Решение от 25 октября 2024 г. по делу № А08-11264/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-11264/2023
г. Белгород
25 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2024 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Вдовенко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видео записи секретарём судебного заседания Мамедовой Э.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании посредством веб-конференции дело по исковому заявлению ООО "Завод ЭлТИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг», оценщик ФИО1

о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 директор, паспорт, приказ №01 от 03.06.2022; после перерыва - не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «АКГ «Инвест-оценка» (онлайн): ФИО3, эксперт, паспорт; после перерыва не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Завод ЭлТИ" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321013:31, площадью 6 410, 00 кв. м., расположенного по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, район Мемориала, в размере 453 573 руб. 99 коп. в год.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг», оценщик ФИО1.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321013:31, площадью 6410,00 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, район Мемориала, в размере 453 573 руб. 99 коп. в год, определенную на сновании отчета оценщика №20-18-Н (п. 1.9.2) от 13.07.2018 г., выполненного ООО «Финансы Оценка Консалтинг» и установить рыночную стоимость годовой арендной платы в размере 352 000 руб., определенную на основании экспертного заключения от 26.03.2024 г., выполненного ООО «АГК «ИнвестОценка».

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования (с учетом уточнений) поддержал.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание явку представителей не обеспечили, извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

На основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 30.09.2024 был объявлен перерыв до 14.10.2024.

В продолженное после перерыва судебное заседание стороны явку полномочных представителей не обеспечили.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17 марта 2006 года между муниципальным образованием «Город Старый Оскол и Старооскольский район Белгородской области», от имени которого действовал Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Старый Оскол и Старооскольского района (арендодатель) и ООО "Завод ЭлТИ" (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № 10-1/06, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает из земель поселений земельный участок площадью 6410,00 кв.м, для обслуживания нежилых зданий (производственный цех, сторожка, пристройка к цеху, склад) по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, район Мемориала (п. 1.1 договора).

Договор заключен на срок с 27.02.2006 по 23.11.2054 (п. 2.1 договора).

Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи от 17.03.2006.

Согласно п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование указанным земельным участком в месяц составляет 13031 руб. 61 коп.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным равными ежемесячными платежами (п. 3.2 договора).

В силу п. 3.4. договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, соответствующего коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В приложении к договору аренды земельного участка от 17.03.2006 № 10-1/6 определена методика расчета арендной платы.

11.02.2010 года стороны договора подписали дополнительное соглашение № 337, которым пункт 3.1 изложили в редакции «Размер арендной платы за пользование указанным земельным участком рассчитывается согласно расчету, прилагаемого к настоящему Договору (приложение 1)».

До 2017 года включительно размер арендной платы определялся в соответствии с условиями договора.

Согласно уведомлению об изменении арендной платы от 03.04.2017 года арендная плата составила 24 188 рублей 62 копеек в месяц (19 350 892,6 х 1,5% = 290 263 руб. 39 коп. в год).

10.08.2018 арендодатель направил уведомление № 9-05/5805 ООО «Завод ЭлТИ» о том, что с 01.01.2018 предусмотрено определение размера арендной платы равным рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. На основании п. 6 порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 года № 501-ПП, размер арендной платы с 01.01.2018 года составил 453573 руб. 96 коп. в год.

Указанный размер арендной платы определен на основании отчета об определении рыночной арендной платы земельных участков для размещения производственных и административных зданий, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области (Юго-Западный район) от 13.07.2018 №20-18-Н (1.9.2), выполненного оценочной организацией ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг».

Департамент, произведя расчет арендной платы с 01.01.2018 на основании рыночной стоимости земельного участка, направил обществу претензию от 19.04.2023 №42-09-01-10/3840, в которой предлагал ответчику оплатить долг по договору аренды от 17.03.2006 года № 10-1/06.

27.04.2023 в адрес Департамента был направлен ответ на досудебное уведомление с очередной просьбой представить отчет ООО «Финансы Оценка Консалтинг» от 13 июля 2018 № 20-18-Н (1.9.2.) и экспертное заключение ООО «Дивиденд».

Ответом от 15.05.2023 № 42-09-01-10/4434 на указанное выше обращение арендатора арендодатель представил копии отчета ООО «Финансы Оценка Консалтинг» и экспертное заключение ООО «Дивиденд».

Не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный в аренду участок, однако полагая, что величина годового размера арендной платы, установленная отчётом об оценке №20-18-Н (1.9.2) от 13.07.2018, является недостоверной, истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на проведение оценки с применением неверного расчета стоимости объекта сравнительным подходом, использование метода массовой оценки, который не учитывает индивидуальные особенности конкретного земельного участка и в связи с чем не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Договор аренды спорного земельного участка с ответчиком был заключен после введения в действие ЗК РФ, без проведения торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. При этом не имеет значения отсутствие согласия арендатора на изменение размера платы.

Из указанного следует, что, учитывая регулируемый характер размера арендной платы в отношении спорного земельного участка, у Департаменту имущественных и земельных отношений отсутствовали обязанности по заключению с ООО "Завод ЭлТИ" дополнительных соглашений к договорам аренды в части размера платы, в связи с чем арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения договора аренды с момента наступления обстоятельств, повлекших такое изменение.

В соответствии с п. 6 постановления правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 года "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее – Постановление 501-пп от 28.12.2017 года), размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Во исполнение п. 6 Постановления 501-пп департаментом проведены мероприятия по определению рыночного размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321013:31.

На основании отчета ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" № 20-18-Н(1.9.2) от 13.07.2018 истцом был пересмотрен размер арендной платы с 01.01.2018, который составил 453 573 руб. 99 коп. в год.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения истца в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки.

Истец, оспаривая размер рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком равный 453 573 руб. 99 коп. в год, определенный на основании отчета оценщика № 20-18-Н (1.9.2) от 13.07.2018 года, выполненного ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг", представил отчет оценщика № 178/23-РА от 30.06.2023 года, выполненного ООО "Алмаз Эксперт", которым величина рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование данным земельным участком определена в размере 352 101 руб.

В связи с наличием спора о размере годовой рыночной арендной платы по земельному участку, наличием в материалах дела отчетов об оценке, в которых рыночная стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком существенно различается, по ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АГК «ИнвестОценка» ФИО3.

Согласно полученному экспертному заключению от 26.03.2024 №В-240333/С рыночная стоимость арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321013:31, площадью 6410,00 кв.м, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Старый оскол, район Мемориала, по состоянию на 01.01.2018 составляет 352 000 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО3 дал пояснения относительно выполненного им заключения, ответил на вопросы суда.

При определении обоснованности и мотивированности выводов эксперта при ответе на поставленные в определении о назначении экспертизы вопросы судом было установлено, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, им даны ответы на поставленные вопросы, при этом каких-либо неясностей, противоречий или необоснованности в заключении эксперта судом не установлено, равно как и процессуальных нарушений. Какое-либо подтверждение необъективности проведенного исследования, кроме разницы в размере рыночной стоимости арендной платы по сравнению с ранее проведенной оценкой, и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, материалы дела также не содержат.

Примененные в экспертном заключении ООО «АГК «ИнвестОценка» методы оценки, подбор аналогов и корректирующих коэффициентов экспертом достаточно обоснованы. Выбранные экспертом объекты-аналоги максимально возможно приближены к основным характеристикам оцениваемого объекта по площади, местоположению и назначению земельного участка, учтены корректирующие коэффициенты. Экспертом использовался метод точечной, единичной оценки.

Ответчик выводы, изложенные в заключении ООО «АГК «ИнвестОценка», не оспорил, ходатайство о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявил.

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанное экспертное заключение содержит недостоверные сведения, и о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки обстоятельств события привели к неправильным выводам, никем из лиц, участвующих в деле, представлено не было.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами. Полученное в рамках настоящего дела экспертное заключение признано судом надлежащим доказательством по делу.

При этом, из содержания отчёта об оценке № 20-18-Н (1.9.2) от 13.07.2018, выполненного ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" усматривается, что оценщиком в качестве аналогов были использованы объекты, которые существенно отличаются по площади, местоположению, назначению, категории земель и виду разрешённого использования, отсутствует обоснование примененных корректирующих коэффициентов. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован метод массовой оценки, что является нарушением п. 3 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе экспертного заключения 26.03.2024 №В-240333/С, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенная на основании отчета об оценке от 13.07.2018 года № 20-18-Н (1.9.2), выполненного ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" является недостоверной. Данный отчет в силу допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении размера арендной платы.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО "Завод ЭлТИ" о признании недостоверной величины рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 31:06:0321013:31, площадью 6410,00 кв.м, расположенного по адресу: Белгородская обл., г. Старый оскол, район Мемориала, определенной на основании отчета оценщика № 20-18-Н (1.9.2) от 13.07.2018 года, выполненного ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг", подлежат удовлетворению.

Следовательно, при расчете размера арендной платы подлежит применению годовой размер арендной платы равный 352 000 руб., определённый экспертом ООО «АГК «ИнвестОценка» ФИО3 в заключении от 26.03.2024 №В-240333/С.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При подаче иска истцом в доход федерального бюджета уплачено 6000 руб. государственной пошлины по платежному поручению №561 от 26.10.2023.

За проведение экспертного исследования в рамках настоящего дела истцом на депозитный счет суда перечислено 45 000 руб. по платежному поручению №22 от 22.01.2024.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ ответчик - Департамент имущественных и земельных отношений освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений п. п. 1 п. 3 ст. 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно ст. 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ судебные расходы в сумме 51 000 руб., из них 45 000 руб. по оплате экспертизы и 6000 руб. по уплате государственной пошлины, относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить полностью.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 31:06:0321013:31, площадью 6410,00 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, район Мемориала, в размере 453 573 руб. 99 коп. в год, определенную на сновании отчета оценщика №20-18-Н (п. 1.9.2) от 13.07.2018 г., выполненного ООО «Финансы Оценка Консалтинг».

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 31:06:0321013:31, площадью 6410,00 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, район Мемориала, в размере 352 000 руб., определенную на основании экспертного заключения от 26.03.2024, выполненного ООО «АГК «ИнвестОценка».

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "Завод ЭлТИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. 00 коп. уплаченной государственной пошлины, 45000 руб. 00 коп. расходов по оплате экспертизы.

Исполнительный лист выдается после вступления судебного акта в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Н.В. Вдовенко