Решение от 16 июля 2020 г. по делу № А41-10957/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

16 июля 2020 года Дело №А41-10957/20

Резолютивная часть решения объявлена 14 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.В. Плотникова при ведении протокола судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО "ПИОН" к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИо урегулировании разногласий по договору

при участии в заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "ПИОН" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий по Договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 77,4 кв.м., этаж подвальный, адрес объекта: <...>, пом. VII.

Истец уточнил исковые требования, в порядке ст. 49 АПК РФ, в части указания цены выкупаемого объекта в размере 1 025 907 руб.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик не явился, извещен, возражений не представил.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее:

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 г. по делу А41-51396/18 суд обязал АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ: совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ООО "ПИОН" на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 77,4 кв.м. расположенного по адресу: <...>, пом. VII, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия отчета о его оценки и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2019 г. и Арбитражного суда Московского округа от 30.04.2019 г. Решение оставлено без изменения.

Как указал истец, от администрации поступил проект договора купли-продажи, не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, истец направил администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Истец 04.12.2019 г. истец направил ответчику протокол разногласий к договору.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

Учитывая техническое состояние объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что указанная в пункте 4.1 договора стоимость является недостоверной.

Ответчик полагает применимой цену имущества, определенную отчетом оценщика по заданию органа местного самоуправления.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 21.04.18 г. – дату обращения истца за выкупом указанного, определением от 01 июня 2020 г. по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации АНО "МК Эксперт"(ИНН <***>), эксперту- ФИО2 (125414, <...>.), предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость

- нежилого здания по состоянию на 21.04.18 года составляет: 1 025 907 (Один миллион двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС

При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а пункт 4.1 следует изложить в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы № 017-2/007-20 от 06 июля 2020 г., стоимость имущества составляет 1 025 907 (Один миллион двадцать пять тысяч девятьсот семь) рублей без учёта НДС»

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п. 4.2 Договора, в редакции Ответчика - "Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя - Залогодателя в рассрочку на пять лет с момента заключения настоящего договора"

Истец просит пункт 4.2 Договора изложить в следующей редакции:

«Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя - Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора».

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 4.3.1 Договора, в редакции Ответчика «Первый платёж составляет 70 816 (семьдесят тысяч восемьсот шестнадцать) рублей 67 (шестьдесят семь) копеек и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора."

Истец просит изложить пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платёж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в п. 4.1. настоящего договора. Первый платёж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора.»

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 4.3.4 Договора, в редакции Ответчика «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежемесячной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к договору).»

Истец просит изложить пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа впогашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к договору).».

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 4.5 Договора, в редакции Ответчика «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производят ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу."

Истец просит изложить пункт 4.5 договора в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании их решения. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производят ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.»

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 7.2.5 Договора, в редакции Ответчика "В течение семи календарных дней после ежемесячной оплаты стоимости Имущества предоставлять Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату."

Истец просит изложить пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества предоставлять Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату.»

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно п. 9.2 Договора, в редакции Ответчика "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

- неоплатой ежемесячной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

-неполной оплатой части ежемесячной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течении двенадцати месяцев;

- оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течении двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора."

Истец просит изложить пункт 9.2 договора в следующей редакции: "Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

- неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

- оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора.».

Данная редакция договора не противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с п. 7.2.7. договора в редакции ответчика "Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора Имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца-Залогодержателя. Копию страхового полиса представить Продавцу-Залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования"

Истец считает необходимым исключить из текста договора п.7.2.7, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе №159-ФЗ. Аналогичная правовая позиция содержится в многочисленной практике Десятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа.

Суд соглашается с доводом истца об исключении п. 7.2.7 договора.

Расходы по госпошлине и за проведение судебной экспертизы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения площадью 77,4 кв.м, этаж подвальный, адрес объекта: Московская область, город .Ступино, ул. Андропова дом 29/9, пом. VIII.;

Принять пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы № 017-2/007-20 от 06 июля 2020 г., стоимость имущества составляет 1 025 907 (Один миллион двадцать пять тысяч девятьсот семь) рублей без учёта НДС»;

Принять пункт 4.2. договора в следующей редакции: «Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя - Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора».

Принять пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: Первый платёж составляет 1/20 от цены имущества, указанной в п. 4.1. настоящего договора. Первый платёж перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора..

Принять пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: Сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа впогашение процентов.

Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства вполном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетныйсчет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение № 1 к договору).».

Принять пункт 4.5 договора в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании их решения. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производят ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества предоставлять Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату.».

Пункт 7.2.7 из текста договора исключить.;

Принять пункт 9.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

- неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

- оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора.».

Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу ООО "ПИОН" расходы по госпошлине в размере 6 000 руб, расходы на оплату экспертизы в размере 17 000 руб.

Решение может быть обжаловано.

Судья Н.В. Плотникова