Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А79-8224/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8224/2017
г. Чебоксары
27 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 20.10.2017.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Комбинат автомобильных фургонов", г. Шумерля Чувашской Республики ОГРН:1022103028408 ИНН:2125000440,

к Администрации города Шумерля Чувашской Республики, г. Шумерля Чувашской Республики ОГРН:1022103028837 ИНН:<***>,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии

от истца: ФИО2 по доверенности от 27.12.2016,

от ответчика: ФИО3 по доверенности №5096 от 21.07.2017,

установил:

акционерное общество "Комбинат автомобильных фургонов" обратилось в арбитражный суд к администрации города Шумерля Чувашской Республики с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка №20 от 20.06.2017, а именно:

1. Принять пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №20 от 20.06.2017 в следующей редакции:

- "Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164 рассчитана в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №269 от 26.10.2007 "О размерах платы за землю" и составляет 206659 (двести шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) руб. 60 коп. Цена выкупа земельного участка рассчитана в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164", являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата производится в рублях по коду бюджетной классификации 90311406012040000430 "Доходы от продаж земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов", ОКТМО 97713000, ИНН <***> в УФК по ЧР (Администрация г. Шумерля) в Отделении - НБ Чувашская Республика г. Чебоксары, БИК 049706001, счет № 40101810900000010005 по платежному документу.".

2. Принять пункт 2.2 договора купли-продажи земельного участка №20 от 20.06.2017 в следующей редакции:

- "Сумма выкупа с учетом пункта 2.1 договора, подлежащая уплате покупателем, составляет 206659 (двести шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) руб. 60 коп. и перечисляется до регистрации права собственности на участок, не позднее трех рабочих дней с даты подписания договора и урегулирования разногласий по нему.".

3. Дополнить "Расчет установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164" (приложение к договору купли-продажи №20 от 20.06.2017) текстом следующего содержания:

- "Цена выкупа земельного участка определяется по формуле: Ц=Кст. x С, где Ц - цена выкупа земельного участка в рублях, Кст. - кадастровая стоимость земельного участка (руб.), С - размер процента кадастровой стоимости для целей приобретения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, согласно части 1 статьи 2, части 2.2 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2011 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 1, пункта 2.2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики №269 от 26.10.2007 "О размерах платы за землю".

Ц = 8 266 383,96 x 2,5% = 206 659,60 руб.

Цена выкупа земельного участка составляет 206659 (двести шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) руб. 60 коп.".

Исковые требования обоснованы положениями статей 426, 445, 446, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы следующими обстоятельствами.

По договору купли-продажи нежилого здания от 24.05.2017 АО "КАФ" приобрело в собственность здание цеха №20 общей площадью 4565,3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:05:010135:164 по адресу: <...>. Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано 07.06.2017 за номером 21:05:010135:1345-21/023/2017-1 и подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.06.2017.

13.06.2017 истец обратился к ответчику с заявлением (исх. №42/1480) о приобретении в собственность земельного участка площадью 17306 кв.м., кадастровый номер 21:05:010135:164, расположенного по адресу: <...>, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий АО "КАФ".

20.06.2017 ответчик представил истцу проект договора купли-продажи земельного участка №20 от 20.06.2017, в котором цена выкупа земельного участка установлена в размере ее кадастровой стоимости - 8266383 руб. 96 коп. (пункты 2.1, 2.2 договора, приложение к договору "Расчет установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164").

Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, истец подписал договор с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 2.2 договора и Расчету установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164 (приложение к договору) и направил его ответчику с сопроводительным письмом от 27.06.2017 №58юр/1633, в котором указал, что цена выкупа земельного участка должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. 206659 руб. 60 коп.

Письмом от 20.07.2017 исх. №5035 ответчик отклонил протокол разногласий в связи с отсутствием заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164.

АО "КАФ" является собственником здания цеха №20, общей площадью 4565,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:05:010135:164 (номер и дата государственной регистрации права: №21:05:010135:1345-21/023/2017-1 от 07.06.2017).

Постановлением администрации города Шумерля от 16.04.2007 №221 в связи с переходом права собственности на здание цеха №20 с 20.09.2006 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка площадью 2,0212 га, на котором находилось вышеуказанное здание. Данным постановлением земельный участок предоставлен в аренду ООО "АртТекс" сроком на 11 месяцев для содержания и обслуживания здания цеха №20. В последующем, постановлением администрации города Шумерля от 25.04.2008 №240 площадь земельного участка на основании волеизъявления собственника здания была уменьшена до 1,7306 га и земельный участок предоставлен в аренду сроком на 10 лет. Таким образом, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором находится здание цеха №20, произведено в период с момента вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012. Земельный участок, купля-продажа которого является предметом спорного договора, образован из земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который переоформлено на право аренды в период с момента вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012.

Изложенные обстоятельства дают АО "КАФ" право, как собственнику расположенного на нем здания, на приобретение данного земельного участка по льготной цене.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении и дополнениям к нему основаниям.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

24.05.2017 ФИО4 (продавец) и акционерным обществом "Комбинат автомобильных фургонов" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить 3-х этажное кирпичное нежилое здание цеха №20 площадью 4565,3 кв.м. 1955 года постройки с кадастровым номером 21:05:010135:1345, расположенное по адресу: <...> (л.д.15, 16).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 21:05:010135:164 площадью 17306 кв.м., адрес: <...>. Указанный земельный участок за продавцом ни на каком праве не оформлен (пункт 1.6 договора).

Нежилое здание передано истцу по передаточному акту 24.05.2017 (л.д.17).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 07.06.2017.

13.06.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении на праве собственности земельного участка площадью 17306 кв.м. с кадастровым номером 21:05:010135:164, расположенного по адресу: <...> (л.д.14).

На основании постановления администрации города Шумерля от 19 июня 2017 года №383 "О предоставлении в собственность (за плату) земельного участка, расположенного по адресу: <...>" ответчик направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка №20 от 20.06.2017, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:05:010135:164 площадью 17306 кв.м., расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования "для содержания и использования здания цеха №20" (л.д.10-13).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164 рассчитана в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.10.2007 №269 "О размерах платы за землю" и составляет 8266383 (восемь миллионов двести шестьдесят шесть тысяч триста восемьдесят три) руб. 96 коп. Оплата производится в рублях, но коду бюджетной классификации 90311406012040000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов". ОК'ГМО 97713000, ИНН <***> в УФК по ЧР (Администрация г. Шумерля) в Отделение - НБ Чувашская Республика г. Чебоксары, БИК 049706001, счет № 40101810900000010005 по платежному документу.

Сумма выкупа с учетом пункта 2.1 договора, подлежащая уплате покупателем, составляет 8266383 (восемь миллионов двести шестьдесят шесть тысяч триста восемьдесят три) руб. 96 коп. и перечисляется до регистрации права собственности на участок, не позднее трех рабочих дней с даты подписания договора (пункт 2.2 договора).

27.06.2017 истец направил ответчику протокол разногласий в части условий договора, касающихся цены выкупа земельного участка и порядка ее определения (л.д.21-24).

Письмом №5035 от 20.07.2017 ответчик уведомил истца об отклонении протокола разногласий (л.д.25, 26).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Как следует из материалов дела, 22.08.2006 на основании постановлений Главы администрации г. Шумерля Чувашской Республики №65/361 от 30.07.1992 "О закреплении земельных участков за предприятиями, организациями и учреждениями города", №657 от 21.07.2006 за ОАО "Комбинат автомобильных фургонов" зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 477301 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 21:05:010135:0036 (л.д.78).

Постановлением Администрации города Шумерля Чувашской Республики №221 от 16.04.2007 (л.д.27, 28) у ОАО "Комбинат автомобильных фургонов" с 20.09.2006 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка, расположенного в <...>, из земель поселений площадью 2,0212 га в связи с продажей недвижимого имущества, находящегося на вышеуказанном участке (договор купли-продажи от 20.09.2006).

ООО "АртТэкс" с 20.09.2006 вышеуказанный земельный участок площадью 2,0212 га, расположенный в <...>, предоставлен на праве аренды сроком на 11 мес. для содержания и обслуживания здания цеха №20 и в связи с приобретением права собственности на указанное здание (л.д.31, 32).

04.02.2009 Администрацией города Шумерля и ООО "АртТэкс" заключен договор аренды земельного участка №13 (л.д.61-68), по условиям которого последнему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 17306 кв.м. с кадастровым номером 21:05:010135:164, расположенный по адресу: <...>, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (содержание и обслуживание здания цеха №20).

Срок аренды установлен с 01.01.2009 по 01.01.2019.

Государственная регистрация договора произведена 22.07.2009.

Как Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Закон №137-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 9), определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ установлено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу данного закона, т.е. с 10.11.2001 до 01.07.2012, в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, такое право предоставлено не только первым собственникам зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Из обстоятельств дела следует, что земельный участок, из которого образован спорный участок, был предоставлен в аренду предшествующему землепользователю в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный положениями пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ.

В последующем АО "Комбинат автомобильных фургонов" по договору купли-продажи приобрело в собственность объект недвижимости (здание цеха №20), расположенный на спорном земельном участке.

Судом установлено, что предыдущими собственниками объекта недвижимости право на льготный выкуп земельного участка, установленное абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ, реализовано не было, следовательно, к АО "Комбинат автомобильных фургонов" при переходе права собственности на указанный выше объект недвижимости перешло право выкупа земельного участка по льготной цене.

Исходя из положений пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ, выкупная цена земельного участка в данном случае не может превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Довод ответчика о том, что постановлением Администрации города Шумерля №221 от 16.04.2007 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Комбинат автомобильных фургонов" на земельный участок в связи с продажей недвижимого имущества, и оно не могло быть переоформлено на право аренды, несостоятелен.

С момента государственной регистрации права собственности ООО "АртТэкс" на нежилое здание (06.10.2006) к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, следовательно, оно не могло быть прекращено по заявлению ОАО "Комбинат автомобильных фургонов".

Постановление Администрации города Шумерля №221 от 16.04.2007 свидетельствует о предоставлении ООО "АртТэкс" земельного участка в аренду именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, определение размера выкупной стоимости земельного участка по льготной цене в размере 206659 руб. 60 коп. соответствует действующему законодательству.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

изложить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164 площадью 17306 кв.м., расположенного по адресу: <...>, №20 от 20.06.2017 на следующих условиях:

- пункт 2.1 договора: "Цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164 рассчитана в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №269 от 26.10.2007 "О размерах платы за землю" и составляет 206659 (двести шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) рублей 60 копеек. Цена выкупа земельного участка рассчитана в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164", являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Оплата производится в рублях по коду бюджетной классификации 90311406012040000430 "Доходы от продаж земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов", ОКТМО 97713000, ИНН <***> в УФК по ЧР (Администрация г. Шумерля) в Отделении - НБ Чувашская Республика г. Чебоксары, БИК 049706001, счет № 40101810900000010005 по платежному документу.";

- пункт 2.2 договора: "Сумма выкупа с учетом пункта 2.1 договора, подлежащая уплате покупателем, составляет 206659 (двести шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) рублей 60 копеек и перечисляется до регистрации права собственности на участок, не позднее трех рабочих дней с даты подписания договора и урегулирования разногласий по нему.";

- дополнить договор расчетом установления цены выкупа земельного участка (приложение к договору купли-продажи №20 от 20.06.2017): "Расчет установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 21:05:010135:164": "Цена выкупа земельного участка определяется по формуле: Ц=Кст. x С, где Ц - цена выкупа земельного участка в рублях, Кст. - кадастровая стоимость земельного участка в рублях, С - размер процента кадастровой стоимости для целей приобретения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, согласно части 1 статьи 2, части 2.2 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2011 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 1, пункта 2.2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики №269 от 26.10.2007 "О размерах платы за землю".

Ц = 8 266 383,96 x 2,5% = 206 659,60 руб.

Цена выкупа земельного участка составляет 206659 (двести шесть тысяч шестьсот пятьдесят девять) рублей 60 копеек.".

Взыскать с Администрации города Шумерля Чувашской Республики в пользу акционерного общества "Комбинат автомобильных фургонов" 6000 (шесть тысяч) руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Новоженина