Решение от 2 февраля 2021 г. по делу № А09-10257/2020

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-10257/2020
город Брянск
02 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2021

Решение в полном объёме изготовлено 02.02.2021


Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Азарова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Когиновым В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» к муниципальному образованию городской округ город Брянск в лице Брянской городской администрации об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2020 № 14278Г,

при участии

от истца: Немец А.Г. по доверенности от 04.01.2021,

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 29.12.2020 № 1/06-2632и,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Капитал Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – ООО «Капитал Групп») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному образованию городской округ город Брянск в лице Брянской городской администрации (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 03.07.2020 № 14278Г находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Капитал Групп» (далее также – договор от 03.07.2020 № 14278Г). Определением от 12.01.2021 произведена замена истца - общества с ограниченной ответственностью «Капитал Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на общество с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее также – общество).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, просил суд определить спорные условия договора от 03.07.2020 № 14278Г в следующей редакции:

п. 2.1 договора – «Цена участка составляет 74 154 (семьдесят четыре тысячи сто пятьдесят четыре) рубля 82 коп. в соответствии с расчётом (Приложение)»;

первый абзац п. 2.2. договора – «Оплата производится в рублях. Сумма платежа в размере 74 154 (семдесят четыре тысячи сто пятьдесят четыре) рубля 82 коп. перечисляется на счёт продавца. Сведения о реквизитах счёта:»;

табличную часть расчёта цены земельного участка и текст ниже таблицы изложить в следующей редакции:


Площадь земельного участка

Удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб./кв.

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Процентная ставка выкупной цены

Цена земельного участка , руб.

1
2

3
4

5
6417.00

462.2400

2966194.0800

2.5%

74154.82


Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что выкупная цена (стоимость) земельного участка являющегося предметом договора от 03.07.2020 № 14278Г должна определяться как десятикратная ставка земельного налога, что в денежном выражении составляет 444 929 руб. 11 коп; настаивал на принятии спорных условий п.п. 2.1-2.2 договора, расчёта цены земельного участка в собственной редакции (л.д. 148-150).

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд установил также следующее.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 02.07.2020 по делу № А09-2828/2019 признано незаконным решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в предоставлении ООО «Капитал Групп» в собственность земельного участка с кадастровым номером 32:28:0023603:24, выраженное в письме от 11.01.2019 № 29/03-115; суд обязал Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в месячный срок с момента вступления в законную силу постановления суда подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:28:0023603:24 в адрес ООО «Капитал Групп» (л.д. 20-34, 40-44).

03.07.2020 Управление направило в адрес ООО «Капитал Групп» проект договора купли-продажи № 14278Г, определив выкупную цену (стоимость) земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0023603:24 в размере десятикратной ставки земельного налога, что в денежном выражении составляет 444 929 руб. 11 коп. (п.п. 2.1-2.2 проекта договора, расчёт цены земельного участка, л.д. 45-49).

Рассмотрев представленный проект договора от 03.07.2020 № 14278Г ООО «Капитал Групп» направило в адрес Управления протокол разногласий к договору, изложив условия п.п. 2.1-2.2 договора и табличную часть приложения «расчёта цены земельного участка» в собственной редакции, определив выкупную цену (стоимость) земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0023603:24 в размере 2,5% от кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 2017 год, что в денежном выражении составило 74 154 руб. 82 коп. (л.д. 51).

Письмом от 09.09.2020 № 29/03-13764 Управление отклонило представленный ООО «Капитал Групп» протокол урегулирования разногласий, указав на недоказанность последним оснований (факта отчуждения объектов недвижимого имущества принадлежащих на праве собственности заявителю из государственной или муниципальной собственности) для определения (расчёта) выкупной цены земельного участка, в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ) (л.д. 52-54).

Констатируя недостижение соглашения (наличие разногласий) по условиям п.п. 2.1-2.2 договору от 03.07.2020 № 14278Г, расчёта выкупной цены земельного участка общество обратилось в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Требование истца суд находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон, условия договора по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормами), действующими в момент его заключения (ч. 1 ст. 446 ГК РФ, ст. 422 ГК РФ).

Суть разногласий сторон сводится к условию о цене. Указанные в исковом заявлении условия об оплате в рублях и перечислении денег покупателем на счет продавца не являются и не могут являться спорными, а редактирование текстов договоров не входит в содержание юридической деятельности, именуемой правосудием (ст. 1 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» (далее также – ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ) при приобретении земельных участков коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; их цена определяется субъектами РФ в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 31.07.2015 N 1375 утверждён Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Брянской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов (далее также – порядок).

Согласно п. 2.3 продажа земельных участков осуществляется по цене, определяемой в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной в п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий. При этом не имеет правового значения, приобрёл ли он недвижимость непосредственно или в результате последующих сделок (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2009 № 14649/08, Определение КС РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О).

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2020 по делу № А09-2828/2019 установлено, что ООО «Капитал Групп» на основании договора аренды от 25.02.2000 № 11789 и договоров уступки прав по договору аренды от 06.04.2007 и от 24.11.2016 является арендатором земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0023603:24, площадью 6417+/-28 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для эксплуатации производственной базы, адрес (местоположение) объекта: Брянская область, Володарский район, пгт. Большое Полпино, ул. Челюскинцев (в настоящее время ул. Инженерная), 21 (далее также – земельный участок № 32:28:0023603:24) (регистрационные записи ЕГРН от № 32-32-01/006/2006-590 от 13.03.2006, № 32-32-01/012/2007-792 от 14.05.2007 и № 32-32/001-32/001/091/2016-681/1 от 05.12.2016) (л.д. 20-34, 70-72).

По состоянию на 2017 год на земельном участке № 32:28:0023603:24 находились следующие объекты недвижимого имущества принадлежащее что ООО «Капитал Групп» на праве собственности:

нежилое здание (склад ГСМ), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0023603:74, площадь 69,0 м2, инвентарный номер 1059_1_А, (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/083/2014-574 от 17.10.2014) (л.д. 20-34, 55-58);

нежилое здание государственный кадастровый учётный номер 32:28:0023603:192, площадь 97,5 м2, инвентарный номер 333/03 (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/083/2014-575 от 17.10.2014) (л.д. 20-34, 59-60);

нежилое здание (здание вспомогательного помещения (транспортного цеха)), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0023603:196, площадь 389 м2, инвентарный номер 333/03 (далее также – транспортный цех) (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/070/2014-791 от 17.10.2014) (л.д. 20-34, 61-64);

нежилое помещение, государственный кадастровый учётный номер 32:28:0023603:267, площадь 956,2 м2, инвентарный номер 1050_1 (регистрационная запись в ЕГРН № 32-32-01/063/2014-750 от 17.10.2014). В ранее выданном свидетельстве о государственной регистрации права от 11.05.2007 серии 23 АГ № 197673 поименованное как здание склада металлов (далее также – здание склада металлов) (л.д. 20-34, 65-67).

В ходе производства по настоящему делу судом установлено, что 24.12.2020 в порядке универсального правопреемства права и обязанности ООО «Каптал Групп» перешли к ООО «ДОЦ Плюс» (регистрационная запись в ЕГРЮЛ от 24.12.2020 № 2207714091693, л.д. 165-166, 167-168).

Право собственности ООО «Капитал Групп» на объект недвижимого имущества транспортный цех возникло в связи с его внесением ООО «ДОЦ Плюс» в качестве не денежного вклада в уставной капитал последнего (акт приёма-передачи от 27.08.2014 № 1-1, л.д. 69).

Право собственности ООО «ДОЦ Плюс» на транспортный цех было приобретено от ООО «Альт-БК» на основании договора купли-продажи недвижимости и акта передачи недвижимого имущества от 06.04.2007 (принадлежало продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 1/08 от 11.08.1999 и акта передачи недвижимости от 11.08.1999) (л.д. 73-75, 76).

Право собственности ООО «Альт-БК» на транспортный цех было приобретено от ОАО завода ЖБИ «Брянский» по договору купли-продажи № 1/08 от 11.08.1999 и акту приёма-передачи от 11.08.1999. Согласно акта приёма-передачи передаваемое здание вспомогательного помещения (транспортного цеха) имело следующие технические характеристики – выполнено из силикатного кирпича, перекрыто железобетонными плитами с покрытием мягкой кровли, высота здания примерно 3,15 м. (л.д. 79-80, 81).

Согласно договора купли-продажи № 1/06 от 11.06.1999 и акту приёма-передачи от 07.06.1999 ОАО завод ЖБИ «Брянский» передало в собственность ООО «Альт-БК» нежилое помещение, здание склада металлов, площадью 972 м2 (л.д. 82-83, 84).

15.02.2000 Администрация города Брянска по результатам проведённой инвентаризации земельного участка, согласно заявке ООО «Альт-БК», договоров купли-продажи от 11.06.1999 № 1/06, от 11.08.1999 № 1/08, актов приёма-передачи от 07.06.1999 и 11.08.1999, предоставило ООО «Альт-БК» земельный участок, площадью 6417 м2 для эксплуатации производственной базы, изъятый от территории, закреплённой за заводом ЖБИ «Брянский» постановлением администрации города от 25.10.1993 № 1442 (л.д. 85-86).

25.02.2000 между Администрацией города Брянска (арендодатель) и ООО «Альт-БК» (арендатор) заключен договор аренды от 25.02.2000 № 11789, предметом которого является земельный участок площадью 6417 м2 (л.д. 87-90).

Согласно акта переоценки стоимости здания и сооружений по состоянию на 01.01.1991 арендного объединения «Брянскинжсельстрой» выделаны объекты недвижимости, относящиеся к структурному подразделению завод ЖБИ (л.д. 91-96).

Из договора купли-продажи на основании договора аренды от 31.03.1993 между Фондом имущества Брянской области (продавец) и ТОО «Брянскинжсельстрой» и графика выкупа к нему (приложение № 1) усматривается, что комплекс имущества завода ЖБИ «Брянский» выкупался обособленно по собственному графику с 1993 по 1996 года (97-101).

Как следует из п. 5 Протокола конференции полномочных представителей учредителей – участников ТОО «Брянскинжсельстрой» от 14.10.1993 № 4 было принято решение выделить из состава ТОО «Брянскинжсельстрой» структурные подразделения, в том числе дочернее предприятия завод ЖБИ «Брянский» с количеством учредителей ТОО, входивших в его состав и выкупаемым ими имуществом (л.д. 102-103).

В соответствии с позициями 12 и 19 разделительного баланса предприятие и инвентаризационной описи к нему от 01.01.1995 дочернему предприятию ТОО «Брянскинжсельстрой» заводу ЖБИ «Брянский» в том числе были переданы – «здание арматурной стали (инв. № 10001)» и «РМЦ вспомогательное помещение» (инв. № 10004) (л.д. 101-107).

Согласно справки Фонда имущества Брянской области от 19.08.1999 № 327 ТОО «Брянскинжсельстрой» на основании договора купли – продажи от 31.03.1993 № 91 приобрёл в собственность государственное предприятие «Брянскинжсельстрой.

Здание склада арматурной стали и вспомогательное помещение, входящие в подразделение ТОО «Брянскинжсельстрой» - завод ЖБИ согласно акта переоценке стоимости зданий и сооружений на 01.01.1991 входило в состав выкупленного имущества (инвентарный номер № 10001 и № 10004) (л.д. 108).

Определением от 11.12.2020 суд с целью оказания содействия истцу в реализации процессуального права на предоставлении доказательств истребовал из архива учётно-технической документации Межрайонного отдела по г. Брянску № 2 ГУП «Брянскоблтехинвентаризация» инвентарное дело № 1050 на производственное предприятие, расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, <...>, взятое на технический учёт 13.08.1099 как объекты завода ЖБИ «Брянский».

Из содержащихся в материалах инвентарного дела № 1050 документов следует, что «вспомогательное помещение» фигурировавшее в справке Фонда имущества Брянской области от 19.08.1999 № 327 является объектом недвижимого имущества «вспомогательное помещение (транспортный цех); подразделение ТОО «Брянскинжсельстрой» - завод ЖБИ является правопредшественником ОАО «Завод ЖБИ «Брянский», а покупателем транспортного цеха была фирма «Альт-БК» (в последствии ООО «Альт-БК).

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ собранные по делу доказательства приходит к выводу о доказанности истцом факта отчуждения из государственной собственности в порядке приватизации двух объектов недвижимого имущества - нежилого здания (здание вспомогательного помещения (транспортного цеха)), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0023603:196 и нежилого помещения государственный кадастровый учётный номер 32:28:0023603:267 (ранее здание склада металлов), расположенных на земельном участке с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0023603:24 и являвшихся по состоянию на 2017 год объектами права собственности ООО «Капитал Групп».

При таких обстоятельствах суд находит правомерным определить условие спорного договора о цене, исходя из права истца на выкуп земельного участка по цене, определяемой в размере 2,5% его кадастровой стоимости, что в суммовом выражении составляет 74154 руб. 82 коп.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате 6 000 руб. государственной пошлины (платёжное поручение от 20.10.2020 № 11, л.д. 10) относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ,



РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №14278Г купли-продажи земельного участка между обществом с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» и муниципальным образованием городской округ город Брянск, изложив условие договора о цене в следующей редакции:

«Цена Участка составляет 74154 руб. 82 коп.».

Взыскать с муниципального образования городской округ город Брянск в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДОЦ Плюс» 6000 руб. в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Брянской области.




Судья Д.В. Азаров