Решение от 25 августа 2021 г. по делу № А59-2846/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, 460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2846/2019
г. Южно-Сахалинск
25 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304650131000120, ИНН <***>) об изъятии земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 07.07.2020 № Д07-0136,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 20.02.2019, ФИО5 по доверенности от 01.10.2019,

третьего лица – ФИО6 (до перерыва),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2), в котором просит:

-изъять земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: <...>, переданный ФИО2 на основании договора перенайма земельного учатска от 15.10.2016, дата регистрации 31.10.2016 №65-65/001-65/001/097/2016-341/1, и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее ФИО2, для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения;

-установить сумму выкупа нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1кв.м., с земельным участком с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 в размере 10 594 000 рублей;

-прекратить право аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347;

-прекратить право собственности ФИО2 на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м.;

-признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 за городским округом «Город Южно-Сахалинск»;

-признать право собственности на нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:355, общей площадью 170,1 кв.м, за городским округом «Город Южно-Сахалинск».

В обоснование требований Администрация сослалась на положения статей 239.2, 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 49, 56.3, 56.6, 56.10, 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В представленном отзыве и в дополнениях к отзыву ответчик возражал против удовлетворения заявления по следующим основаниям: отчёт оценщика № 0011619 от 30.05.2018, представленный Администрацией, не может быть признан надлежащим доказательством размера возмещения (с учётом данного довода ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы); ответчик не получал соглашение об изъятии и отчёт об определении стоимости выкупа; Администрацией не представлены доказательства наличия муниципальной нужды и исключительных обстоятельств для изъятия земельного участка и нежилого здания; трёхлетний срок действия постановления № 528-па от 14.03.2018 «Об изъятии земельного участка, расположенного по пр. Победы, 4А, и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд» истёк; постановление Администрации города Южно-Сахалинска от 20.12.2017 № 3504-па «Об утверждении проекта «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах: пр. Победы - ул. Комсомольская - ул. Тихоокеанская - ул. Горького (VIII микрорайон)» утратило силу в связи с изданием постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 23.12.2020 № 3913 «Об утверждении проекта планировки территории в границах: ул. Тихоокеанская - ул. Комсомольская - ул. им. А.М.Горького - пр. Победы (VIII микрорайон)».

Кроме того, в ходе судебного разбирательства сторонами обсуждался вопрос о заключении мирового соглашения, вместе с тем, мировое соглашение между сторонами заключено не было.

Определением от 25.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аркона». Определением от 26.07.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Букмекер Паб», индивидуальный предприниматель ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Полигранд».

В ходе судебного разбирательства определением суда от 19.11.2019 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ИП ФИО7, в связи с чем производство по делу приостанавливалось. Определением суда от 10.03.2020 с учетом поступившего в суд экспертного заключения производство по делу возобновлено. В последующем определением суда от 08.12.2020 по делу назначено производство дополнительной оценочной экспертизы, производство которой поручено заместителю директора ООО «Оценочная компания Система» оценщику ФИО8, в связи с чем производство по делу также приостанавливалось. Определением от 15.04.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 12.08.2021 представитель Администрации требования поддержала, представители ИП ФИО2 и третье лицо - ФИО6 возражали против удовлетворения требований. В судебном заседании 13.08.2021 представители истца и ответчика поддержали позицию по существу спора. Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании отсутствовали, извещены надлежаще, в том числе с учётом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании части 5 статьи 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав участвующих лиц, суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела и содержанию вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Сахалинской области от 07.02.2019 по делу № А59-3963/2018 19.06.2013 между ДАГИЗ города Южно-Сахалинска и ИП ФИО9 заключен договор аренды земельного участка № 12560, согласно которому ИП ФИО9 предоставлен в аренду с 27.05.2010 по 31.05.2035 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, площадью 127 кв.м., расположенный по адресу: <...> а. Участок предоставляется для/под Магазин. 19.06.2013 между сторонами подписан передаточный акт. Согласно отметке договор зарегистрирован 26.07.2013 в уполномоченном органе.

15.10.2016 между ИП ФИО9 и ИП ФИО2 подписан договор перенайма земельного участка, согласно которому права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.06.2013 № 12560 переданы от ИП ФИО9 к ИП ФИО2 Также указанными лицами подписан акт приема-передачи земельного участка. Данный договор согласно отметке на нем зарегистрирован уполномоченным органом 31.10.2016.

15.10.2016 между ФИО9 в лице ее представителя ФИО10 и ФИО2 подписан договор дарения здания магазина, согласно которому ФИО2 получил в дар 2-х этажное нежилое здание магазина площадью 170,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, общей площадью 127 кв.м., с разрешенным использованием «под здание магазина», местонахождение: <...> а. Согласно отметки на договоре уполномоченным органом зарегистрирован переход права собственности на основании данного договора 31.10.2016.

31.10.2016 уполномоченным органом выдана выписка из ЕГРП согласно которой указанное здание магазина имеет кадастровый номер 65:01:0601004:355, находится на основании договора дарения от 15.10.2016 в собственности ФИО2, обременено правом аренды ООО «Россиянка» на период с 01.01.2012 по 01.01.2017 на основании договора аренды нежилого здания от 30.12.2011 № 4-12.

30.12.2016 между предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и ООО «Россиянка» (Арендатор) в лице коммерческого директора ФИО11 заключен договор аренды нежилого здания, согласно которому предприниматель передал в аренду здание магазина, площадью 170,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на срок с учетом соглашения от 16.11.2017 с 01.01.2017 по 31.05.2035. 30.12.2016 между указанными лицами подписан акт приема-передачи в аренду имущества. Согласно отметке на договоре от 30.12.2016 он зарегистрирован уполномоченным органом, согласно отметке на соглашении оно также зарегистрировано в уполномоченном органе 13.12.2017.

Согласно пункту 3.1 договора от 30.12.2016 Арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 100 рублей 00 копеек ежемесячно. Срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 01.01.2027 (пункт 4.1). Соглашением от 16.11.2017 к договору от 30.12.2016 его стороны установили, что Арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно, срок аренды устанавливается с 01.01.2017 по 31.05.2035.

17.01.2018 между ООО «Россиянка» в лице и.о. генерального директора ФИО10 и ООО «Аркона» в лице и.о. генерального директора ФИО11 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, согласно которому права и обязанности по договору аренды от 30.12.2016 переданы от ООО «Россиянка» к ООО «Аркона». Также указанными лицами подписан акт приема-передачи в аренду имущества. Данный договор согласно отметке на нем зарегистрирован уполномоченным органом 01.02.2018.

20.12.2017 Администрацией издано постановление № 3504-па «Об утверждении проекта «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории центральной части города Южно-Сахалинска в границах: пр. Победы – ул. Комсомольская – ул. Тихоокеанская – ул. Горького (VIII микрорайон)», которым утверждены проекты планировки (пункт 1) и межевания (пункт 2) территории в границах: пр. Победы - ул. Комсомольская - ул. Тихоокеанская - ул. Горького (VIII микрорайон) путем внесения изменений в проект планировки с проектом межевания центральной части города Южно-Сахалинска в границах: проспект Победы - ул. Горького - ул. Вокзальная - река Рогатка, утвержденный постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 08.05.2013 N 745-па в составе: положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории (пункт 1.1), чертежа планировки территории (пункт 1.2), чертежа межевания территории (пункт 2.1), пояснительной записки проекта межевания территории (пункт 2.2). При этом в состав пояснительной записки проекта межевания территории включена таблица № 3, именуемая «участки, подлежащие полному изъятию», в пункте 6 которой указан участок с местоположением <...> кадастровым номером 65:01:0601004:3347, площадью 126,71 кв.м., поставленным на учет 10.07.2012, видом разрешенного использования: для размещения объектов торговли.

14.03.2018 Администрацией издано постановление № 528-па от 14.03.2018 «Об изъятии земельного участка, расположенного по пр. Победы, 4А, и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд», согласно которому администрацией на основании статей 131, 279-282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 49, пункта 3 статьи 56.2, частей 1, 3, 4 статьи 56.3, статей 56.6 – 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьи 37 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск», Генерального плана городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденного решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 603/38-12-4, постановления администрации города Южно-Сахалинска от 20.12.2017 № 3504-па «Об утверждении проекта «Внесение изменений в проект планировки и проект межевания территории центральной части города Южно- Сахалинска в границах: пр. Победы — ул. Комсомольская — ул. Тихоокеанская — ул. Горького (VIII микрорайон)» в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения постановлено: изъять для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенный под нежилым зданием торгового павильона по адресу: <...>, переданный правообладателю в аренду по договору № 12560 от 19.06.2013 под магазин, и нежилое здание магазина с кадастровым номером 65:01:0601004:355, принадлежащее правообладателю на праве собственности. Площадь изымаемого земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» составляет 127 кв. м, площадь изымаемого нежилого здания составляет 170,1 кв. м. (пункт 1); сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, определить соглашением об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (пункт 2); решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия (пункт 3); департаменту землепользования города Южно-Сахалинска в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии: направить копию настоящего постановления правообладателю земельного участка и объекта недвижимого имущества письмом с уведомлением о вручении; направить копию настоящего постановления в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (пункт 4); администрации города Южно-Сахалинска в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом в целях подготовки соглашения об изъятии: выступить заказчиком работ по оценке прекращения права аренды земельного участка и размера убытков, причиненного изъятием, а также по оценке расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий её изъятия; обеспечить подготовку проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества; направить проект соглашения об изъятии правообладателю для подписания (пункт 5); администрации города Южно-Сахалинска в соответствии с условиями соглашения о размере и порядке выплаты возмещения за изымаемый земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества произвести возмещение за счет средств бюджета городского округа «Город Южно-Сахалинск» (пункт 6); данное постановление администрации города Южно-Сахалинска опубликовать в газете «Южно-Сахалинск сегодня» и разместить на официальном сайте администрации города Южно-Сахалинска в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии (пункт 7); контроль исполнения постановления администрации города возложить на начальника Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (пункт 8). Согласно сведениям с официального сайта администрации данное постановление опубликовано на указанном сайте 14.03.2018 в 11:24:42 (https://yuzhno-sakh.ru/dirs/1119/12083).

Письмом от 16.03.2018 № 1053-014/06 в адрес ФИО2 направлена копия постановления от 14.03.2018 № 528 (получена ответчиком 07.04.2018). Письмом от 04.07.2018 № 01-0356 в адрес ФИО2 Администрацией направлены проект соглашения и акта об изъятии земельного участка и объекта недвижимости (почтовое отправление возвращено Администрации ввиду истечения срока хранения).

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.02.2019 по делу № А59-3963/2018, которым отказано в удовлетворении требований ИП ФИО2 и ООО «Аркона» о признании недействительными постановления № 528-па от 14.03.2018 и постановления № 3504-па от 20.12.2017, постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2019 оставлено без изменения. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2019 № 303-ЭС19-22651 отказано в передаче кассационной жалобы ИП ФИО2 на указанные судебные акты для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Поскольку вступившими в законную силу вышеуказанными судебными актами установлено, что при принятии решения об изъятии спорного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости Администрацией соблюдена процедура принятия такого решения, суд приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией, в том числе, автомобильных дорог местного значения.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется главой VII.I ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 56.2 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с пунктом 4 статьи 56.3 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 Земельного кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 2 пункту 10 статьи 56.6 ЗК РФ в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

Под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.

Частью 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс, ГрК РФ) предусмотрено, что не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения объектов федерального значения в областях, указанных в части 1 статьи 10 настоящего Кодекса, объектов регионального значения, объектов местного значения и о предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения указанных объектов, если размещение указанных объектов не предусмотрено документами территориального планирования Российской Федерации в областях, указанных в части 1 статьи 10 настоящего Кодекса, документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, документами территориального планирования муниципальных образований при отсутствии генерального плана городского округа или поселения.

ИП ФИО2 проект соглашения об изъятии кооперативу земельного участка и нежилого здания не подписал, между сторонами не разрешен вопрос о выплате компенсационной стоимости и убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Пунктом 2 статьи 279 ГК РФ предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Судом установлено, что процедура, установленная гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд истцом соблюдена надлежащим образом.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, отмечено, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Определением суда от 19.11.2019 по делу назначено производство оценочной экспертизы, производство которой поручить индивидуальному предпринимателю ФИО7. На разрешение поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 по состоянию на момент проведения экспертизы?; каковая рыночная стоимость расположенного на изымаемом земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 объекта недвижимости – нежилого здания (магазина), адрес: <...>, по состоянию на момент проведения экспертизы?; каков размер убытков собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), адрес: <...>, связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, по состоянию на момент проведения экспертизы?; каков размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), адрес: <...>, связанный с изъятием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347?

Согласно экспертному заключению № 7/20 от 20.01.2020 рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 составляет 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания (магазина), адрес: <...>, составляет 21 041 106 рублей; размер убытков собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), связанных с изъятием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 составляет 255 411 рублей; размер упущенной выгоды, связанный с изъятием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, составляет 43 325 302 рубля (данная сумма убытков рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно).

Возражая в ходе судебного разбирательства против определённой экспертом ФИО7 суммы убытков в размере 43 325 302 рубля, определённой исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно, Администрация полагала при расчёте применить ставку в размере 100 рублей ежемесячно, первоначально предусмотренную пунктом 3.1 договора от 30.12.2016.

В обоснование данного довода Администрация указала на то обстоятельство, что изменение 16.11.2017 арендной платы со 100 рублей ежемесячно до 3 500 рублей за 1 кв.м. ежемесячно обусловлено осведомлённостью ответчика о намерении истца изъять в будущем земельный участок. Также Администрация сослалась на содержание выписок из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Россиянка» (первоначальный арендатор) - учредителем данного Общества по состоянию на 30.12.2016, 16.11.2017, 17.01.2018 являлся Лалаян Карапет. Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Аркона» руководителем и учредителем (участником) данного Общества являлась ФИО12

Принимая во внимание наличие заинтересованности между ИП ФИО2 и ООО «Россиянка» по состоянию на 16.11.2017, что, по мнению суда, повлияло на явную нерыночность ставки арендной платы в размере 100 рублей ежемесячно за все здание магазина, а также обусловило возникновение сомнений в соответствии ставки арендной платы 3 500 рублей рыночным условиям, то есть в её незавышенности, суд пришёл к выводу о наличии оснований для назначения дополнительной экспертизы.

Определением суда от 08.12.2020 по делу назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой поручено заместителю директора общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Система» оценщику ФИО8. На разрешение поставлены следующие вопросы:

1.каков размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), адрес: <...>, т.е. каков его неполученный доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, если бы он продолжал его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии земельного участка на основании постановления Администрации г. Южно-Сахалинска № 528-па от 14.03.2018 «Об изъятии земельного участка, расположенного по пр. Победы, 4А, и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд»?;

2.каков размер упущенной выгоды собственника объекта недвижимости - нежилого здания (магазина), адрес: <...>, исходя из средней рыночной стоимости аренды указанного нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0601004:3347?

Согласно экспертному заключению № 0221-11/1 от 02.03.2021 ответ на первый вопрос – 30 018 000 рублей (данная сумма также рассчитана исходя из установленной ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за один квадратный метр общей площади магазина ежемесячно); ответ на второй вопрос – 16 228 000 рублей.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Администрации с установлением размера возмещения стоимости и убытков с учётом содержания экспертных заключений в общей сумме 38 826 380 000 рублей, из них рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 – 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона - 21 041 106 рублей; 16 228 000 рублей убытков.

Учитывая доводы, приведённые ответчиком в обоснование возражений, суд приходит к следующему: обстоятельствам, связанным с направлением ИП ФИО2 Администрацией постановления № 528-па и соглашения об изъятии, отчёта об оценке от 30.05.2018, дана оценка в решении по делу № А59-3963/2018, в связи с чем судом отклоняется довод ответчика о неполучении указанных документов; с учётом обращения Администрации в суд с настоящим заявлением 30.04.2019 на указанную дату не истёк трёхлетний срок действия постановления № 528-па от 14.03.2018; как таковая отмена постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 20.12.2017 № 3504-па в связи с изданием постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 23.12.2020 № 3913 «Об утверждении проекта планировки территории в границах: ул. Тихоокеанская - ул. Комсомольская - ул. им. А.М.Горького - пр. Победы (VIII микрорайон)» с учётом содержания фрагмента чертежа планировки территории согласно постановлению от 23.12.2020 № 3913 не свидетельствует о неотносимости спорного земельного участка к проектируемой территории.

Иные доводы, приведённые участвующими лицами в обоснование требований и возражений, не имеют правового значения для рассмотрения спора по существу.

Принимая во внимание освобождение Администрации от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с настоящим заявлением пошлина подлежит взысканию с ответчика. Кроме того, с ИП ФИО2 в пользу Администрации подлежат взысканию судебные расходы на оплату дополнительной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, переданный индивидуальному предпринимателю ФИО2 на основании договора перенайма земельного участка от 15.10.2016.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2 для муниципальных нужд нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:3347, расположенное по адресу: <...>.

Установить сумму выкупа и убытков в размере 38 826 380 000 рублей, из которых: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 – 1 557 274 рубля; рыночная стоимость нежилого здания торгового павильона с кадастровым номером 65:01:0601004:3347 – 21 041 106 рублей; 16 228 000 рублей убытков.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации г. Южно-Сахалинска судебные расходы в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в полном объёме в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья Ю.С. Учанин