Решение от 12 марта 2024 г. по делу № А47-15472/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15472/2022
г. Оренбург
12 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 12 марта 2024 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Инфраструктурные проекты", г. Ялта республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельнык требования относительно предмета спора:

1.Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург,

2. ФИО2, Республика Марий Эл, г. Йошкар - Ола,

об изъятии земельного участка,

о прекращении права собственности на нежилые помещения


В судебном заседании 26.02.2024 участвовали представители:

от истца: ФИО3- по доверенности от 18.12.2023 № 224 сроком до 31.12.2024 (удостоверение, диплом);

от ответчика: явки нет, извещен;

от третьих лиц: явки нет, извещены.

В судебном заседании 26.02.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв, в связи с удовлетворением ходатайства ответчика, по 28.02.2024. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу https://kad.arbitr.ru/.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.


Администрация города Оренбурга обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований от 11.09.2023, т.2 л.д.99-100) к обществу с ограниченной ответственностью "Инфраструктурные проекты" в котором просило:

1. Изъять земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236009:14, расположенный по адресу: <...>, пропорциональный площади нежилых помещений и:

- помещение, назначение: нежилое помещение № 7а, этаж: этаж № 1 общей площадью 32,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 7а кадастровый номер 56:44:0236009:107;

- нежилое помещение № 20, этаж № 1 общей площадью 246,6 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> нежилое помещение № 20 кадастровый номер 56:44:0236009:108;

- нежилое помещение, этаж № 2 общей площадью 352,1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:96;

- нежилое помещение, этаж № 3 общей площадью 339 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:94;

- нежилое помещение, этаж № 4 общей площадью 310,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:95, принадлежащие ООО «Инфраструктурные проекты» с выплатой возмещения в размере 7 953 000 рублей без учета НДС.

Установить следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Администрацией города Оренбурга в лице департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга за счет средств бюджета города Оренбурга в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления на счет правообладателя;

- правообладатель освобождает и передаёт нежилое помещение Администрации города Оренбурга в течение 5 дней с момента получения возмещения.

2. Прекратить право собственности ООО «Инфраструктурные проекты» на:

- помещение, назначение: нежилое помещение № 7а, этаж: этаж № 1 общей площадью 32,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 7а кадастровый номер 56:44:0236009:107;

- нежилое помещение № 20, этаж № 1 общей площадью 246,6 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 20 кадастровый номер 56:44:0236009:108;

- нежилое помещение, этаж № 2 общей площадью 352,1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:96;

- нежилое помещение, этаж № 3 общей площадью 339 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г, Оренбург, ул. Советская, д. 1, пом. 39 кадастровый номер 56:44:0236009:94;

- нежилое помещение, этаж № 4 общей площадью 310,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:95.

Ответчик возражал против исковых требований по мотивам, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему, заявил о назначении повторной экспертизы.

Истец против ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы возражал.

Экспертом Союза "Торгово-Промышленная Палата Оренбургской области" 19.01.2024 в материалы дела представлены письменные пояснения на ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, письменные пояснения эксперта Союза "Торгово-Промышленная Палата Оренбургской области", суд определил отказать в его удовлетворении ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ, поскольку несогласие ответчика с выводами экспертов не свидетельствует о наличии данных оснований.

Убедительных доказательств, позволяющих поставить под сомнение выводы экспертов, ответчиком в материалы дела не представлено. Позиция, приведенная ответчиком в ходатайстве о назначении по делу повторной экспертизы, является мнением стороны и сама по себе не может являться безусловным основанием для признания выводов экспертного исследования недостоверными или необходимости проведения повторной экспертизы.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.


Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН Обществу с ограниченной ответственностью «Инфраструктурные проекты» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение № 7а, этаж: этаж № 1 общей площадью 32,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 7а кадастровый номер 56:44:0236009:107;

- нежилое помещение № 20, этаж № 1 общей площадью 246,6 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 20 кадастровый номер 56:44:0236009:108;

- нежилое помещение, этаж № 2 общей площадью 352,1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:96;

- нежилое помещение, этаж № 3 общей площадью 339 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:94;

- нежилое помещение, этаж № 4 общей площадью 310,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:95.

Заключением межведомственной комиссии от 25.12.2017 № 124 жилой дом по адресу: <...>, 1бп признан аварийным и подлежащим реконструкции (т.1 л.д.24-25).

Решением межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «город Оренбург» от 16.06.2021 внесены изменения в акт и заключение от 25.12.2017 № 124, а именно «жилой дом по адресу: <...>, 1бп литер АА1 признан аварийным и подлежащим реконструкции» (т.1 л.д.26).

В соответствии с постановлением Администрации города Оренбурга от 30.09.2019 № 2773-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2019-2025 годы» жилой дом по адресу: <...>, включен в указанную адресную программу.

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 09.07.2020 «О признании многоквартирного дома по адресу: <...>, 1бп аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам предложено в срок до 31.12.2021 произвести реконструкцию указанного многоквартирного дома.

В связи с тем, что собственники в указанный срок не осуществили реконструкцию указанного дома, Постановлением Администрации города Оренбурга от 16.03.2022 № 478-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0236009:14 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0236009:14, расположенного по адресу: Советская, 1, литер А и ул. Советская, 1бп литер АА1 и каждого жилого (нежилого) помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию «город Оренбург» (т.1. л.д.21).

Комитет по управлению имуществом в рамках исполнения указанного постановления провел оценку стоимости изымаемых нежилых помещений с учетом стоимости доли в земельном участке и 22.06.2022 исх. № 01-28/3205 направил проект соглашения об изъятии нежилых помещений, расположенных на изымаемом земельном участке ООО «Инфраструктурные проекты».

Ответчик 01.07.2022 получил проект соглашения.

ООО «Инфраструктурные проекты» не выразило согласия подписать соглашение.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела в суде по ходатайству по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 31.03.2023 по делу №А47-15472/2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Торгово-промышленная Палата Оренбургской области» г. Оренбург, эксперту ФИО4

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость в целях определения размера возмещения при принудительном изъятии

нежилого помещения №7а, этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:107;

нежилого помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:108;

нежилого помещение №38, этаж №2, общей площадью 352,1кв..м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:96;

нежилого помещение №39, этаж №3, общей площадью 339 кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:94;

нежилого помещение №40, этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:95;

с учётом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236009:14.

От Союза «Торгово-промышленная Палата Оренбургской области» 20.07.2023 поступило заключение эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 согласно которому рыночная стоимость объектов экспертизы в целях определения размера возмещения при принудительном изъятии с учётом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236009:14, по состоянию на 30.06.2023 г. составляет:

- нежилого помещения №7а, этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:107 – 577 000 руб.;

- нежилое помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:108– 1 724 000 руб.;

- нежилое помещение №38, этаж №2, общей площадью 352,1кв..м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:96– 1 986 000 руб.;

- нежилое помещение №39, этаж №3, общей площадью 339 кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:94– 1 913 000 руб.;

- нежилое помещение №40, этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:95– 1 753 000 руб.;

Итого 7 953 000 рублей.

На основании указанного экспертного заключения истец уточнил исковые требования в части размера выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества до 7 953 000 рублей., что принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства ответчик ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы, мотивировав это следующим:

-эксперт в п.18 заключения эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 года исходя из письма Федеральной нотариальной палаты № 754/07-17 от 15.04.2011 года (не является правовым актом) сделал вывод о том, что доля в праве на общее имущество в МКД не может рассматриваться, как самостоятельный объект гражданских прав и тем самым с целью уменьшения размера возмещения уклонился от определения ее рыночной стоимости;

-эксперт в заключении эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 делает значительно уменьшающую рыночную стоимость корректировку на состояние внутренней отделки;

-эксперт в заключении эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 года, делает значительно уменьшающую рыночную стоимость корректировку на общее состояние (износ) здания;

Экспертом Союза "Торгово-Промышленная Палата Оренбургской области" 19.01.2024 в материалы дела представлены следующие письменные пояснения на ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы.

По первому замечанию ответчика эксперт пояснил, что в рамках данного исследования провел необходимые расчеты по поставленному вопросу и сделал вывод, что рыночная стоимость объектов экспертизы в целях определения размера возмещения при принудительном изъятии с учетом стоимости доли в праве обшей совместной собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым №56:44:0236009:14, по состоянию на 30,06.2023 г. составляет с учетом округления:

- нежилого помещения №7а, этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:107 – 577 000 руб.;

- нежилое помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:108– 1 724 000 руб.;

- нежилое помещение №38, этаж №2, общей площадью 352,1кв..м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:96– 1 986 000 руб.;

- нежилое помещение №39, этаж №3, общей площадью 339 кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:94– 1 913 000 руб.;

- нежилое помещение №40, этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:95– 1 753 000 руб.;

То есть, экспертом дан ответ в соответствии с поставленным судом вопросом, а именно, экспертом определена стоимость объектов экспертизы с учетом стоимости доли в праве общей совместной собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым №56:44:0236009:14.

В пункте 18 Заключения (стр. 4-5) эксперт привел доводы о том, что доля в праве общей совместной собственности на общее имущество и земельный участок под МКД не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и их оценка как отдельных объектов в данном заключении проводится не будет, а стоимость данных объектов входит в рыночную стоимость нежилых помещений, расчет которых приведены в заключении.

Такой же позиции придерживается и эксперт в заключении № 131/23-э от 19.04.2023 года ООО «Навиком», эксперт ФИО5, которое представило в материалы дела ООО "Инфраструктурные проекты".

Письмо Федеральной нотариальной палаты № 754/07-17 от 15.04.2011 года использовалось экспертом лишь в части методического обоснования выводов эксперта, а именно изложения норм жилищного и гражданского кодекса РФ.

По второму замечанию ответчика эксперт пояснил, что объект экспертизы длительное время не эксплуатируется, не законсервирован, отключен от коммуникаций, затапливался водой. На момент экспертизы перекрытия 2 и 3 этажа находятся в аварийном состоянии, существует возможность обрушения. В рамках используемой методики расчета рыночной стоимости эксперт фиксирует техническое состояние объекта на дату осмотра и все дальнейшие корректировки приводятся в заключении на основании данных, полученных при осмотре. Иной информации о состоянии объекта экспертизы в материалах дела нет.

По мнению эксперта, он обосновано применил корректировку на состояние внутренней отделки объектов экспертизы, так как все представленные в расчетах аналоги находятся в работоспособном состоянии.

По третьему замечанию ответчика эксперт пояснил, что согласно материалам дела, а именно, акт обследования помещения №124 от 25.12.017 г., заключение об оценке помещений от 25.12.2017 г., решение межведомственной комиссии по признанию дома аварийным от 16.06.2021 г., здание, в котором расположены объекты экспертизы, признано аварийным, в связи с чем, по мнению эксперта, он обосновано применил корректировку на состояние здания МКД, как того требует методика расчета рыночной стоимости согласно ФСО №7. Других сведений о техническом состоянии здания в материалах дела нет.

Рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, письменные пояснения эксперта Союза "Торгово-Промышленная Палата Оренбургской области", суд определил отказать в его удовлетворении, так как оснований, предусмотренных ст. 87 АПК РФ суд не усматривает, несогласие ответчика с выводами экспертов не свидетельствует о наличии данных оснований.


Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьями 279 - 282 и 284-286 данного Кодекса.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение N 47).

Верховным Судом Российской Федерации в определении N 309-КГ18-13252 от 20.11.2018 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанным аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10 и 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также указано на наличие у собственника недвижимого имущества оснований для защиты своего права не запрещенными законом способами (статья 35 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе, права на получение соразмерной компенсации стоимости имущества, утраченного вследствие его сноса как аварийного.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О сформировал правовую позицию о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В силу нормы статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в порядке пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как следует из материалов дела ответчику на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, назначение: нежилое помещение № 7а, этаж: этаж № 1 общей площадью 32,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 7а кадастровый номер 56:44:0236009:107;

- нежилое помещение № 20, этаж № 1 общей площадью 246,6 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...>, нежилое помещение № 20 кадастровый номер 56:44:0236009:108;

- нежилое помещение, этаж № 2 общей площадью 352,1 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:96;

- нежилое помещение, этаж № 3 общей площадью 339 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:94;

- нежилое помещение, этаж № 4 общей площадью 310,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: <...> кадастровый номер 56:44:0236009:95.

Заключением межведомственной комиссии от 25.12.2017 № 124 жилой дом по адресу: <...>, 1бп признан аварийным и подлежащим реконструкции (т.1 л.д.24-25).

Решением межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «город Оренбург» от 16.06.2021 внесены изменения в акт и заключение от 25.12.2017 № 124, а именно «жилой дом по адресу: <...>, 1бп литер АА1 признан аварийным и подлежащим реконструкции» (т.1 л.д.26).

В соответствии с постановлением Администрации города Оренбурга от 30.09.2019 № 2773-п «Об утверждении муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Оренбург» на 2019-2025 годы» жилой дом по адресу: <...>, включен в указанную адресную программу.

Постановлением Администрации г. Оренбурга от 09.07.2020 «О признании многоквартирного дома по адресу: <...>, 1бп аварийным и подлежащим реконструкции» собственникам предложено в срок до 31.12.2021 произвести реконструкцию указанного многоквартирного дома.

В связи с тем, что собственники в указанный срок не осуществили реконструкцию указанного дома, Постановлением Администрации города Оренбурга от 16.03.2022 № 478-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0236009:14 и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0236009:14, расположенного по адресу: Советская, 1, литер А и ул. Советская, 1бп литер АА1 и каждого жилого (нежилого) помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию «город Оренбург» (т.1. л.д.21).

Комитет по управлению имуществом в рамках исполнения указанного постановления провел оценку стоимости изымаемых нежилых помещений с учетом стоимости доли в земельном участке и 22.06.2022 исх. № 01-28/3205 направил проект соглашения об изъятии нежилых помещений, расположенных на изымаемом земельном участке ООО «Инфраструктурные проекты».

Ответчик 01.07.2022 получил проект соглашения.

ООО «Инфраструктурные проекты» не выразило согласия подписать соглашение.

В силу нормы статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в порядке пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и реконструкции, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и реконструкции, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 7 той же статьи при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно пункту 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе рассмотрения дела в суде по ходатайству по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 31.03.2023 по делу №А47-15472/2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Торгово-промышленная Палата Оренбургской области» г. Оренбург, эксперту ФИО4

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость в целях определения размера возмещения при принудительном изъятии

нежилого помещения №7а, этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:107;

нежилого помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:108;

нежилого помещение №38, этаж №2, общей площадью 352,1кв..м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:96;

нежилого помещение №39, этаж №3, общей площадью 339 кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:94;

нежилого помещение №40, этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:95;

с учётом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236009:14.

От Союза «Торгово-промышленная Палата Оренбургской области» 20.07.2023 поступило заключение эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 согласно которому рыночная стоимость объектов экспертизы в целях определения размера возмещения при принудительном изъятии с учётом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236009:14, по состоянию на 30.06.2023 г. составляет:

- нежилого помещения №7а, этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:107 – 577 000 руб.;

- нежилое помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:108– 1 724 000 руб.;

- нежилое помещение №38, этаж №2, общей площадью 352,1кв..м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:96– 1 986 000 руб.;

- нежилое помещение №39, этаж №3, общей площадью 339 кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:94– 1 913 000 руб.;

- нежилое помещение №40, этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., расположенный в <...> с кадастровым номером 56:44:0236009:95– 1 753 000 руб.;

Итого 7 953 000 рублей.

На основании указанного экспертного заключения истец уточнил исковые требования в части размера выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества до 7 953 000 рублей., что принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 АПК РФ.

Изложенная ответчиком в возражениях критическая оценка заключения эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 не может быть принята судом во внимание, поскольку по существу сводится к его умозаключениям о возможных сомнениях в достоверности выводов экспертов без представления конкретных, нормативно, методологически либо арифметически обоснованных обстоятельств, свидетельствующих о такой недостоверности.

Так, ответчик ссылается на то, что эксперт в п.18 заключения эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 года исходя из письма Федеральной нотариальной палаты № 754/07-17 от 15.04.2011 года (не является правовым актом) сделал вывод о том, что доля в праве на общее имущество в МКД не может рассматриваться, как самостоятельный объект гражданских прав и тем самым с целью уменьшения размера возмещения уклонился от определения ее рыночной стоимости. При этом согласно ответу эксперта, отраженному в заключение эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 определена стоимость объектов экспертизы с учетом стоимости доли в праве общей совместной собственности на общее имущество и земельный участок с кадастровым №56:44:0236009:14.

То есть, эксперт дал ответ в соответствии с поставленным вопросом суда.

Довод ответчика о том, что эксперт в заключении эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 делает значительно уменьшенную рыночную стоимость корректировки на состояние внутренней отделки судом отклоняется ввиду того, объект экспертизы длительное время не эксплуатируется, не законсервирован, отключен от коммуникаций, затапливался водой. В рамках используемой методики расчета рыночной стоимости эксперт фиксирует техническое состояние объекта на дату осмотра и все дальнейшие корректировки приводятся в заключении на основании данных, полученных при осмотре. Иной информации о состоянии объекта экспертизы в материалах дела нет.

Довод ответчика о том, что эксперт в заключении эксперта № 092-09-00135 от 30.06.2023 года, делает значительно уменьшающую рыночную стоимость корректировку на общее состояние (износ) здания судом отклоняется ввиду того, что согласно материалам дела: акт обследования помещения №124 от 25.12.017 г.; заключение об оценке помещений от 25.12.2017 г.; решение межведомственной комиссии по признанию дома аварийным от 16.06.2021 г.; здание, в котором расположены объекты экспертизы признано аварийным, в связи с чем, суд приходит к выводу, что эксперт обосновано применил корректировку на состояние здания МКД, как того требует методика расчета рыночной стоимости согласно ФСО № 7. Других сведений о техническом состоянии здания в материалах дела нет.

Таким образом, недостоверность и методологическая противоречивость выводов эксперта, ответчиком не доказана, в силу чего его довод о том, что заключение № 092-09-00135 от 30.06.2023 не отвечает критериям достоверности и методологической обоснованности, подлежит отклонению.

По изложенным мотивам суд приходит к выводу о том, что установленная экспертом в заключении № 092-09-00135 от 30.06.2023 рыночная стоимость спорный объектов недвижимости и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является достоверной и может быть принята для совершения сделки по выкупу недвижимого имущества для муниципальных нужд, в силу чего исковые требования, с учетом положений статьи 49 АПК РФ, признаются судом обоснованными.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Государственная пошлина в размере 36 000 руб. относится на ответчика, истец освобожден от ее уплаты согласно ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства обществу с ограниченной ответственностью "Инфраструктурные проекты", г. Ялта Республики Крым о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

Исковые требования удовлетворить.

Изъять земельный участок с кадастровым номером56:44:0236009:14, расположенный по адресу <...> пропорциональный площади нежилых помещений и помещение, назначение-нежилое помещение №7а,этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., адрес <...> нежилое помещение 7а, кадастровый номер 56:44:0236009:107;

нежилое помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., адрес <...> нежилое помещение №20, кадастровый номер 56:44:0236009:108;

нежилое помещение этаж №2, общей площадью 352,1кв.м., адрес <...> нежилое помещение №38, кадастровый номер 56:44:0236009:96;

нежилое помещение этаж №3, общей площадью 339кв.м., адрес <...> нежилое помещение №39, кадастровый номер 56:44:0236009:94;

нежилое помещение этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., адрес <...> нежилое помещение №40, кадастровый номер 56:44:0236009:95 принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью "Инфраструктурные проекты", г. Ялта республики Крым с выплатой возмещения в размере 7 953 000руб.(без учёта НДС).

Установить следующие условия возмещения:

-возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Администрацией города Оренбурга в лице Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург за счёт средств бюджета города Оренбурга в течение 90 календарных дней с даты вступления решения Арбитражного суда Оренбургской области по настоящему делу в законную силу путём перечисления на счёт правообладателя;

правообладатель освобождает и передаёт нежилые помещения Администрации города Оренбурга в течение 5 дней с момента получения возмещения.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "Инфраструктурные проекты", г. Ялта Республики Крым на:

- помещение, назначение-нежилое помещение №7а,этаж №1, общей площадью 32,5кв.м., адрес <...> нежилое помещение 7а, кадастровый номер 56:44:0236009:107;

нежилое помещение №20, этаж №1, общей площадью 246,6кв.м., адрес <...> нежилое помещение №20, кадастровый номер 56:44:0236009:108;

нежилое помещение этаж №2, общей площадью 352,1кв.м., адрес <...> нежилое помещение №38, кадастровый номер 56:44:0236009:96;

нежилое помещение этаж №3, общей площадью 339кв.м., адрес <...> нежилое помещение №39, кадастровый номер 56:44:0236009:94;

нежилое помещение этаж №4, общей площадью 310,4кв.м., адрес <...> нежилое помещение №40, кадастровый номер 56:44:0236009:95

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инфраструктурные проекты", г. Ялта Республики Крым в доход федерального бюджета госпошлину в размере 36 000руб.

Исполнительные листы выдать взыскателю и ИФНС России по месту государственной регистрации должника после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья Н.А.Кофанова