Решение от 29 января 2021 г. по делу № А56-104282/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-104282/2019
29 января 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 января 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Майя»;

ответчики: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; 2. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга;

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»;

о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, определении ее достоверной величины, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 19.11.2019;

- от ответчиков: 1. представитель ФИО3, на основании доверенности от 25.12.2020, 2. представитель ФИО4, на основании доверенности от 11.01.2021,

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

- от эксперта: ФИО5, по удостоверению



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Майя» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН) и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) с учетом заявления в порядке статьи 49 АПК РФ о признании недостоверным отчета ГУИОН от 10.06.2019 № 31-8-0047 (066)- 2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта, обязании направить проект договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

Определением от 17.06.2020 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Эскон", а именно эксперту ФИО5; приостановил производство по делу.

Определением от 04.09.2020 суд возобновил производство по делу.

В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования, отказался от иска в части требования об обязании Комитета направить проект договора купли-продажи.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений сторон, суд принял отказ от иска в части и уточнение исковых требований.

Истец уточненные требования поддержал в полном объеме. Комитет и ГУИОН просили в иске отказать.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 25.06.2019 Комитетом издано распоряжение N 1528-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 39-Н", в пункте 2.1. которого цена продажи помещения определена в размере 11 700 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.06.2019 № 31-8-0047(066)-2019, выполненным ГУП ГУИОН.

Учреждение направило Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена продажи помещения составляет 11 700 000 руб.

Общество направило Комитету и Учреждению подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 7 937 500 руб.

Учреждение сообщило Обществу об отсутствии у Учреждения полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснило право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки.

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ГУИОН, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом N 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 10.06.2019 № 31-8-0047 (066)- 2019 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015 рыночная стоимость объекта определена в размере 11 700 000 руб.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

Согласно правовой позиции, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Эксон" от 25.08.2020 N 8/Э рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 39-Н,б площадью 63,5 кв. м, кадастровый номер 78:15:0008220:1398, по состоянию на 29.04.2019 составляет 8 300 000 руб.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на дату обращения Общества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

В судебном заседании 20.01.2021 судом был проведен допрос эксперта, который дал исчерпывающие пояснения по замечаниям ГУП ГУИОН.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Принимая во внимание, что доводы ГУП ГУИОН и Комитета в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, иных документально обоснованных возражений относительно подготовленного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа суд признает экспертное заключение ОАО "Региональное управление оценки" надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

При таком положении исковые требования следует удовлетворить, а ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонить.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны.

При таком положении судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Прекратить производство по делу по требованию о признании недостоверным отчета ГУП «ГУИОН» от 10.06.2019 № 31-8-0047 (066)-2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости- помещения 39Н, расположенного по адресу: <...>.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Майя" от иска в части требования об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга направить проект договора купли-продажи. Производство по делу в этой части прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Майя" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 39-Н,б площадью 63,5 кв. м, кадастровый номер 78:15:0008220:1398, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в размере 8 300 000 руб.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Балакир М.В.