Решение от 19 октября 2025 г. по делу № А26-2928/2025

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А26-2928/2025
г. Петрозаводск
20 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен в тот же день.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Иванова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Мельниковой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску по иску общества с ограниченной ответственностью «Приоритет» к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» об урегулировании разногласий

третье лицо - Администрация Петрозаводского городского округа, государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр «Недвижимость»,

при участии представителей:

истца – ФИО1 по доверенности от 15.04.2025, диплом о наличии высшего юридического образования представлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Приоритет» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию «Городской транспорт» (далее – ответчик, предприятие) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды недвижимого имущества - помещений в здании гаража, расположенного по адресу <...>, изложив пункты 4.1. и 9.1.2 в реакции, предложенной истцом.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены - Администрация Петрозаводского городского округа.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены - Администрация Петрозаводского городского округа и государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр «Недвижимость», которые представили отзывы на иск.

Определением от 30.06.2025 судом назначена комиссионная судебная экспертиза, проведение которой в срок до 28.07.2025 поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «КРОНОС-Карелия» ФИО2 и индивидуальному предпринимателю ФИО3.

23.09.2025 в суд поступила комиссионная судебная экспертиза, порученная вышеуказанным экспертам, содержащая ответ на вопрос какова рыночная стоимость годовой и месячной арендной платы (с учетом НДС и без учета НДС) по состоянию на 11 октября 2024 года за встроенные нежилые помещения №№ 22-28, 28а, 29 на первом этаже в здании гаража, и часть площадки № 30 (площадью 7,6 кв.м) и помещения № 31-32 технического этажа здания гаража, общей площадью 580,3 кв.м, расположенные в здании гаража по адресу: <...>? Ответ : рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 11 октября 2024 года за встроенные нежилые помещения №№ 22-28, 28а, 29 на первом этаже в здании гаража, и часть площадки № 30 (площадью 7,6 кв.м) и помещения № 31-32 технического этажа здания гаража, общей площадью 580,3 кв.м, расположенные в здании гаража по адресу: <...>, составляет 1 703 835 (Один миллион семьсот три тысячи восемьсот тридцать пять) рублей с учетом НДС и 1 419 862 (Один миллион четыреста девятнадцать тысяч восемьсот шестьдесят два) рубля без учета НДС. Рыночная стоимость месячной арендной платы по состоянию на 11 октября 2024 года за встроенные нежилые помещения №№ 22-28, 28а, 29 на первом этаже в здании гаража, и часть площадки № 30 (площадью 7,6 кв.м) и помещения № 31-32 технического этажа здания гаража, общей площадью 580,3 кв.м, расположенные в здании гаража по адресу: <...>, составляет 141 986 (Сто сорок одна тысяча девятьсот восемьдесят шесть) рублей с учетом НДС и 118 322 (Сто восемнадцать тысяч триста двадцать два) рубля без учета НДС.

В связи с изложенным, в судебном заседании 29.09.2025 истцом заявлено уточнение исковых требований, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды № 1/25 недвижимого имущества - помещений в здании гаража, расположенного по адресу <...>, изложив пункт .4.1. договора в следующей редакции: изложить пункт 4.1. Договора в следующей редакции «Ежемесячная арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с её рыночной стоимостью определённой в Заключении эксперта по делу А26-2928/2025 и составляет 141 986 (сто сорок одна тысяча девятьсот восемьдесят шесть рублей) с учётом НДС»; требование в отношении разногласия по пункту 9.1.2 истцом не поддерживается и принимается в редакции ответчика.

Определением от 29.09.2025 уточнение принято удом к производству.

Ответчик возражений против указанной экспертами в заключении ценой арендной платы, не заявил.

Ответчик и третьи лица явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили; ответчик направил ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Суд в порядке пунктов 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проводит судебное заседание в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Истец в судебном заседании 20.10.2025 поддержали позицию, изложенную ранее, расходы по экспертизе в отношении предложенного им эксперта отнести на себя.

Заслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

13 апреля 2009 года между ООО «Приоритет» и ПМУП «ДЭУ» был заключен договор аренды недвижимого имущества - помещений № № 22-28, 28а, 29 на первом этаже в здании гаража и часть площадки № 30 и помещений № 31-32 технического этажа здания гаража, расположенного по адресу <...>. В соответствии с пунктом 3.1. договора, срок аренды составляет 15 лет с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора была осуществлена 12 октября 2009 года. Впоследствии в связи с тем, что имущество было изъято из хозяйственного ведения ПМУП «ДЭУ» и передано в хозяйственное ведение ответчика, договору было заключено дополнительное соглашение от 04 марта 2016 года, отражающее смену арендодателя.

19 октября 2020 года в договор были внесены изменения, уточняющие площадь переданных в аренду помещений и стоимость аренды.

До окончания сока действия договора общество с ограниченной ответственностью «Приоритет» уведомило ответчика о намерении воспользоваться правом, предусмотренным частью 9 статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции» на заключение без торгов договора аренды муниципального имущества по истечении срока договора его аренды.

В ответ на указанное уведомление в наш адрес 15 января 2025 года был направлен проект договора аренды. По результатам изучения Проекта в адрес ответчика был направлен протокол разногласий по пунктам 4.1 и 9.1.2 договора. Протокол разногласий был получен ответчиком 12 февраля 2025 года, поскольку предложения, направленные ответчику, остались без ответа, истец направил в суд настоящий иск об урегулировании разногласий, уточненный в ходе рассмотрения спора (истцом сняты разногласия по пункту 9.1.2, принимается редакция, предложенная ответчиком и уточнена редакция пункта 4.1 применительно к поступившему заключению эксперта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 названного

Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Определяя условие договора, касающиеся размера арендной платы и срока действия договора, суды применяет нормы Федерального закона "О защите конкуренции".

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с пунктом 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенной оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции") на момент истечения срока действия предыдущего договора аренды.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении

арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

На основании изложенного и в связи с тем, что сторонами представлены в дело документы, содержащие различные размеры арендной платы, суд, воспользовавшись предоставленным ему правом, на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил проведении по делу комиссионной судебной экспертизы. В соответствии с заключением судебной экспертизы от 19.09.2025: рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 11 октября 2024 года за встроенные нежилые помещения №№ 22-28, 28а, 29 на первом этаже в здании гаража, и часть площадки № 30 (площадью 7,6 кв.м) и помещения № 31-32 технического этажа здания гаража, общей площадью 580,3 кв.м, расположенные в здании гаража по адресу: <...>, составляет 1 703 835 (Один миллион семьсот три тысячи восемьсот тридцать пять) рублей с учетом НДС и 1 419 862 (Один миллион четыреста девятнадцать тысяч восемьсот шестьдесят два) рубля без учета НДС. Рыночная стоимость месячной арендной платы по состоянию на 11 октября 2024 года за встроенные нежилые помещения №№ 22-28, 28а, 29 на первом этаже в здании гаража, и часть площадки № 30 (площадью 7,6 кв.м) и помещения № 31-32 технического этажа здания гаража, общей площадью 580,3 кв.м, расположенные в здании гаража по адресу: <...>, составляет 141 986 (Сто сорок одна тысяча девятьсот восемьдесят шесть) рублей с учетом НДС и 118 322 (Сто восемнадцать тысяч триста двадцать два) рубля без учета НДС. Ответчик согласился с указанной стоимость арендной платы.

Суд оценили заключение экспертов в совокупности с другими доказательствами, имеющимися в деле, признает его относимым допустимым и достоверным доказательством, и излагает пункт 4.1. спорного договора в следующей редакции «Ежемесячная арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с её рыночной стоимостью определённой в Заключении эксперта по делу А26-2928/2025 и составляет 141 986 (сто сорок одна тысяча девятьсот восемьдесят шесть рублей) с учётом НДС».

Суд считает необходимым отметить следующее, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец просил суд рассмотреть и разрешить разногласия, возникшие при заключении обязательного для ответчика договора аренды муниципального имущества.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении (даже если в ходе рассмотрения спора истцом корректируется просительная часть иска).

Указанная правовая позиция сформирована, в том числе в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

В данном случае, разрешив преддоговорный спор, суд урегулировал

возникшие между сторонами противоречия относительно условий договора

аренды, то есть оснований для отказа в удовлетворении иска не имеется.

Поскольку иск удовлетворён, понесенные истцом расходы по оплате

государственной пошлины в сумме 50 000 руб. и по судебной экспертизе подлежат

возмещению ответчиком в порядке ст. 110 АПК РФ, однако истец согласился с

отнесением расходы по экспертизе в размере 40 000 руб. в отношении

предложенной им кандидатуры, ИП ФИО3, на себя, таким

образом суд распределяет расходы в отношении уплаченной государственной

пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Приоритет» удовлетворить.

2. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Приоритет» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Петрозаводским муниципальным унитарным предприятием «Городской транспорт» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), возникшие при заключении договора аренды недвижимого имущества № 1/25 от 13.01.2025, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции:

пункт 4.1 : «Ежемесячная арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с её рыночной стоимостью определённой в заключении эксперта по делу № А26-2928/2025 и составляет 141 986 (сто сорок одна тысяча девятьсот восемьдесят шесть рублей) с учётом НДС.».

3. Взыскать с Петрозаводского муниципального унитарного предприятия «Городской транспорт» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Приоритет" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 50 000 руб. расходы по уплате государственной пошлины.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья Иванова Е.В.