Решение от 16 апреля 2018 г. по делу № А41-92962/2017

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-92962/17
17 апреля 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 02 апреля 2018

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2018


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации Ленинского района Московской области к ООО "Янтарь"

о взыскании денежных средств

третье лицо: Администрация городского поселения Видное

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского муниципального района Московской области (далее – Администрация Ленинского района, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Янтарь» (далее – ООО «Янтарь», общество, ответчик) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 25 января 2017 года № 405 за период с 16.11.2016 по 24.10.2017 в сумме 1338477,78 руб., пени за период с 17.11.2016 по 24.10.2017 в сумме 206249,02 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, арбитражный суд установил следующее.

25.01.2007 между КУИ Администрации Ленинского района (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества                  № 405 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения по адресу <...>.

Согласно пояснениям истца и представленным им расчетам, ответчиком ненадлежащим образом производилась оплата арендных платежей, в связи с чем возникла задолженность за спорный период в размере взыскиваемой суммы.

В претензии от 26.07.2017 к ответчику, истец потребовал погасить задолженность, после чего обратился в суд с иском.

В возражениях против заявленных требований ответчик указал, что в соответствии с Соглашением сторон от 11.01.2012 и законом Московской области от 26.07.2007 № 144/2007-ОЗ арендодателем по договору № 405 от 25.01.2017 является Администрация г.п.Видное Ленинского района, а Администрация Ленинского района является ненадлежащим истцом по делу. Решением суда по делу № А41-74297/14 удовлетворены требования Администрации г.п.Видное  к ООО «Янтарь» о взыскании задолженности по договору и констатирован факт расторжения договора аренды с 18.10.2013. Доказательств пользования арендуемым имуществом после расторжения договора истцом не представлено. Согласно сведениям из Управления росреестра о принадлежности спорного объекта (предмета аренды по договору № 405), данные о зарегистрированных правах на него отсутствуют. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что между КУМИ Ленинского муниципального района («арендодатель») и ООО "Янтарь" («арендатор») 25.01.2007 был заключен договор аренды № 405, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставляются помещения общей площадью 434,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Срок действия договора установлен пунктом 1.3 и составляет с 01.11.2006 по 30.09.2007.

Размер арендной платы установлен пунктом 2.2 договора. При этом, порядок изменения арендной платы установлен пунктом 6.3 договора аренды, в соответствии с которым арендная плата подлежит изменению путем индексации в связи с изменением базовых ставок. Официальным извещением арендатора об изменении арендной платы является публикация Постановления в местной периодической печати – газете «Видновские вести».

В соответствии с пунктом 2.2 договора, арендная плата вносится в срок до 10-го числа оплачиваемого месяца.

Помещения, являющиеся объектом аренды, были переданы арендатору по акту от 25.01.2007.

В дальнейшем, между сторонами было подписано соглашение от 11.01.2012 об изменений условий договора,  в соответствии с которым, в связи с переходом права собственности на помещения, права арендодателя переходят к Администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области.

Таким образом, по истечении указанного в пункте 1.3 договора, договорные отношения были пролонгированы сторонами, т.е. договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.02.2015 по делу № А41-74297/14 с ООО "Янтарь" в пользу Администрации муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области  взысканы 1 497 785,70 руб. долга, 144 676,70 руб. пени. за период пользования помещением с  августа 2012 года по ноябрь 2014 года.

В рамках дела № А41-74297/14  суд установил, что письмом № 718/1                   от 10.07.2013, Администрация муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области уведомила ООО "Янтарь" о расторжении договора аренды с 25.07.2013. Отказ мотивирован ненадлежащим исполнением со стороны арендатора обязанности по внесению арендной платы. уведомление № 718/1 от 10.07.2013  было вручено генеральному директору ООО "Янтарь" 17.07.2013.

С учетом положений статей 450, 452, 453, 621 и 610 ГК РФ суд сделал вывод о том, что договор расторгнут в досудебном порядке с 18.10.2013.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В решении по делу № А41-74297/14    суд отметил, что помещение не было возвращено арендодателю в порядке, предусмотренном пунктом 3.3.9 договора.

В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Доказательств возврата имущества (акт приема-передачи объекта его собственнику - арендодателю) ответчиком не представлено.

Согласно Акту от 05.04.2017 проверки использования нежилых помещений (л.д.81 т.1), ООО «Янтарь» занимает помещения по адресу <...> площадь фактически занимаемых помещений составляет 351,3 кв.м. На первом этаже располагается магазин, второй этаж используется под хостел. Пристройка площадью 83,4 кв.м. не используется.

Арендодателем арендованного имущества до момента расторжения договора являлась Администрация муниципального образования городское поселение Видное Ленинского муниципального района Московской области, согласно соглашению от 11.01.2012.

Согласно выписке из решения Совета депутатов Ленинского района от 23.12.2015 № 10/38 л.д.49 т.1), согласован перечень имущества, передаваемого от   г.п. Видное в казну Ленинского муниципального района.

По акту приема-передачи передан, в том числе, договор аренды № 405                   от 25.01.2007 (л.д.56 т.1).

Постановлением Администрации Ленинского района от 08.02.2016 № 332 в муниципальную собственность от Администрации г.п.Видное принято имущество согласно перечню и передаточному акту № 1/25 от 01.01.2016, в том числе здание по адресу <...> (л.д.46 т.1).

Таким образом, оснований считать Администрацию Ленинского района ненадлежащим истцом по настоящему делу не имеется.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения настоящего иска о взыскании арендных платежей за фактическое пользование обществом имуществом в спорный период, по следующим основаниям.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Как видно из договора аренды № 405 от 25.01.2007, объектом аренды являются: нежилые помещения расположенные по адресу <...>; цель использования объекта – для осуществления розничной торговли и производства товаров народного потребления (производство вторичного сырья). В соответствии с техническим паспортом инв. № 095:032-1119/А-2 от 07.07.2006, выданным Ленинским филиалом ГУП МО «МОБТИ», поэтажным планом и экспликацией помещений, в состав объекта входят помещения общей площадью – 434,7 кв.метров (п. 1.1 договора, л.д.7 т.1).

Согласно приложенному к договору аренды поэтажному плану (л.д.13 т.1), общая площадь помещений составляет 434,7 кв.м., из них основная 376,5 кв.м. и вспомогательная 58,2 кв.м. При этом отмечено, что на возведение строения литер А3 площадью 83,4 кв.м. разрешения не предъявлено.

В силу пунктов 1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно вышеупомянутому акту проверки использования нежилых помещений от 05.04.2017, ООО «Янтарь» занимает помещения фактической площадью 351,3 кв.м., и не использует пристройку площадью 83,4 кв.м. (л.д.81 т.1).

В связи с изложенным, суд полагает незаконным включение в договор пристройки литера А3 площадью 83,4 кв.м. Кроме того, установлен факт   неиспользования данной пристройки ответчиком.

При этом, суд отмечает, что ранее данное обстоятельство не исследовалось. В настоящем деле истцом расчет задолженности, исходя из фактического пользования ответчиком с момента заключения договора аренды помещениями площадью 351,3 кв.м., что установлено истцом и ответчиком не оспаривается, не представлен.

С учетом изложенного, суд полагает, что истцом не доказан размер подлежащей уплате ответчиком платы в спорный период, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Суд также полагает, что в рамках настоящего дела размер фактической задолженности рассчитан быть не может, а взыскание, в том числе частичное, может привести к нарушению прав и законных интересов ответчика. Сторонам необходимо определить, имеется ли у арендатора переплата, и покрывает ли она его фактическую задолженность за спорный период.

В связи с отсутствием оснований для взыскания основного долга суд не находит оснований для взыскания пеней.

При данных обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).



Судья                                                                                О.В. Анисимова