Решение от 16 октября 2023 г. по делу № А32-1128/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03 Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А32-1128/2021
г. Краснодар
16 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.10.2023 Полный текст решения изготовлен 16.10.2023.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: общество с ограниченной ответственность "Рентинг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – истец, ООО "Рентинг", общество)

ответчик: администрация муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (далее – ответчик, администрация)

о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927, заключенного по результатам торгов недействительной сделкой,

о взыскании задолженности в размере 2 291 671 рубля 06 копеек, из которых: задолженность договору аренды земельного участка по результатам торгов от 25.01.2018 № 4100005927 в размере 2 278 013 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658 рублей 06 копеек с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН: <***>)

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2, по доверенности, диплом; от ответчика: ФИО3, доверенность, паспорт, от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рентинг" обратилось в арбитражный суд с исковыми заявлениями к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края, в которых просило:

- признать договор аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927, заключенный по результатам торгов, недействительной сделкой (дело № А32-1128/2021);

- взыскать с администрации долг в размере 2 291 671,06 рублей, в том числе задолженность по договору аренды от 25.01.2018 № 4100005927 в размере 2 278 013,00 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658,06 рублей с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности (дело № А32-20333/2021).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 суд

объединил дело № А32-20333/2021 с делом № А32-1128/2021. Объединенному делу присвоен № А32-1128/2021.

Определением суда от 28.09.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Определением председателя восьмого судебного состава от 14.04.2023, дело № А32- 1128/2021 передано на рассмотрение судье Левченко О.С.

Ходатайство истца о наложении судебного штрафа на Роскадастр судом принято к рассмотрению.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02.10.2023 объявлен перерыв до 14-30 часов 06.10.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

Частью 1 статьи 119 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные штрафы налагаются арбитражным судом в случаях, предусмотренных этим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования арбитражного суда о представлении доказательств, сведений и других материалов, даче объяснений, разъяснений, заключений и иные требования, связанные с рассматриваемым делом, являются обязательными и подлежат исполнению органами, организациями и лицами, которым они адресованы.

Частью 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

К числу таких случаев, в частности, относятся: неисполнение обязанности представить истребуемое судом доказательство по причинам, признанным судом неуважительными, либо неизвещение суда о невозможности представления доказательств вообще или в установленный срок (часть 9 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); неуважение к арбитражному суду, проявленное лицами, участвующими в деле, и иными присутствующими в зале судебного заседания лицами (часть 5 статьи 119 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, явка которых в соответствии с настоящим Кодексом была признана обязательной арбитражным судом (часть 4 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В этих случаях суд может наложить на указанных лиц судебный штраф в порядке и в размерах, которые предусмотрены в главе 11 настоящего Кодекса.

Согласно части 9 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязанности представить истребуемое судом доказательство по причинам, признанным арбитражным судом неуважительными, либо неизвещения суда о невозможности представления доказательства вообще или в установленный срок на лицо, от которого истребуется доказательство, судом налагается судебный штраф в порядке и в размерах, которые установлены в главе 11 настоящего Кодекс.

В материалы дела поступили из Роскадастра материалы регистрационного и

кадастрового дела в отношении спорного земельного участка.

В рамках настоящего дела, суд не усматривает основания для наложения судебного штрафа в отношении Роскадастр, в силу чего заявление истца, отклонено.

Рассмотрев материалы дела суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:3893 площадью 1 066 +/- 11 кв. м, местоположение которого определено относительно ориентира: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Горячий Ключ .

В соответствии с протоколом о признании аукциона несостоявшимся от 24.01.2018 № 3/1 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.01.2018 № 4100005927 (далее - договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор - принять на условиях данного договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, площадью 1066 кв. м, адресный ориентир: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, примыкает к супермаркету "Маг-Мак" по ул. Ленина, 185/В, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)). Договор действует в течение 3-х лет, до 25.01.2021 (пункт 7.2).

В пункте 10.6 договора указано, что земельный участок расположен частично в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Соответствующие сведения об ограничениях и предельных параметрах разрешенного строительства приведены в сообщении о проведении аукциона.

На основании договора от 18 марта 2020 года общество передало права и обязанности арендатора земельного участка ООО "Горячий Ключ Маг-Мак".

В целях осуществления строительства ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" обратилось в специализированную организацию для разработки проектной документации.

17 сентября 2020 года ООО "Техстройзаказ" сообщило о невозможности разработать проектную документацию ввиду отсутствия на участке места допустимого размещения здания (пятно застройки) в связи с наличием зон с особыми условиями использования территории.

Поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, общество и ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" заключили соглашение от 01.11.2020 о расторжении договора перенайма от 18.03.2020.

Общество направило в адрес администрации претензию, в которой указало на недействительность договора аренды от 25.01.2018 № 4100005927 и просило вернуть внесенные по договору денежные средства.

Поскольку администрация названные требования не выполнила, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на

недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки, в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1963-О).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской

Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу № 310-КГ17-15291).

Земельный участок, который относится к территориям общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Включение в состав границ земельного участка территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Из подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования.

Так, в материалы дела представлен градостроительный план земельного участка, в котором указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений в связи с расположением зон с особыми условиями использования территории и коммуникаций.

Кроме того, в схеме земельного участка отображено включение в состав его территории мощения, автостоянки и тротуара. Из схемы земельного участка следует, что в состав участка включена пешеходная зона (тротуар), автостоянка и тротуар открытые для постоянного прохода неограниченного круга лиц.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что истец может использовать земельный участок в иных целях.

Так, земельный участок предоставлен в аренду посредством реализации публичных процедур для размещения объекта торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)).

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пунктах 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Для начала строительства арендатору необходимо получить различную документацию, такую как градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, получить заключения экспертиз, разрешение на строительство.

При указании в градостроительном плане на отсутствие возможного места размещения объекта, условия для получения арендатором земельного участка разрешения на строительство отсутствуют.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае - строительство объекта), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным

участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила ГК РФ о неосновательном обогащении (глава 60), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Частью 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 данного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В данном случае обществу предоставлен в аренду участок в соответствии с документами территориального планирования, относящийся к территории общего

пользования. Данное обстоятельство исключало возможность его предоставления в аренду в целях строительства (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации). Доказательства, свидетельствующие о том, что общество имело для строительства объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов)) юридическую возможность, ответчик не представил (статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отсутствие встречного предоставления условий для сохранения у арендодателя внесенных истцом арендных платежей не имеется.

В силу указанного требования истца о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 9,65, 70, 110, 137, 159, 163, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления истца о наложении судебного штрафа на Роскадастр отказать.

Признать договор аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927, заключенный по результатам торгов, недействительной сделкой.

Взыскать с администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственность "Рентинг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность в размере 2 291 671,06 рублей, в том числе задолженность по договору аренды от 25.01.2018 № 4100005927 в размере 2 278 013,00 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658,06 рублей, с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности.

Взыскать с администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственность "Рентинг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 40 459,00 рублей расходов по уплате госпошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.С. Левченко