Постановление от 10 ноября 2023 г. по делу № А83-20831/2022

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-20831/2022
10 ноября 2023 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2023 года

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Градовой О.Г., судей – Приваловой А.В., Кравченко В.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании:

представителя общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй»-

ФИО2,

представителя Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского

района Республики Крым - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 августа 2023 года по делу № А83-20831/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» к Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым об оспаривании действий,

по встречному заявлению Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй», при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о признании договора недействительным,

установил:

ООО «Фридом-Строй» подало в суд первой инстанции заявление о признании незаконным отказа Администрации Почтовского сельского поселения в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка площадью 114.464 кв.м., КН:90:01:030801:637, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Приятное Свидание; категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка (код 2.1.1).


Администрацией Почтовского сельского поселения подано встречное заявление о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 1/2022 от 04.05.2022.

Решением суда первой инстанции отказано в удовлетворении первоначальных требований ООО «Фридом-Строй» и удовлетворены встречные требования Администрации – признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022, на ООО «Фридом-Строй» возложена обязанность передать Администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 114.464 кв.м. С ООО «Фридом-Строй» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6.000руб.

Судебный акт мотивирован тем, что подписанный с ООО «Фридом-Строй» договор аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка не соответствует требованиям закона, общество не имело исключительного права на предоставление земельного участка площадью 114.464 кв.м. в аренду без торгов, так как ранее заключенный договор аренды земельных участков площадями 811.930кв.м. и 117.946 кв.м. расторгнут из-за неисполнения арендатором обязанности по строительству жилищного комплекса; внесение дополнений в недействительный договор не возможно.

ООО «Фридом-Строй» подана апелляционная жалоба, в которой этот участник просит отменить решение суда, удовлетворить заявленные обществом требования и отказать в удовлетворении встречных требований Администрации по тем основаниям, что судебный акт принят с нарушением норм материального права.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель Администрации возражала против этих доводов, так как договор аренды № 1/2022 от 04.05.2022 заключен в нарушение закона, заявитель не имел права без торгов получить в аренду земельный участок, поскольку в судебном порядке ранее заключенный договор расторгнут.

Представитель Госкомрегистра в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания участники извещены в установленном законном порядке.

На основании статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции, исследовав доказательства в совокупности, установил следующие обстоятельства.

12.02.2016 по договору аренды № 4 в порядке переоформления ранее возникшего по договору от 22.12.2010 права предоставлен ООО «Фридом-Строй» без торгов в аренду до 27.10.2059 земельный участок площадью 929.876 кв.м., КН:90:01:030801:186, расположенный по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Приятное Свидание, вид разрешенного использования - для малоэтажной многоквартирной застройки. 05.05.2016 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация этого права аренды, о чем в дело представлены договор аренды с актом приема-передачи и кадастровой выпиской от 01.02.2016, решение Почтовского сельского совета № 1-24/246 от 12.02.2016.

31.08.2017 по взаимному согласию сторон и в связи с разделом по постановлению Администрации Почтовского сельского поселения № 650 от 14.12.2016 земельного участка площадью 929.876 кв.м. на земельные участки: площадью 811.930кв.м.

КН: 90:00:000000:639 и площадью 117.946 кв.м. КН:90:01:030801:637, в названный договор аренды № 4 от 12.02.2016 дополнительным соглашением внесены изменения, согласно которым предметом аренды стали указанные два земельных участка. 08.09.2016 в ЕГРН осуществлена государственная регистрация права аренды на земельные участки КН:90:00:000000:639 и КН:90:01:030801:637. Это следует из представленного в дело дополнительного соглашения с отметкой о государственной регистрации, выписок из ЕГРН.

02.02.2022 договор аренды № 4 от 12.02.2016 из-за неисполнения арендатором обязанности по строительству жилищного комплекса расторгнут в судебном порядке, на арендатора возложена обязанность возвратить арендодателю только один земельный


участок площадью 811.930кв.м. КН:90:00:000000:639. Кроме того, в судебном порядке с арендатора взыскана задолженность по арендной плате по договору № 4 от 12.02.2016 за период с 01.10.2019 по 31.01.2022 и пени. Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу и оставленными без изменений в кассационном порядке постановлениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу № А83-11438/2020 и от 19.12.2022 по делу № А83-23703/2021. Определениями Верховного Суда Российской Федерации отказано ООО «Фридом-Строй» в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по этим делам.

По второму земельному участку площадью 117.946 кв.м. КН:90:01:030801:637 (являвшегося предметом аренды по договору аренды № 4 от 12.02.2016 с учетом дополнительного соглашения) совершены следующие распоряжения:

- по распоряжению Совмина Крыма № 1064-р от 19.09.2017 и заключенному 27.12.2019 между ООО «Фридом-Строй» и ГКУ РК «Служба автомобильных дорог Республики Крым» соглашению № 89/11/19 об изъятии земельного участка для государственных нужд часть земельного участка подлежала изъятию, за изъятую часть (3.482кв.м.) земельного участка ООО «Фридом-Строй» подлежало за счет федерального бюджета возмещение в сумме 2.157.000руб. и в возмещение убытков 1.000руб., как пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя общество такое возмещение получило;

- в связи с изъятием земельный участок площадью 117.946 кв.м. разделен на земельные участки: площадью 114.464 кв.м., КН: 90:01:030801:637 с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка, и площадью 3.482кв.м.

КН: 90:01:030801:1325 с видом разрешенного использования: земли общего пользования, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН № КУВД-001/2022-66976204 от 04.05.2022 и

№ от 07.06.2023;

04.05.2022 в простой письменной форме между арендодателем – Администрацией Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, и арендатором - ООО «Фридом-Строй», подписан договор аренды № 1/2022, предметом которого является земельный участок площадью 114.464 кв.м., КН: 90:01:030801:637 с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная застройка, предоставленный в долгосрочную аренду сроком до 27.10.2059.

В пункте 1.3 договора № 1/2022 от 04.05.2022 указано на предоставление земельного участка взамен изъятого по соглашению № 89/11/19 от 27.12.2019, а в пункте 1.4 этого договора указано на отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений). В приложении № 1 к этому договору (выписке из ЕГРН от 04.05.2022) также указано на отсутствие зарегистрированных обременений (ограничений), в разделе «особые отметки» – сведения отсутствуют.

Государственная регистрация права аренды по договору № 1/2022 от 04.05.2022 не осуществлена - 14.06.2022 уведомлением Госкомрегистра № КУВД-001/2022-23051517/1 такая регистрация приостановлена, а 14.09.2022 уведомлением № КВД-001/2022- 23051517/5 отказано в государственной регистрации, ввиду отсутствия в договоре аренды указаний об ограничениях (обременениях), тогда как по данным кадастрового учета земельный участок имеет ограничения (обременения) по статье 65 ЗК РФ. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.06.2023 по делу № А83-20832/2022 отказано ООО «Фридом-Строй» в призвании незаконным уведомления Госкомрегистра № КВД-001/2022-23051517/5 от 14.09.2022.

21.06.2022 (вх. 02-25/991 от 21.06.2022) и 29.07.2022 (вх. 02-25/991 от 03.08.2022) ООО «Фридом-Строй» письменно предложило Администрации заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022 об ограничениях (обременениях) земельного участка площадью 114.464 кв.м. КН:90:01:030801:637 с указанием в договоре на наличие с 02.09.2020 и с 12.04.2022 ограничений использования


частей земельного участка для сервитута и для охранных зон объектов электрохозяйства. Арендатору предложен проект дополнительного соглашения.

14.07.2022 и 24.08.2022 Администрацией Почтовского сельского поселения приняты решения (оформленные письмами) № 02-26/1265 и № 02-26/1265 об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022, мотивированное отсутствием у ООО «Фридом-Строй» права на земельный участок, так как договор аренды земельного участка № 4 от 12.02.2016 расторгнут из-за неисполнения арендатором договорных обязательств по строительству жилищного комплекса.

Этот отказ Администрации в заключении дополнительного соглашения к договору аренды является предметом оспаривания по требованиям общества. По встречным требованиям Администрации предметом спора является договор аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022.

По представленным в дело выпискам из ЕГРН № КУВД-001/2022-126992049 от 27.07.2022 и № КУВД-001/2023-131746616 от 07.06.2023 в разделе особых отметок указано на наличие по земельному участку площадью 114.464 кв.м. КН:90:01:030801:637 ограничений (обременений) прав по статье 56 ЗК РФ в отношении учетных номеров частей земельного участка: 1) 90:01:030801:637/1 площадью 1961 кв.м.,

2) 90:01:030801:637/2 площадью 44кв.м., 3) 90:01:030801:637/4 площадью 2.935кв.м., связанных с расположением в границах земельного участка зон линейных объектов электрохозяйства, тепловых сетей, сетей водоснабжения, канализации и публичного сервитута (44 кв.м.) для размещения инженерных сооружений при строительстве сетей электроснабжения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 25.02.2022 и от 24.07.2023) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 2 статьи 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно подпункта 16 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 16.02.2022 и от 04.08.2023) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

Как установлено, земельный участок площадью 114.464 кв.м. КН:90:01:030801:637 предоставлен обществу в аренду без торгов взамен изъятого для государственных нужд земельного участка площадью 117.946 кв.м. КН: 90:01:030801:637. Такое изъятие произошло до расторжения договора аренды от 12.02.2016. А потому заявитель имел исключительное право на предоставление земельного участка муниципальной собственности без торгов, а сделка (договор аренды от 04.05.2022) не нарушает требование закона (подпункта 16 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ) и не посягает на публичные интересы.

Доводы Администрации об отсутствии у заявителя исключительного права на предоставление земельного участка площадью 114.464 кв.м. из-за расторжения в судебном порядке договора аренды земельных участков площадями 811.930кв.м. и 117.946 кв.м. не состоятельны, так как по судебному акту по делу № А83-11438/2020 расторгнут договор аренды с обязанностью возврата арендодателю только одного предмета аренды - земельного участка площадью 811.930кв.м., поскольку иной объект


аренды – земельный участок площадью 117.946 кв.м. прекратил существовать из-за его раздела и изъятия для государственных нужд.

Согласно пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают (в том числе): из договоров, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Пункт 1 статьи 11.2 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая эти положения закона у заявителя возникло право на аренду без торгов земельного участка площадью 114.464 кв.м., по судебному решению у Администрации не возникло права на возврат земельного участка площадью 117.946 кв.м.

Таким образом, оснований для признания договора аренды № 1/2022 от 04.05.2022 недействительным (ничтожным) нет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 этой статьи предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из пункта 1 статьи 39.1, пунктов 1 и 13 статьи 39.8 ЗК РФ следует, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды, условия такого договора определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами; в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 1/2022 от 04.05.2022 должен содержать ограничения (обременения), связанные с расположением линейных объектов.

Как пояснил в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя составление Администрацией проекта договора аренды № 1/2022 от 04.05.2022 без указания ограничений (обременений) связано с тем, что Администрацией была запрошена и получена неполная выписка из ЕГРН от 04.05.2022, являющаяся приложением № 1 к договору, а ограничения (обременения) земельного участка действовали и на момент подписания договора. Эти пояснения соответствуют полученных судом первой инстанции выпискам из ЕГРН о существовании на 04.05.2022 ограничений (обременений) земельного участка площадью 114.464кв.м. КН:90:01:030801:637.

Таким образом, решение Администрации об отказе во внесении изменений (дополнений) в договор аренды земельного участка относительно наличия ограничений


(обременений) земельного участка не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя на заключение и государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Эти обстоятельства являются основанием для признания незаконными действия Администрации по отказу во внесении дополнений в договор аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ возлагает на арбитражный суд обязанность при признании действий публичного органа незаконными указать на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решение, иным образом устранить допущенные нарушения прав заявителя.

Принимая во внимание характер возникших между обществом и Администрацией спорных правоотношений, заявление обществом требований в порядке главы 24 АПК РФ, необходимость проверки действующих ограничений (обременений) относительно земельного участка площадью 114.464 кв.м. КН:90:01:030801:637, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным применение в качестве способа восстановления нарушенного права возложение на Администрацию обязанности повторно рассмотреть предложение общества заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Учитывая, что для исполнения такой обязанности Администрации не потребуется совершение каких-либо длительных процедур, следует установить срок для исполнения этой обязанности в 10 рабочих дней. При рассмотрении предложения общества о внесении изменений в договор аренды Администрация не должна учитывать ранее приведенные при отказе основания (отсутствие исключительного права на предоставление земельного участка в аренду без торгов из-за расторжения договора № 4 от 12.02.2016), так как таким обстоятельствам судом апелляционной инстанции дана оценка, а в соответствии со статьей 16 АПК РФ вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 104, 110 АПК РФ, подпунктами 2 и 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ уплаченная «Фридом-Строй» государственная пошлина за подачу заявления и апелляционной жалобы в общем размере 6.000руб. подлежит взысканию с Администрации в пользу ООО «Фридом-Строй».

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 августа 2023 года по делу № А83-20831/2022 отменить.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» удовлетворить.

Признать незаконными действия Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка площадью 114.464 кв.м., КН: 90:01:030801:637.

Обязать Администрацию Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района


Республики Крым в течение 10 рабочих дней повторно рассмотреть заявления общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй», изложенное в письмах от 21.06.2022 (вх. 02-25/991 от 21.06.2022) и от 29.07.2022 (вх. 02-25/991 от 03.08.2022), о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 1/2022 от 04.05.2022, и принять по итогу рассмотрения решение без учета оснований, изложенных в письмах Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым № 02-26/1265 от 14.07.2022 и от 24.08.2022.

В встречных требованиях Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым о признании договора аренды № 1/2022 от 04.05.2022 земельного участка площадью 114.464 кв.м., КН: 90:01:030801:637 недействительным отказать.

Взыскать с Администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (298420, Республика Крым, Бахчисарайский район, поселок городского типа Почтовое, Чкаловская улица, дом 23, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 01.12.2014, ИНН: <***>, КПП: 910401001) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» (297560, Республика Крым, с. Перово, ул. Ленина, зд. 18,этаж 2, каб. 10, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 19.02.2015, ИНН: <***>, КПП: 910901001) понесенные судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 6.000 руб. (шесть тысяч руб.).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Г. Градова Судьи А.В. Привалова В.Е. Кравченко