Постановление от 19 ноября 2024 г. по делу № А73-10042/2024

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 06АП-5720/2024
20 ноября 2024 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2024 года.Полный текст  постановления изготовлен 20 ноября 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Жолондзь Ж.В.

судей                                       Иноземцева И.В., Коваленко Н.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение от  4 сентября 2024 года

по делу № А73-10042/2024 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

об уменьшении покупной цены нежилого помещения, о взыскании  906 250 рублей и открытых процентов

третье лицо без самостоятельных требований - индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит соразмерно уменьшить покупную цену нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 кадастровый номер 77:02:0015005:1817, приобретенного на основании договора купли-продажи от 13 сентября 2023 года, а именно  с 14 500 000 рублей до 13 593 750 рублей, а также взыскать разницу в цене в размере 906 250 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами с 13 мая 2024 года по дату фактического возврата денежных средств.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от  4 сентября 2024 года по делу № А73-10042/2024 в иске отказано.

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права. В обоснование указано, что продавец при заключении договора от 13 сентября 2023 года заверил покупателя о том, что помещение передается свободным от любых прав третьих лиц, не обремененное никакими долгами, в том числе по коммунальным платежам, электроэнергии, налогам и пр. На дату заключения договора продаваемое имущество было обременено публичным сервитутом, о котором, в нарушение условий пункта 1.4 договора продавец не поставил в известность покупателя. Достоверно установить факт передачи или не передачи правоустанавливающего документа продавца, который содержит сведения о наличии публичного сервитута, по данному спору невозможно. Недостоверность договорных заверений влечет за собой наступление различных последствий, в зависимости от того, было ли заведомо известно о ложности гарантируемых обстоятельств лицу, предоставившему заверения или их получателю. Если заверение являлось заведомо ложным для давшего его лица, то в силу принципа добросовестности оно отвечает за недостоверность заверения, даже если полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность. В отношении исследованного судом сайта интернет «Гисторги» судом не учтено, что на данном сайте размещен проект договора купли-продажи нежилого помещения - объекта, выставленного на торги, однако сведения о наличии каких-либо обременений в данном договоре отсутствуют. Кроме того, указанные сведения не приобщены к делу в установленном порядке, и, соответственно, не являются допустимым доказательством по делу. Судом не дана оценка действиям и поведению ответчика при заключении спорного договора и при его исполнении. Судом не учтены расположенные в помещении объекты инженерных коммуникаций, необходимые для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, наличие которых подтверждается справкой государственного бюджетного учреждения «Жилищник Бабушкинского района», которые также были учтены при проведении оценки расчета доли стоимости, приходящейся на убытки, и указаны в иске.

Истец извещен, явку в судебное заседание не обеспечил.

Ответчик, третье лицо извещены, явку в судебное заседание не обеспечили.

В отзыве ответчик заявил о несостоятельности доводов жалобы, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения как законное и обоснованное.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения жалобы.

13 сентября 2023 года между  истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 117, 5 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1 кадастровый номер 77:02:0015005:1817.

Договор со стороны продавца подписан 15 сентября 2023 года.

Цена договора согласована в размере 14 500 000 рублей.

Обязанность по оплате покупателем продавцу указанной цены сторонами договора не оспаривается.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 19 сентября 2023 года в соответствующем реестре прав.

Установив наличие обременения приобретенного имущества публичным сервитутом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Судом установлено наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Факт наличия публичного сервитута подтверждается распоряжением департамента городского имущества г. Москвы от 1 ноября 2022 года № 63671.

Возражая против иска, продавец указал на то, что покупателю было известно о наличии сервитута.

Проверив указанные доводы продавца, суд первой инстанции их обоснованно отклонил.

Пунктом 1.2 заключенного между сторонами договора предусмотрено основание возникновения права собственности продавца на продаваемое имущество, а именно договор купли-продажи от 27 марта 2023 года № 78-00432/23 недвижимого имущества, находившегося в собственности города Москвы.

Согласно пункту 3.1 договора покупатель подтверждает, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Вместе с тем согласно пунктам 1.4, 3.1 договора продавец заверил покупателя об отсутствии обременений правами третьих лиц.

Действительно, в пункте 2.5 договора от 27 марта 2023 года № 78-00432/23 указано, что объект приватизации обременен с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на него постоянным публичным сервитутом, являющимся существенным условием сделки, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и/или прохода в часть объекта приватизации (этаж 1, помещение I, комната № 1) (нумерация комнаты указана согласно экспликации ГБУ МосгорБТИ на дату обследования  2 февраля 2022 года) для обслуживания размещенных под ней коммунальных и/или электросетевых объектов.

Постоянный публичный сервитут сохраняется при всех сделках на объект приватизации, вплоть до его прекращения в установленном порядке. Последующие переходы прав на объект приватизации не влекут за собой прекращение публичного сервитута на него.

Вместе с тем в договоре от 13 сентября 2023 года содержание правоустанавливающего документа - договора, на основании которого, у продавца возникло право собственности, не раскрыто.

Таким образом, на дату заключения договора продаваемое имущество было обременено публичным сервитутом, о котором, в нарушение условий пункта  1.4 договора от 13 сентября 2023 года продавец не поставил в известность покупателя.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу указанной нормы право покупателя на уменьшение покупной цены товара связано не только с тем, что покупатель знал об обременениях товара, но и с тем, что он должен был знать об обременениях.

Согласно статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью.

Согласно выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности истца является деятельность в области права.

При таких обстоятельствах истец, являясь субъектом предпринимательской деятельности, специализирующемся на рынке услуг в области права, должен был принять меры к ознакомлению с правоустанавливающими документами продавца, и, соответственно, должен был знать о наличии публичного сервитута.

В судебном заседании судом исследован информационный ресурс государственной информационной системы «Официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» www.torgi.gov.ru (далее – ГИС Торги).

На странице 5 информационного сообщения о проведении торгов (извещение № 21000005000000007942, лот №1) содержится информация об установлении публичного сервитута.

На сайте ГИС Торги опубликовано распоряжение департамента городского имущества города Москвы от 1 ноября 2022 года № 63761, пункты 3, 4.2 которого содержат информацию об установлении публичного сервитута.

Таким образом, аукционная документация, размещенная на сайте ГИС Торги, содержит информацию об установлении публичного сервитута, следовательно, покупатель, очевидно, имел возможность  получить информацию о наличии вышеуказанного обременения.

Доводы жалобы по приведенным выше мотивам отклоняются, как противоречащие условиям заключенного между сторонами договора и обстоятельствам дела.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от  4 сентября 2024 года по делу № А73-10042/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

И.В.Иноземцев


Н.Л. Коваленко