Решение от 25 декабря 2019 г. по делу № А09-7931/2017

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-7931/2017
город Брянск
25 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2019.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Матулова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев исковое заявление Брянской городской администрации, г.Брянск Брянской области, ИНН 3201001909, ОГРН 1023202743574,

к обществу с ограниченной ответственностью «Гриди», г.Брянск Брянской области,ИНН <***>, ОГРН <***>,

о понуждении возвратить земельный участок,

третье лицо: Управление Росреестра по Брянской области, ИНН <***>.

при участии до и после перерыва:

от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 13.12.2019 №1/06-2480и);

от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 21.06.2019 №4);

от третьего лица: не явился, извещен.

установил:

Брянская городская администрация (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гриди» (далее – ООО «Гриди», ответчик, общество) о понуждении возвратить земельный участок площадью 3 058 кв.м с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенный по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина, б/н, участок 16, с видом разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей (далее – земельный участок, спорный участок), передав его по акту приема-передачи, а также погасить сведения об аренде указанного земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования истца были мотивированы истечением срока действия (09.06.2016)договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,от 15.06.2007 №314 (в ред. дополнительного соглашения от 10.06.2013 №б/н)(далее - договор аренды от 15.06.2007 №314, договор аренды, спорный договор аренды, т.5 л.д.49-52), а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области по делу №А09-9524/2016, на основании которых истец письмом от 26.04.2017 исх.№4/29-874и уведомил ответчика о необходимости в срок до 15.05.2017 вернуть занимаемый земельный участок по акту приема-передачи (т.1 л.д.6-7).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.09.2017 по делу№А09-7931/2017 иск удовлетворен в полном объеме. Производство по делу в части требований в части погашения сведений об аренде земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) прекращено в связи с отказом истца в указанной части.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27.04.2018 решение Арбитражного суда Брянской области от 22.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу №А09-7931/2017 были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Отменяя указанные судебные акты, и направляя дело на новое рассмотрение, Арбитражный суд Центрального округа указал, что применительно к разъяснениям в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 №11974/06, арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм, а потому, при рассмотрении настоящего спора суду следует оценить спорный договор аренды на предмет ничтожности его условий, а также установить наличие либо отсутствие на земельном участке возведенных объектов недвижимости (незавершенных строительством объектов) с оценкой законности их возведения.

До принятия по делу окончательного судебного акта в судебном заседании истец повторно заявил отказ от исковых требований в части погашения сведений об аренде земельного участка в ЕГРН.

Согласно ч.2 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Частичный отказ истца от иска принят судом, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В силу п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Таким образом, производство по делу в части вышеуказанного требования подлежит прекращению применительно к изложенной процессуальной норме.

Приводя правовые основания заявленных требований с учётом позиции суда кассационной инстанции истец указал, что на основании приказа Управления имущественных отношений Брянской области (далее – Управление) от 13.04.2007 №224 (т.5 л.д.79) обществу с ограниченной ответственностью Производственно–коммерческая фирма «СПиВК» (далее – ООО ПКФ «СПиВК», арендатор) был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032015:28, находящийся по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина, б/н участок 16, для строительства 5 этажного жилого дома со сроком аренды с 14.04.2007 по 14.04.2010. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2007 (т.5 л.д.53-54).

15.06.2007 между Управлением и ООО ПКФ «СПиВК» был заключен спорный договор аренды от 15.06.2007 №314.

Дополнительным соглашением от 30.06.2010 №б/н стороны продлили срок действия договора аренды до 30.06.2013 (т.5 л.д.55-57).

04.05.2012 между ООО ПКФ «СПиВК» и обществом с ограниченной ответственностью «Евро Строй» (далее - ООО «Евро Строй», арендатор) был заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды (далее – договор перенайма от 04.05.2012 №б/н, в соответствии с которым ООО «Евро Строй» приняло права и обязанности арендатора (т.5 л.д.64-65). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2012 (т.5 л.д.70).

Дополнительным соглашением от 10.06.2013 №б/н стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка на 3 года, то есть до 09.06.2016(т.5 л.д.58-60).

Кроме того, 29.11.2013 между Управлением и ООО «Евро Строй» заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в силу которого изменен вид использования земельного участка на: «многоквартирные многоэтажные жилые домаот 4 до 17 этажей» (п.1.1 договора, т.5 л.д.61-63).

Далее, между ООО «ЕВРО СТРОЙ» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Мир» (далее – ООО СК «Мир», арендатор) был заключен следующий договор уступки прав и обязанностей по спорному договору аренды от 02.10.2014 №б/н (далее - договор перенайма от 02.10.2014 №б/н, т.5 л.д.66-69), по которому арендатором земельного участка становится ООО СК «Мир». Земельный участок передан ООО СК «Мир» по акту приема-передачи от 02.10.2014 (т.5 л.д.71-72).

12.12.2014 между ООО СК «Мир» и ООО «Гриди» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды №б/н (далее – договор перенайма от 12.12.2014 №б/н, т.5 л.д.73-75), на основании которого статус арендатора приобрел ответчик. Земельный участок также передан ООО «Гриди» по акту приема-передачи от 12.12.2014 (т.5 л.д.76).

В целях установления наличия на спорном земельном участке объектов капитального строительства (далее – ОКС), в том числе незавершенных строительством, определением суда от 29.12.2018 по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью обществу с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» (далее – ООО «Проект-сервис», экспертная организация), эксперту ФИО4, производство по делу было приостановлено.

27.05.2019 в адрес арбитражного суда поступило заключение экспертаООО «Проект-сервис» от 24.05.2019 №05 (далее - экспертное заключение от 24.05.2019, т.4 л.д.117-140), согласно которому на земельном участке имеется незавершенный строительством ОКС, в связи с чем, производство по настоящему делу было возобновлено.

С учётом содержания постановления суда кассационной инстанции Администрация представила дополнительные правовые основания ничтожности спорного договора аренды, указав, что в соответствии с постановлением БГА от 09.12.2003 №2266ООО ПКФ «СПиВК» является правопреемником ОАО «Смена» по застройке земельного участка, в том числе в части обязательств по сносу ветхого дома и переносу металлического гаража.

Вместе с тем, по истечении шести месяцев с момента заключения договора аренды ООО ПКФ «СПиВК» не получило в установленном порядке разрешение на строительство, соответственно, спорный договор аренды от 15.06.2007 №314 прекратил свое действие 16.12.2007.

Следовательно, дополнительные соглашения от 04.05.2012 №б/н, 29.11.2013 №б/н, 02.10.2014 №б/н к указанному договору аренды, а также последующие договоры перенайма являются ничтожными сделками, поскольку действующим законодательством (в ред. на дату возникновения соответствующих правоотношений) не было предусмотрено многократное продление действия спорного договора, срок прекращения которого установлен императивно. При этом, заключение договоров перенайма, начиная с указанной даты (16.12.2007), следует квалифицировать как предоставление спорного земельного участка в аренду в обход установленной ЗК РФ конкурентной процедуры(на торгах), что, само по себе, является ничтожным.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик представил отзывы на иск (т.2 л.д.117-127, т.3 л.д.137-139, т.5 л.д.42-48), в которых указал, что обязанность по оплате арендных платежей выполнял надлежащим образом до 2016 года (доказательств не представил), не оспаривал факт пользования участком, а также представил заключение эксперта от 10.04.2017 №7-26 (т.1 л.д.69-82), из которого следует, что на спорном земельном участке имеются строения, относящиеся к категории ОКС.

Также с учётом кассационного судебного акта дополнительно пояснил, что оснований ничтожности спорного договора аренды не имеется, поскольку существующие арендные отношения между сторонами спора носят длящийся характер, а договор аренды от 15.06.2007 №314, по сути, не является «новым договором», а является соглашением о продлении срока действия ранее существовавшего договора, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), о котором истцу не было известно, в том числе на дату вынесения окончательного судебного актапо делу №А09-9524/2016.

Приводя доказательства данному доводу представитель ООО «Гриди» указал, что согласно постановлению Администрации г.Брянска от 24.06.1999 №697 (далее – постановление БГА от 24.06.1999 №697, т.5 л.д.102) открытому акционерному обществу «Смена» (далее – ОАО «Смена», арендатор) был предоставлен спорный земельный участок, для эксплуатации существующего здания по ул.Калинина, 47 Советского района.

30.06.1999 на основании постановления БГА от 24.06.1999 №697, между Администрацией и ОАО «Смена» был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №10038 (т.5 л.д.114-116).

Постановлением Администрации г.Брянска (далее – постановление БГАот 25.01.2000 №74, т.5 л.д.106-107) ОАО «Смена» разрешена разработка проекта5-этажного жилого дома в границах земельного участка с учетом сноса ветхого здания по ул.Калинина, 47, и переноса расположенного на участке металлического гаража, принадлежащего инвалиду 1-ой группы ФИО5

27.01.2000 дополнительно заключен договор застройки земельного участка№5 (т.5 л.д.126-128).

Постановлением Администрации г.Брянска от 29.09.2000 №1320(далее – постановление БГА от 29.09.2000 №1320, т.5 л.д.90-91) на условиях, определенных постановлением БГА от 25.01.2000 №74, спорный участок перерегистрирован ОАО «Смена» в аренду на 1 год, а также заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 16.11.2000 №14572 (т.5 л.д.123-125).

Срок аренды спорного участка продлен на 3 года постановлением Администрации г.Брянска от 10.10.2003 №1858 (далее - постановление БГА от 10.10.2003 №1858,т.5 л.д.91-92).

На основании постановления БГА от 10.10.2003 №1858 между Администрацией и ОАО «Смена» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27.10.2003 №26628 (т.5 л.д.93-99).

В последующем, право освоения спорного участка для разработки проекта5-этажного жилого дома по ул.Калинина, 47 Советского района, предоставленноеОАО «Смена» (по договору аренды от 16.11.2000 №14572), переданоООО ПКФ «СПиВК» на основании постановления Администрации г.Брянска от 09.12.2003 №2266 (далее – постановление БГА от 09.12.2003 №2266, т.5 л.д.89-90).

Кроме того, по постановлению Администрации г.Брянска от 04.02.2004 №284-п (далее – постановление БГА от 04.02.2004 №284-п, т.5 л.д.85-86) ООО ПКФ «СПиВК» спорный участок предоставлен в аренду на 3 года для завершения разработки проекта и строительства 5-этажного жилого дома по ул.Калинина в Советском районе на условиях, определенных постановлением БГА от 09.12.2003 №2266.

На основании приказа Управления от 13.04.2007 №224 с ООО ПКФ «СПиВК» был заключен спорный договор аренды земельного участка от 15.06.2007 №314, а также на три года продлен срок аренды земельного участка, предоставленного на основаниипостановления БГА от 04.02.2004 №284-п.

Изложенное, по мнению ответчика, следует квалифицировать как длительные арендные отношения, сложившиеся между сторонами спора с 1999 года (с учетом многократной уступки прав и обязанностей по договору аренды и продления его срока), что исключает ничтожность спорной сделки.

В подтверждение осуществления фактических действий по освоению спорного земельного участка ООО «Гриди» указало, что 05.09.2016 было выдано разрешение на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома №32-301-3014-2016(т.3 л.д.13-16) сроком действия до 05.09.2019, и в соответствии с данным документом в 2016 году возведена часть фундамента жилого дома.

В соответствии с Техническим планом и Техническим описанием объекта незавершенного строительства «Многоэтажный многоквартирный жилой дом» от 30.07.2018, подготовленным ООО «Рост кадастр», на указанном земельном участке имеется фундамент многоквартирного жилого дома, со степенью готовности 21%,2016 года постройки.

Соответственно, ООО «Гриди» является законным арендатором по договору аренды от 15.06.2007 №314 (с учетом договора перенайма от 12.12.2014 №б/н) со сроком действия до 09.06.2016.

Третье лицо представило письменный отзыв на иск (т.1 л.д.66-67), в котором указало, что оставляет рассмотрение исковых требований на усмотрение суда, сообщив, что в ЕГРН отсутствует запись об обременении спорного участка правами аренды.

Изучив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу абз.2 п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

На основании п.1.4 Положения об управлении и распоряжении земельными участками на территории города Брянска, утвержденного решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 №168 (далее – Положение от 29.04.2015 №168) права и обязанности собственника, в том числе связанные с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Брянска, осуществляет Брянская городская администрация в пределах установленной компетенции.

Таким образом, Администрация является надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку в силу изложенных норм права обладает полномочиями по предъявлению исков об обязании возвратить земельный участок.

В силу ч.1 ст.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст.12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, его выбор не может осуществляться истцом (заявителем) произвольно.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанныхв п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотренст.30 ЗК РФ. При этом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п.п.74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к ст.ст.166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73) в случаях предусмотренных законом (п.1 и 3 ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст.30-30.2 ЗК РФ,ст.74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст.168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, по общему правилу с даты вступления в законную силу ЗК РФ (30.10.2001) предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на торгах, а нарушение данного порядка, в том числе путём продления ранее действующих договоров аренды, влечёт ничтожность данных сделок.

Вместе с тем, в соответствии с п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001№137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 №137-ФЗ) до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004, а также соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обстоятельства выполнены полностью.

Как следует из договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №10038 (т.5 л.д.114-116), заключенного сроком на 1 год (п.2.1), ОАО «Смена» был предоставлен спорный земельный участок, для эксплуатации существующего здания по ул.Калинина, 47.

Постановлением БГА от 25.01.2000 №74 (т.5 л.д.106-107) ОАО «Смена» разрешена разработка проекта 5-этажного жилого дома с учетом сноса ветхого здания по ул.Калинина, 47, и переноса расположенного на участке металлического гаража, принадлежащего инвалиду 1-ой группы ФИО5

Кроме того, согласно п.4 договора застройки земельного участка от 27.01.2000 №5(т.5 л.д.126-128), заключенного сроком на 36 месяцев (3 года) ОАО «Смена», являясь застройщиком, обязывалось в течение данного срока (с учётом срока проектирования) построить 5-ти этажный жилой, а также безвозмездно передать в собственность муниципального образования 12 % общей площади жилых помещений (п.8).

Постановлением БГА от 29.09.2000 №1320 (т.5 л.д.90-91) на условиях, определенных постановлением БГА от 25.01.2000 №74, с ОАО «Смена» заключен договор аренды от 16.11.2000 №14572 (т.5 л.д.123-125), срок которого продлен на 3 года постановлением БГА от 10.10.2003 №1858 (т.5 л.д.91-92) для завершения проектирования и строительства 5-этажного жилого дома. При этом, п.3 постановления БГА от 25.01.2000 №74 ОАО «Смена» предписывалось оформить в установленном порядке разрешение на строительство и утвердить проектную документацию.

Исходя из содержания вышеуказанных документов, суд считает, что ОАО «Смена» было реализовано право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, предусмотренное абз.1-3, 6 п.15 ст.3 Федерального законаот 25.10.2001 №137-ФЗ, поскольку взаимосвязанные условия договора арендыот 16.11.2000 №14572 и договора застройки земельного участка от 27.01.2000 №5 соответствуют критериям данной нормы.

При этом судом отмечается, что доказательств наличия иных оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов, в том числе предусмотренных абз.4-5 п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, ответчиком в материалы дела не представлено.

Положения абз.6 п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ устанавливают, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, может быть заключен на срок не более чем пять лет. При этом, указанный договор прекращается в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство (абз.7 п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ).

В материалах дела отсутствуют доказательства получения ОАО «Смена» в течение шести месяцев с даты заключения договора аренды от 16.11.2000 №14572, в том числе с учётом продления срока действия на основании постановления БГА от 10.10.2003 №1858 (при отсутствии в материалах дела дополнительного соглашения о продлении срока).

Исходя из изложенных обстоятельств, договор аренды от 16.11.2000 №14572 прекратил свое действие не позднее 16.05.2001, поскольку положение абз.7 п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ является самостоятельным основанием для прекращения договора аренды наряду с его расторжением договора либо истечением срока действия.

Кроме этого, по смыслу абз.2 ч.3 ст.610 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Соответственно, любое продление срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного на основании п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, при условии соблюдения арендатором требований абз.7 п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, должно быть в пределах максимально установленного абз.6 указанного пункта, то есть 5 лет с даты заключения договора.

Иное толкование данной нормы, по мнению суда, противоречило бы взаимосвязанному смыслу указанных положений, предполагающих своей целью защиту интересов инвесторов, с которыми заключены соответствующие договоры на использование ранее предоставленных земельных участков без предусмотренной ЗК РФ конкурентной процедуры, при этом, во избежание необоснованного затягивания жилищного строительства законодателем и установлен максимальный срок – 5 лет.

В соответствии с п.31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66) заключение договора на новый срок является самостоятельной сделкой.

Соответственно, заключение договора аренды от 27.10.2003 №26628 (т.5 л.д.93-99) с ОАО «Смена» на основании постановления БГА от 10.10.2003 №1858 (т.5 л.д.91-92) с продлением срока аренды на 3 года, в том числе с последующей передачей права освоения спорного участка к ООО ПКФ «СПиВК» на основании постановления БГА от 09.12.2003 №2266 (т.5 л.д.89-90), по мнению суда, нельзя считать продлением договора арендыот 16.11.2000 №14572, в том числе с учётом п.4 постановления БГА от 10.10.2003 №1858, п.п.1, 2 постановления БГА от 04.02.2004 №284-п.

Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации сводятся к тому, что проведение торгов для заключения на новый срок договора аренды государственного (муниципального) имущества обязательно по истечении установленного в законодательстве максимального срока, на который может быть заключен такой договор (п.4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73).

С учётом изложенных обстоятельств спорный договор аренды от 15.06.2007 №314 (в ред. соответствующих договоров перенайма (т.5 л.д.64-76), приказов управления имущественных отношений Брянской области от 13.04.2007 №224, от 28.06.2010 №1603, от 10.06.2013 №1601 (т.5 л.д.79-81) о продлении срока действия договора) заключен в нарушение императивных требований, установленных ст.ст.30-32, 38.1 ЗК РФ,п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, и в силу п.2 ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.

Соответственно, доводы ответчика о том, что между сторонами (с учетом переуступки прав и правопреемственности) сложились длительные арендные отношения с 1999 года, а участок мог быть передан в аренду без проведения аукциона, судом не принимаются, иное означало бы предоставление хозяйствующему субъекту в аренду земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона, что нарушает требования действующего законодательства.

Указанный подход соответствует определениям Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2019 №307-ЭС19-15452, от 04.02.2019 №306-ЭС18-24715.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 №1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Как следует из экспертного заключения от 24.05.2019 №05 на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект капитального строительства.

Доказательств возведения данного объекта на основании разрешения на строительство, выданного по решению суда по делу №А09-9524/2016, при рассмотрении спора по которому в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок был предоставлен ничтожный договор аренды от 15.06.2007 №314, ООО «Гриди» не представлено, как и не представлено доказательств его возведения за счёт средств ответчика.

Технический план и Техническое описание объекта незавершенного строительства «Многоэтажный многоквартирный жилой дом» от 30.07.2018, подготовленныеООО «Рост кадастр», в соответствии с которыми на спорном земельном участке имеется фундамент многоквартирного жилого дома, со степенью готовности 21%, 2016 года постройки не может быть принято в качестве доказательства, подтверждающего отнесение имеющегося сооружения к объектам недвижимого имущества, поскольку указанные исследования были произведены без соблюдения процедуры, являющейся обязательной при назначении экспертных учреждений для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Лицу, подписавшему указанный документ, не были разъяснены его права и обязанности, он не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, стороны не имели возможности по отношению к нему реализовать процессуальные права, предусмотренные АПК РФ и Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности» (далее - Федеральный закон от 31.05.2001 №73-ФЗ). Кроме этого, данные сведения не подтверждены результатами проведенной по делу судебной экспертизы, проведенной в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ.

При этом суд отмечает, что в силу ч.3 ст.86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с изложенным, эксперту ООО «Проект-сервис» - ФИО4 судом не указывалось на вывод о возведении объекта, являющегося предметом экспертного исследования, на основании разрешения на строительство от 05.09.2016№32-301-3014-2016. Эксперту были представлены все имеющиеся в материалах дела документы, представленные ответчиком в материалы дела, относительно возможных характеристик объектов, расположенных на спорном земельном участке, включая копии Технического плана и Технического описания от 30.08.2018, а также копию вышеуказанного разрешения.

Соответственно, наличие в исследовательской части заключения (т.4 л.д.122) данного вывода эксперта признается судом необоснованным. Также суд учитывает, что исследование было произведено путем визуального обследования и констатации выводов, изложенных в Техническом плане и Техническом описании от 30.08.2018, без замеров натурных характеристик объекта, и обоснования соответствия данных выводов параметрам разрешительной документации, что делает невозможным, по мнению суда, отнесение данного объекта к правовой категории недвижимого имущества, имеющего самостоятельное, а не вспомогательное назначение.

Иных доказательств отнесения данного объекта к вышеуказанной категории ответчиком в нарушение ст.ст.9, 65 не представлено. Ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

По смыслу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости. Положения этой статьи не распространяются на отношения, которые связаны с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на отношения, касающиеся перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 №8-П, определениях от 25.03.2004 №85-О, от 13.10.2009 №1276-О-О, от 03.07.2007 №595-О-П, от 19.10.2010 №1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

При этом, снос самовольной постройки может быть произведен только при наличии соответствующего требования (иска) собственника земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 №308-ЭС15-8731).

Право собственности ООО «Гриди» на вышеуказанный незавершенный строительством объект не зарегистрировано.

Требование о демонтаже самовольной постройки Администрацией не заявлено, что не исключает рассмотрение указанного вопроса в рамках самостоятельного иска при доказанности отнесения указанного сооружения к объектам недвижимого имущества и его принадлежности.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, по мнению суда, надлежащим способом защиты права является применение последствий недействительности ничтожного договора аренды от 15.06.2007 №314 в виде в виде односторонней реституции по обязанию общества возвратить Администрации спорный земельный участок, без одновременного возврата полученных истцом арендных платежей, поскольку ответчик фактически пользовался спорным участком, а осуществление реституции по смыслу п.2 ст.167 ГК РФ не ставится в зависимость от наличия права на имущество.

В соответствии с положениями ст.174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При установлении данного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Разрешение данного вопроса относится к сфере судейского усмотрения.

По мнению суда, разумным и достаточным сроком исполнения обязанности по возврату ответчиком истцу спорного земельного участка следует считать десять календарных дней от даты вступления в законную силу настоящего решения.

Согласно п.1.1. ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

На основании указанной нормы налогового законодательства при подаче настоящего иска государственная пошлина истцом не уплачивалась.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах судебные издержки по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб. относятся на ответчика, но оплате не подлежат в связи оплатой платежным поручением от 04.12.2018 №522, от 30.07.2018 №288.

Государственная пошлина в размере 6 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 174, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования Брянской городской администрации удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ГРИДИ» возвратить в течение десяти календарных дней от даты вступления в законную силу настоящего решения по акту приема-передачи Брянской городской администрации земельный участок площадью 3 058 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенный по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина.

Производство по делу в части требования об обязании ответчика погасить сведения об аренде земельного участка площадью 3 058 кв.м с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Калинина в Едином государственном реестре недвижимости, прекратить в связи с отказом истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРИДИ» в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в течение указанного срока в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

В соответствии с абз.1 ч.1 ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку (абз.2 ч.1 ст.177 АПК РФ).

Судья Матулов Б.Н.