Решение от 1 сентября 2020 г. по делу № А32-21300/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

г. Краснодар, ул. Постовая 32.

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-21300/2020
г. Краснодар
01 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Погорелова И.А., при ведении протокола помощником судьи Семченко М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Каневской район, ст. Каневская

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Тансюжстрой», г. Краснодар

о признании незаконным уведомления от 23.03.2020 № 23/999/001/2020-363683 о приостановке государственной регистрации заявления №КУВД-23/999/001/2020-363683,

об обязании погасить регистрационную запись 23-23-27/035/2011-732 от 06.12.2011 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – по доверенности от 10.01.2020 № 01-25/6

от заинтересованного лица: не явился, уведомлен

третье лицо: не явился, уведомлен

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Каневской район, ст. Каневская (далее – заявитель, Управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее - заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления от 23.03.2020 № 23/999/001/2020-363683 о приостановке государственной регистрации заявления №КУВД-23/999/001/2020-363683; об обязании погасить регистрационную запись 23-23-27/035/2011-732 от 06.12.2011 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тансюжстрой», г. Краснодар.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица надлежащим образом уведомленный о месте и времени в судебное заседание не явился.

Как следует из материалов дела, 11.03.2020 в Управление Росреестра по Кк в форме электронных документов поступило заявление Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования Каневской осуществлении действий по государственной регистрации ограничения права - договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности, заключаемого по результатам торгов № 1100001957 от 25.11.2011 года, заключенного между Муниципальным образованием Каневской район и обществом с ограниченной ответственностью "ТрансЮжСтрой, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, район Каневской, ст. Каневская, ул. Щербины, 65.

В качестве правоустанавливающего документа было представлено решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 года, дело № А32-38096/2019 и исполнительный лист Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 года по делу № А32-38096/2019.

Так, вышеуказанным судебным актом установлено: «расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.11.2011 № 1100001957. Решение суда для регистрирующего органа является основанием осуществления государственной регистрации прекращения обременения права на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603369:9 в виде аренды общества с ограниченной ответственностью «ТрансЮжСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возникшего на основании договора аренды от 25.11.2011 № 1100001957.

При проведении правовой экспертизы регистрирующим органом было установлено следующее.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, приняты обеспечительные меры, в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества: а именно "Двух квартирный жилой дом" на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603369:9, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, район Каневской, ст. Каневская, ул. Щербины, 65А, в отношении должника: ООО "ТрансЮжСтрой", на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 13.07.2018 г. к и/и № 26234/18/23039-ИП, судебный пристав-исполнитель ОСП но Западному округу города Краснодара УФССП России по Краснодарскому краю ФИО2.

Постановление вынесено на основании Исполнительного листа № ФС 019426110 от 26.03.2018, выданного Арбитражным судом Краснодарского края по делу №А32-31434/17.

Постановление судебного пристава-исполнителя является обязательным для Управления Росреестра по КК, и имеющаяся обеспечительная мера явилась препятствием для совершения любых регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, поэтому у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка.

Также, в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка имеются актуальные записи о сделках, ограничениях (обременениях) физических и юридических лиц: договора участия в долевом строительстве, дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, договора уступки права (требования), дополнения к договорам уступки права, записи об ипотеке права аренды вышеуказанного земельного участка, записи об ипотеке объекта долевого строительства.

Право залога в установленном Законом порядке не прекратилось, поэтому распоряжение предметом залога возможно только с согласия залогодержателя (банка) (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 декабря 2013 г. N Ф08-7904/13 по делу N А53-4956/2013)

Наличие в отношении земельного участка обременения в виде ипотеки и непредставление заявителем согласия залогодержателя (банка), а также решения судов о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке также явилось основанием для принятия решения о приостановлений государственной регистрации прекращения ограничения права - договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9.

Управление полагает, что в связи с тем, что в Управление Росреестра по Кк не поступала заверенная копия акта о снятии запрета, у регистрирующего органа не имелось оснований для осуществления государственной регистрации прекращения ограничения права в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9.

Уведомлением от 23.03.2020 № 23/999/001/2020-363683 государственная регистрация в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9 приостановлена.

Считая незаконным уведомление от 23.03.2020 № 23/999/001/2020-363683 о приостановлении государственной регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9 общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил, что требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконными действий должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1);

Статьей 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды № 1100001957 от 25 ноября 2011г. ООО «ТрансЮжСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) использует земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603369:9, из земель населенных пунктов, общей площадью 6467 кв.м., расположенный по адресу: <...>, (ранее - квартал ограниченный улицами Уральская, Невского, Щербаня, Щербины), предназначенный под многоквартирную жилую застройку.

Арендуемый земельный относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Вышеназванная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке УФСГРКК по Краснодарскому краю 06 декабря 2011года, номер регистрации 23-23-27/035/2011-732.

В соответствии с п. 7.2. договора, срок аренды земельного участка установлен до 25 ноября 2021 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14 октября 2019 года по делу № А32-38096/2019 по иску Муниципального образования Каневской район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район указанный договор аренды расторгнут. Основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды послужило нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы. На протяжении длительного периода времени арендатор не исполнял возложенную на него договором аренды обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Так, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14 октября 2019 по делу № А32-3 8096/2019 обязательства сторон по данному договору прекратились.

11 марта 2020 года через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portaM Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район обралось с заявлением о государственной регистрации прекращения сделки (аренды) на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603369:9, с приложением указанного судебного акта.

При проверке состояния запроса online на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обнаружена информация о приостановке заявления №23/999/001/2020-363683:

«В ходе проведения правовой экспертизы документов, установлено, что, согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, приняты обеспечительные меры, в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества: а именно "Двух подъездный 36 квартирный жилой дом" на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0603369:9, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, район Каневской, ст. Каневская, ул. Щербины, 65А, в отношении должника: ООО "ТрансЮжСтрой", адрес должника: ш. Нефтяников, д. 28, корп. 610, <...>, на основании постановления о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 13.07.2018 г. к и/п № 26234/18/23039-ИП, судебный пристав-исполнитель ОСП по Западному округу города Краснодара УФССП России по Краснодарскому краю ФИО2. Постановление вынесено на основании Исполнительного листа № ФС 019426110 от 26.03.2018, выданного Арбитражным судом Краснодарского края по делу № А32-31434/17. Также, в сведениях Единого государственного реестр недвижимости в отношении вышеуказанного земельного участка имеются актуальные записи о сделках, ограничениях (обременениях) физических и юридических лиц: договора участия в долевом строительстве, дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, договора уступки права (требования), дополнения к договорам уступки права, записи об ипотеке права аренды вышеуказанного земельного участка, записи об ипотеке объекта долевого строительства. Из содержания судебного акта - решения Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 года, дело № А32-38096/2019, судья О.Б. Куликов, исполнительного листа Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 года, дело № А32-38096/2019, судья О.Б. Куликов, следует, что "...Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.11.2011 № 1100001957. Решение суда для регистрирующего органа является основанием осуществления государственной регистрации прекращения обременения права на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0603369:9 в виде аренды общества с ограниченной ответственностью "ТрансЮжСтрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшего на основании договора аренды от 25.11.2011 № 1100001957.

При приостановлении государственной регистрации факт прекращения арендных отношений между Арендодателем и Арендаторами государственный регистратор под сомнение не поставил.

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды земельного участка решением суда права арендатора земельного участка прекратились с даты вступления решения суда в законную силу, в связи с чем, регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним расторжения договора аренды носит правоподтверждаюший характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения.

Действия Управления Росреестра по отказу администрации в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка не соответствуют нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушают права заявителя, в частности, право на распоряжение спорными земельными участками.

Администрация лишена возможности распоряжаться учтенным земельным участком:

-дальнейшее использование участка по договору аренды не представляется возможным;

- решений органа местного самоуправления о выделении кому-либо участка приняться не может;

- права на земельный участок зарегистрированы за арендатором с которым договор аренды расторгнут в судебном порядке;

- муниципальное образование лишено возможности пополнять бюджет за счет арендной платы; администрация не имеет иных способов защиты нарушенного права кроме обращения в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным сообщения управления Росреестра об отказе в государственной регистрации и обязании управления Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок.

Приостановление осуществления государственной регистрации прав (ограничения прав) либо государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ограничения прав) в отношении документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, может быть обжаловано заинтересованным лицом в суде (часть 12 статьи 29 Закона).

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Требования заявителя направлены на погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды в судебном порядке, что не нарушит наложенный уполномоченными органами запрет на распоряжение земельным участком.

В силу указанных обстоятельств у управления отсутствовали правовые основания для отказа в погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды земельного участка, что влечет удовлетворение требований муниципального образования Каневской район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 215 Гражданского кодекса от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса, а именно от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (часть 2 статьи 125 Гражданского кодекса).

С 01.01.2017, Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ в абзац третий пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" внесены изменения, в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

При таких обстоятельствах, уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 23.03.2020 № 23/999/001/2020-363683 о приостановке государственной регистрации по заявлению №КУВД-23/999/001/2020-363683 не соответствуют Закону N 218-ФЗ и нарушают права заявителя по делу, в связи с чем являются незаконными на основании ст. ст. 198 - 201 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 23.03.2020 № 23/999/001/2020-363683 о приостановке государственной регистрации по заявлению №КУВД-23/999/001/2020-363683 признать незаконным и отменить полностью, как несоответствующее Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись 23-23-27/035/2011-732 от 06.12.2011 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603369:9, общей площадью 6467 кв.м., расположенный по адресу: <...> в виде договора аренды от 25.11.2011 № 1100001957.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия.

Судья И.А. Погорелов