗК РФ, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции относительно обстоятельств прекращения договора аренды с истечением срока его действия, и, оставляя решение суда без изменения, руководствовался пунктом 14 статьи 1, статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, и исходил из отсутствия у общества с 01.03.2015 преимущественного права заключения нового договора, поскольку за заключением договора на новый срок ООО «Лидер» обратилось в период действия положений ЗК РФ, исключающих преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов. Применив положения пунктов 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, суд указал на отсутствие предусмотренной в них совокупности случаев и условий, при которой после 01.03.2015 земельный участок публичной собственности может быть предоставлен без проведения торгов.

Суд округа приходит к выводу о том, что по существу спора судами приняты правильные судебные акты.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015, ЗК РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Поскольку нормами ЗК РФ, действующими с 01.03.2015, а также переходными положениями Закона № 171-ФЗ с указанной даты не предусмотрено преимущественного права арендатора земельного участка публичной собственности на продление договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что после 01.03.2015 обществу не может быть предоставлен земельный участок в порядке реализации предусмотренного договором аренды преимущественного права в виду того, что введено новое правовое регулирование о предоставлении земли в аренду в порядке проведения торгов.

Исключения из этого общего правила (предоставления земельных участков публичной собственности на торгах) - случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют правона заключение нового договора аренды таких земельных участковбез проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация правана заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами,не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от иных оснований заключения договора аренды без торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действиена отношения, возникшие после 01.03.2015, предусмотрены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, право получить в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта предоставляется только такому арендатору, который правомерно возвел указанный объект в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

На основании представленных в настоящее дело доказательств и, учитывая обстоятельства, установленные вступившим в законную силу: решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.07.2018 по делу № А45-3607/2018, которым обществу отказано в удовлетворении заявления к управлению Росимущества о признании незаконным выраженного в письме от 29.01.2018 № НК-547/05 отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 от 31.10.2014 № 54рз на новый срок без торгов для завершения строительства объекта со ссылкой на то, что срок договора аренды истек 01.11.2017, а объект незавершенного строительства возведен после истечения срока договора аренды; решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.07.2018 по делу № А45-9351/2018 по заявлению ООО «Лидер» к мэрии о признании незаконным выраженного в письме от 12.03.2018 № 31/19/02418 отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021040:676 от 31.10.2014 № 54рз со сроком аренды на три года для завершения строительства объекта, которым такой отказ также признан правомерным ввиду отсутствия правовых и фактических оснований для предоставления земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствуют основания и для признания отказа управления Росимущества от 01.09.2017.

Доводы заявителя о том, что договор аренды после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и правильно им отклонены с учетом условий договора о его прекращении истечением срока, на который он заключен, и отсутствием предусмотренного договором аренды соглашения о его продлении, которое должно быть достигнуто до дня истечения действия договора не будет достигнуто.

При таких обстоятельствах довод заявителя кассационной жалобы о том, что общество не получало письма управления Росимущества от 27.07.2017 о прекращении арендных отношений по истечении срока действия договора – с 02.11.2017, и об отсутствии в настоящем деле доказательств его направления или вручения арендатору, отклоняются как не влияющие на вывод судов об отсутствии обстоятельств продления договора на неопределенный срок.

Мнение заявителя жалобы о том, обжалуемый отказ управления Росимущества мотивирован неподлежащими применению к основанным на договоре аренды правоотношениям сторон, нормами статьи 39.6 ЗК РФ, в силу изложенного выше, является ошибочным. Суд апелляционной инстанции правильно применил указанные нормативные положения к спорным правоотношениям и проверил законность обжалуемого отказа с позиции наличия у общества права на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства. Вопреки доводам кассационной жалобы, апелляционный суд не вышел за пределы рассмотрения заявленных требований указанием на то, что, исходя из фактических обстоятельств дела и нормативных положений, их регулирующих, продления арендных отношений на неопределенный срок в рассматриваемом случае не имеет места. При этом о наличии именно таких обстоятельств и, в том числе в связи с ними, общество основывало заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы о том, что обществом принимались все необходимые и возможные меры для использования земельного участка по назначению, при этом со стороны мэрии нарушались права общества, что повлекло невозможность строительства здания в течение срока договора, не могут быть приняты во внимание с учетом того, что совершение подготовительных мероприятий не является основанием для предоставления земельного участка для завершения строительства; установленных в деле № А45-3607/2018 обстоятельств того, что площадка на земельном участке не подготовлена к строительству, на участке не выкорчеваны деревья и кустарники, по периметру участка возведена конструкция в виде фундамента, в центре которой растут деревья, а также, учитывая, что при рассмотрении дела судами не установлено того, что неосуществление обществом строительства в период действия договора вызвано исключительно действиями мэрии, в частности по несвоевременной выдаче разрешения на строительство, чего не было установлено и в рамках дел № А45-3607/2018, А45-9351/2018, А45-6573/2018, А45-3606/2018.

Вопреки мнению общества, судами рассмотрены вопросы относительно договорных обязательств по продлению договора аренды и преимущественного права арендатора на его заключение на новый срок.

Доводы ООО «Лидер» о том выдачей разрешения на строительство мэрия признала наличие арендных отношений, ни до 01.11.2017, ни после этой даты мэрия не требовала возврата земельного участка, принимала арендные платежи, не направляла письменных возражений против возобновления действия договора на неопределенный срок, а также относительно письма Федерального агентства по управлению государственным имуществом в письме от 18.08.2017 № ЕП-10/32591 являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонены с приведением соответствующих мотивов. Такие же доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных апелляционной инстанцией выводов в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки доказательствам, которые оценены судами первой и апелляционной инстанции.

Между тем в полномочия окружного арбитражного суда не входит переоценка доказательств (статья 286 АПК РФ).

Выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, соответствуют нормам материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием к отмене обжалуемого постановления, судом кассационной инстанции не установлено и на наличие таковых заявитель не ссылается.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2018и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 по делу № А45-31241/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу -без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи Е.Ю. Демидова


Т.А. Зиновьева