Решение от 28 мая 2022 г. по делу № А05-14750/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-14750/2021
г. Архангельск
28 мая 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крыловой И.В.,

рассмотрев 16 и 23 мая 2022 года в судебном заседании с объявлением перерыва дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: Россия 165150, г.Вельск, Архангельская область, ул.Советская, дом 33)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>, адрес: 163000, <...>)

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов и постановления об утверждении схемы раздела земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя Администрации ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 и представителя от Управления Росреестра ФИО3 по доверенности от 22.12.2020 (до объявления перерыва);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

- признать незаконным изложенный в письме от 18.11.2021 № 4163 отказ администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области (далее – Администрация) в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания гаража;

- обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем заключения на новый срок без проведения торгов договора аренды указанного земельного участка на прежних условиях.

В ходе судебного разбирательства предприниматель заявил ходатайство об уточнении требований просит:

- признать незаконным изложенный в письме от 18.11.2021 № 4163 отказ Администрации в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания гаража;

- обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем заключения на новый срок без проведения торгов договора аренды указанного земельного участка на прежних условиях;

- признать незаконным постановление главы исполняющего обязанности муниципального образования "Вельское" Архангельской области от 20.05.2021 № 160 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, площадью ЗУ 1-0,2590 га, путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка е кадастровым номером 29:01:190160:1042 (категория земель - земли населенных пунктов) находящихся по адресу: <...> (далее Участок), в территориальной зоне ГЖ-1, с видом разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания гаража;

- признать недействительными кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 площадью 2410 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1345 площадью 2590 кв.м., расположенные по адресу: <...> вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания гаража, а также результаты межевания по образованию одного земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042, оформленные межевым планом от 25.05.2021 в части изменения его границ и площади;

- земельный участок кадастровым номером с кадастровым номером 29:01:190160:1042 возвратить к первоначальной площади в размере 5000 кв.м. и границам установленным ранее;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1345, место положение: <...> и прекратить регистрацию права муниципальной собственности на данный участок.

Протокольным определением от 18.04.2022 уточнение заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация в отзыве на заявление и дополнительных пояснениях с требованиями предпринимателя не согласилась.

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра) в письменном отзыве указало, что заявителем избран неверный способ защиты права.

В судебном заседании представитель Администрации просил в удовлетворении заявления отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель Управления Росреестра поддержал доводы отзыва.

Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в нем не направил.

Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

На основании договора от 02.06.2016 № 115 аренды земельного участка и договора от 01.08.2016 о замене стороны в указанном договоре аренды предприниматель являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: <...> вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания гаража.

Договор от 02.06.2016 № 115 был заключен между муниципальным образование "Вельское" (арендодатель) муниципальным унитарным предприятием "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее - МУП "ЖЭУ", арендатор) сроком действия с 02.06.2016 по 10.02.2021 (пункт 2.1. договора).

Из пункта 1.2. договора следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м. образован путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:108, предоставленного МУП "ЖЭУ" на праве аренды по договору от 11.02.2016 № 76.

Переход права аренды к предпринимателю зарегистрирован в Едином государственной реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 01.09.2016), что подтверждается оттиском штампа органа регистрации прав на договоре.

Уведомлением от 01.08.2016 МУП "ЖЭУ" известило Администрацию о состоявшейся уступке прав аренды в пользу предпринимателя.

На основании выданного Администраций разрешения на строительство от 08.10.2020 29-RU29508101-14-2020, предпринимателем осуществлено строительство гаража на 4 поста на арендуемом по договору от 02.06.2016 № 115 земельном участке.

Согласно выписке от 01.02.2021 из ЕГРН 28.01.2021 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:01:190160:1339, проектируемого назначения - нежилое здание, площадью застройки 500,5 кв.м, степень готовности 50%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:01:190160:1042.

По акту от 17.02.2021 земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1042 общей площадью 5000 кв.м. возвращен арендодателю в связи с истечением срока действия договора аренды от 02.06.2016 № 115.

Постановлением главы исполняющего обязанности муниципального образования "Вельское" Архангельской области от 20.05.2021 № 160 утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории площадью ЗУ1-0,2590 га, путем раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042.

На основании указанного постановления по заказу Администрации подготовлен межевой план от 25.05.2021 образования земельного участка площадью 2590 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042.

Согласно выписке из ЕГРН от 12.10.2021 кадастровый учет вновь образованного земельного участка осуществлен 31.05.2021 с кадастровым номером 29:01:190160:1345.

Из той же выписке следует, что на основании постановления Администрации от 28.09.2021 № 315 о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование администрации 12.10.2021 в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Администрации на земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1345.

Постановлением Администрации от 22.10.2021 № 351 право постоянного (бессрочного) пользования Администрации на этот земельный участок прекращено.

Согласно выписке от 09.11.2021 из ЕГРН 22.10.2022 осуществлена государственная регистрация права собственности городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области на земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1345.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 04.02.2022 после раздела земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1042 сохранен в измененных границах с площадью 2410 кв.м., в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на этот земельный участок.

Из материалов дела также следует, что 05.02.2021 предприниматель обратился в Администрацию с заявлением от 05.02.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 в аренду.

В связи с неполучением ответа на данное заявление предприниматель заявлением от 09.08.2021 просил Администрацию предоставить письменный ответ на заявление от 05.02.2021.

Письмом от 18.11.2021 № 4163 Администрация сообщила предпринимателю, что срок действия договора от 02.06.2016 № 115 истек 10.02.2021, по акту от 17.02.2021 земельный участок возвращен арендодателю; расположенный на земельной участке объект незавершенного строительства имеет площадь застройки 500,5 кв.м.; для размещения такого объекта требуется земельный участок площадью 1001 кв.м., в связи с чем Администрацией направлен в адрес предпринимателя договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 площадью 2410 кв.м. для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Заявлением от 14.12.2021 предприниматель возвратил без подписания направленный в его адрес договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 площадью 2410 кв.м.

Ссылаясь на положения пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предприниматель просит признать незаконным отказ в заключении с ним на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м. для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства, а также на незаконность действий Администрации по разделу этого земельного участка.

Оценив обстоятельства дела, заявленные требования и возражения Администрации, суд приходит к выводу о том, что заявления предпринимателя удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 того же кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11.

Арендодатель (орган местного самоуправления / государственной власти) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В то же время гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют случаи, указанные в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ. В частности, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 то же статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 36 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу о том, что указанная совокупность условий не может быть установлена ввиду отсутствия предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления предпринимателю участка без проведения торгов.

Права арендатора по договору аренды от 02.06.2016 № 115 приобретены заявителем в связи с заключением с МУП "ЖЭУ" договора о замене стороны в указанном договоре аренды.

Из материалов дела следует, что предмет договора аренды от 02.06.2016 № 115 - земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м. образован путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:108, предоставленного ранее МУП "ЖЭУ" на праве аренды по договору от 11.02.2016 № 76.

Согласно условиям договора аренды от 11.02.2016 № 76, заключенного между муниципальным образованием "Вельское" и МУП "ЖЭУ", земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:108 общей площадью 9754 кв.м с разрешенным использованием для эксплуатации и обслуживания гаража предоставлялся в аренду для размещения здания гаража общей площадью 1073,8 кв.м. с кадастровым номером 29:01:000000:3730, принадлежащего МУП "ЖЭУ" на праве хозяйственного ведения.

Впоследствии на основании постановления Администрации от 18.03.2016 № 97 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:108 общей площадью 9754 кв.м был выделен земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1042, общей площадью 5000 кв.м.

Таким образом, на момент раздела земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:108 и на дату перехода к предпринимателю прав арендатора по договору аренды от 02.06.2016 № 115 на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 29:01:190160:1042 каких-либо объектов недвижимости не имелось. Здание гаража, принадлежащее МУП "ЖЭУ" на праве хозяйственного ведения, расположено в границах исходного земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:108.

При этом земельный участок с кадастровым номером 29:01:190160:1042 не предоставлялся предпринимателю либо МУП "ЖЭУ" для целей строительства, а разрешенное использование этого земельного участка (для размещения гаражей) было определено исходя из разрешенного использования исходного земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:108.

Таким образом, поскольку оснований полагать, что спорный земельный участок предоставлялся для строительства возведенного предпринимателем на этом участке объекта, не имеется, то у заявителя отсутствует право на предоставление земельного участка по правилам, предусмотренным пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В такой ситуации, поскольку земельный участок не предоставлялся для целей строительства, само по себе возведение предпринимателем на земельном участке объекта незавершенного строительства на основании выданного Администрацией разрешения на строительства, не влечет возможность заключения нового договора аренды на основании указанной выше нормы.

Кроме того, по общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Однако, как указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Следовательно, поскольку срок договора аренды от 02.06.2016 № 115 составлял менее 5 лет в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ права и обязанности по нему не могли быть переданы иному лицу без согласия собственника. Кроме того, при заключении договора от 01.08.2016 о замене стороны в договоре аренды от 02.06.2016 № 115 нарушены положения подпункта 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 161-ФЗ.

В связи с изложенным оснований для признания незаконным отказа в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 общей площадью 5000 кв.м, выраженного в письме от 18.11.2021 № 4163, не имеется.

Также не имеется оснований для удовлетворения требования о признании незаконным постановления главы исполняющего обязанности муниципального образования "Вельское" Архангельской области от 20.05.2021 № 160, на основании которого произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 общей площадью 5000 кв.м.

Данное постановление принято после возврата земельного участка из аренды по акту от 17.02.2021 и в пределах полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных пунктом 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Доказательств нарушения положений статьей 11.9, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 общей площадью 5000 кв.м. заявителем в материалы дела не представлено. Доводы предпринимателя о том, что после раздела земельного участка невозможно оборудовать подъезд к земельному участку "с какой-либо другой" стороны документально не подтверждены. При этом из материалов дела не следует, что к земельному участку с кадастровым номером 29:01:190160:1042 площадью 2410 кв.м. не имеется доступа с земель общего пользования.

При оценке требований заявителя суд также исходит из того требование об оспаривании раздела земельного участка по существу направлены на интерес заявителя заключить новый договор аренды земельного участка общей площадью 5000 кв.м., а требования о возврате земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 29:01:190160:1042 к первоначальной площади, об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1345 и о прекращении регистрации права муниципальной собственности на данный участок указаны в качестве действий, направленных на устранение последствий оспариваемого ненормативного правового акта.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 600 руб. остаются на заявителе.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 7400 руб. государственной пошлины подлежат возврату заявителю из федерального бюджета в связи с уплатой при обращении в арбитражный суд с заявлением государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено налоговым законодательством.

Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконными, проверенными на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации, отказа Администрация городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области в заключении на новый срок без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:01:190160:1042 общей площадью 5000 кв.м, выраженного в письме от 18.11.2021 № 4163, и постановления главы исполняющего обязанности муниципального образования "Вельское" Архангельской области от 20.05.2021 № 160 об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 7400 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку по операциям от 16.12.2021.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева