Решение от 21 сентября 2025 г. по делу № А52-2961/2025

1.8/2025-39137(1)


Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, <...> http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2961/2025
город Псков
22 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 17 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2025 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трифоновой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (адрес: 182113, Псковская область, город Великие Луки, площадь Ленина, дом 1; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Великолукский радиозавод» (адрес: 182113, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 – представитель по доверенности, от ответчика – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (далее - истец, КУМИ, Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Великолукский радиозавод» (далее - ответчик, Общество)об изъятии объектов незавершенного строительства: объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:41, общей площадью 45,6 кв.м.; объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:42, общей площадью 141,6 кв.м.; объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:43, общей площадью 141,6 кв.м, расположенных на земельном участке с КН 60:25:0040402:20 по адресу: <...> в путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как установлено судом, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки наделен полномочиями по решению вопросов местного значения в области владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования «Город Великие Луки», включая земли и земельные участки на территории муниципального образования «Город Великие Луки», находящиеся в собственности муниципального образования «Город Великие Луки» и государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1.1. Положения Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки, утв. Постановлением Администрации города Великие Луки от 06.05.2015 № 1237).

На основании заявления ООО «Великолукский радиозавод» от 05.04.2022 между КУМИ и Обществом был заключен договор аренды № 61 от 15.06.2022 земельного участка общей площадью 19 270 кв.м., КН 60:25:0040402:20, местоположением: <...>, назначением: для эксплуатации и обслуживание мазутного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов,

Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок договора устанавливается на 3 (три) года с момента заключения и подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Пунктом 2.2. договора аренды было согласовано, что договор заключен однократно, с целью завершения строительства, и продлению на новый срок не полежит.

Право аренды было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРН) 22.06.2022 была внесена запись регистрации № 60:25:0040402:20-60/099/2022-1.

Срок договора аренды истек 15.06.2025.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка с КН 60:25:0040402:20 расположены 3 (три) объекта незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности ответчику: здание с КН 60:25:0040402:41, общей площадью 45,6 кв.м., назначением: объект незавершенного строительства; здание с КН 60:25:0040402:42, общей площадью 141,6 кв.м., назначением: объект незавершенного строительства; здание с КН 60:25:0040402:43, общей площадыо141,6 кв.м., назначением: объект незавершенного строительства.

На момент окончания договора аренды, вышеперечисленные объекты недвижимости не введены в эксплуатацию, сведения о завершении строительства отсутствуют.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных

документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Поскольку ответчик уже воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, объекты не введены в эксплуатацию, истец, как исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, не признавая исковые требования, указал, что действительно не успел завершить строительство расположенных на земельном участке с КН 60:25:0040402:20 по адресу: <...>, указанных выше объектов незавершенного строительства, вместе с тем, в целях завершения строительства и обеспечения последующей эксплуатации основных объектов (объектов незавершенного строительства после завершения их строительства), ответчиком на земельном участке с КН 60:25:0040402:20 построено здание с КН 60:25:0040402:177, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке за ООО «Великолукский радиозавод». Учитывая изложенное, в границах земельного участка с КН 60:25:0040402:20 помимо вышеуказанных объектов незавершенного строительства, которые ответчик не успел достроить и ввести в эксплуатацию, расположено возведенное ответчиком и принадлежащее ему на праве собственности здание с КН 60:25:0040402:177, что подтверждается внесенной в Единый государственный реестр прав записью регистрации от 21.05.2025 № 60:25:0040402:177-60/099/2025-1.

Одним из последствий продажи с публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, изъятых у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ), является предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены указанные объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ). Вместе с тем, в силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть предоставлен без проведения торгов находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащие гражданам или

юридическим лицам. В указанном случае уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов. Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, установленный статьей 239.1 ГК РФ применяется, если иное не предусмотрено законом.

Общество считает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, изъятых у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на котором расположено здание, принадлежащие ответчику на праве собственности, а именно здание с КН 60:25:0040402:177.

Заявлением от 11.07.2025 № 10-1-19 ответчик, как собственник спорных объектов незавершенного строительства и здания с КН 60:25:0040402:177, обратился к истцу с просьбой заключить новый договор аренды земельного участка с КН 60:25:0040402:20, однако получил отказ.

Рассмотрев позиции сторон, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

В частности, без проведения торгов может быть заключен договор аренды земельного участка в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как следует из подпункта 2 пункта 5 этой статьи, земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении такого требования или объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из

публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 21 статьи 3 Вводного закона (в редакции Закона N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственнику указанного объекта предоставлено право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Статьей 239.1 ГК РФ, введенной Законом N 171-ФЗ, уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом с учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ, предусматривающие возможность изъятия объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного

самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен сторонами 15.06.2022, то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2023), утвержденного 26.04.2023, анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В настоящем случае Общество реализовало право на однократное приобретение участка в аренду на три года, однако объекты строительства так и не были введен в эксплуатацию; договор от 15.06.2022 прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.

Учитывая изложенное, Администрация правомерно, в порядке статьи 239.1 ГК РФ, обратилась в суд с заявлением о продаже спорного объекта с публичных торгов.

Пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ установлен закрытый перечень оснований для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства, к числу которых относится нарушение срока строительства объекта, обусловленное исключительно действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.

Такое ограничение случаев отказа в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства по решению суда направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Суд исследовал по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, и приходит выводу о том, что в данном случае нарушение Обществом сроков строительства объекта не было обусловлено действиями (бездействием) Администрации.

Доказательств создания Администрацией каких-либо препятствий к осуществлению строительства материалы дела не содержат.

Таким образом исковые требования подлежат удовлетворению. Следует изъять у общества с ограниченной ответственностью «Великолукский радиозавод» объекты незавершенного строительства: объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:41, общей площадью 45,6 кв.м.; объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:42, общей площадью 141,6 кв.м.; объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:43, общей площадью 141,6 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0040403:20, местоположением : <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Возражения ответчика не могут быть приняты судом.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке кроме объектов незавершенного строительства под окончание строительства которых и предоставлялся земельный участок, расположено также нежилое здание (склад) с кадастровым номером КН 60:25:0040402:177, право собственности на которое зарегистрировано за Обществом 21.05.2025.

Объект недвижимости может быть отнесен к строению вспомогательного характера в случае, если его назначение связано с осуществлением строительства (реконструкции) основного объекта или его обслуживанием, а также если этот объект имеет ограниченный срок службы и не предусматривает длительного пребывания в нем людей.

Как указано выше, в силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Согласно пункту 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в

соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние (пункт 2 статьи 272 ГК РФ).

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О следует, что положение абзаца 2 пункта 2 статьи 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Кроме того, наличие зарегистрированного права собственности на объект, носящий вспомогательный характер (склад) и необходимый для функционирования основного здания (автоцентра), не может быть определяющим при рассмотрении заявления о предоставлении всего земельного участка в аренду на максимально возможный срок без проведения торгов, поскольку иное не согласуется с воплощенным в земельном законодательстве принципом однократности предоставления земельного участка, находящегося в государственной

собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 21.08.2018 N 22-КГПР18-3, возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичный подход приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации № 302-ЭС21-14414 от 18.08.2023: возведение на спорном публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в долгосрочную аренду без торгов испрашиваемого земельного участка по основаниям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 50000 руб., поскольку истец освобожден от ее уплаты при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

изъять у общества с ограниченной ответственностью «Великолукский радиозавод» объекты незавершенного строительства: объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:41, общей площадью 45,6 кв.м.; объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:42, общей площадью 141,6 кв.м.; объект незавершенного строительства с КН 60:25:0040402:43, общей площадью 141,6 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0040403:20, местоположением : <...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Великолукский радиозавод» в доход федерального бюджета 50000 руб. государственной пошлины.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья О.Г. Васильева