Решение от 20 октября 2019 г. по делу № А40-121542/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-121542/19-50-1087

21.10.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18.09.2019г.

Полный текст решения изготовлен 21.10.2019г.

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (141305, Московская обл., <...>, эт.2, ком.20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2012, ИНН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтром» (125371, <...>, стр. 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.10.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области (141313, Московская обл., <...>)

о признании договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г. незаключенным,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «НеоСтром»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Авангард»

о взыскании задолженности по договору аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017 в размере 4 382 770 руб. 00 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № 27 от 17.05.2019 г.

ФИО3 по доверенности № 33 от 20.08.2019 г.

от ответчика: ФИО4 по доверенности № 62ю/19 от 15.04.2019 г.

от третьего лица: представитель не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Авангард» обратилось в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «НеоСтром» о признании незаключенным договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г.

Исковые требования мотивированы тем, что, по мнению истца, указанный Договор аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г. является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку сторонами не согласован объект подлежащий передаче в аренду.

Определением от 21.08.2019 принят к производству встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «НеоСтром» к Обществу с ограниченной ответственностью «Авангард» о взыскании основного долга в размере 3 302 000 руб., неустойки в размере 1 080 770 (руб. за период с 29.01.2018 г. по 21.06.2019 г., а также пени, начисленных на сумму основного долга 3 302 000 рублей за период с 22.06.2019 г. по дату фактической оплаты задолженности, в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г., со ссылкой на положения ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ.

Представители истца в судебное заседание явились, поддержали первоначальные исковые требования в соответствии с основаниями указанными в иске, возражали против удовлетворения встречного иска, мотивы изложены в отзыве.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, мотивы изложены в отзыве на иск, поддержал встречные исковые требования.

От третьего лица представитель в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суд в порядке ч. 4 ст. 121, ч. 1, 4 ст. 123, ч.ч. 1, 3 ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Авангард» (Арендатор) и ООО «НеоСтром» (Арендодатель) был заключен 16 ноября 2017 года Договор № 16/11-2017 аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель предоставлял во временное пользование нежилое помещение (ангар) расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1300 кв.м.

Также, между ООО «Авангард» (Арендатор) и ООО «НеоСтром» (Арендодатель) был заключен 16 ноября 2017 года Договор аренды открытой площадки № 46 от 16.11.2017г., согласно которому Арендодатель передал во временное пользование открытую площадку с твердым покрытием (земельный участок) площадью 5000 кв.м., расположенную по адресу: <...>.

Арендатор ссылается на то, что Стороны составили долгосрочные договоры аренды нежилого помещения и земельного участка (на срок 5 лет) и направили его 18.11.2017 года на государственную регистрацию.

Согласно п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

29 ноября 2017 года в адрес ООО «Авангард» поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилого помещения №16/11-2017 от 16.11.2017г.

Арендатор указывает на то, что одним из оснований для приостановления Росреестр указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку договор аренды нежилого помещения №16/11-2017 от 16.11.2017г. не содержит описания части передаваемого в аренду помещения невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор не считается заключенным.

В отношении Договора аренды открытой площадки № 46 от 16.11.2017г. ООО «Авангард» также получил Уведомление о приостановлении государственной регистрации. Основанием приостановления Росреестр указал, что согласно пункту 3 статьи 44 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Предметом Договора аренды открытой площадки № 46 от 16.11.2017г. является земельный участок с кадастровым номером 50:08:0090303:19 площадью 5000 кв.м., однако в Едином, государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о части земельного участка предоставляемого в аренду, документы необходимые для проведения одновременного кадастрового учета не представлены.

Арендатор указывает на то, что для устранения причин, препятствующих государственной регистрации вышеуказанных договоров аренды, Арендодателем были подготовлены новые договора аренды: Договор №01/12-2017 аренды нежилого помещения от 01.12.2017г. и Договор аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017 г., и направлены в Росреестр.

Согласно материалам дела, 28 февраля 2018 года в адрес ООО «Авангард» поступили Уведомления об отказе в государственной регистрации Договора №01/12-2017 аренды нежилого помещения от 01.12.2017г. и Договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017 г. по причине неустранения причин, препятствующих осуществлению регистрации договоров аренды, а именно несогласование существенного условия договора - объекта, подлежащего передаче в аренду.

С учетом изложенного, ООО «Авангард» полагает, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, указанные договоры не заключены.

ООО «Авангард» направило Арендодателю проект соглашения о расторжении договоров, что подтверждается соответствующими описями и уведомлениями о получении от 16 октября 2018 года. Данное соглашение Арендодатель проигнорировал, в связи с чем ООО «Авангард» обратилось с настоящим иском в суд.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 и п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Указанные нормы Гражданского кодекса применяются с учётом разъяснений высших судебных инстанций.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но он не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В тоже время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно п. 15 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Из материалов дела усматривается, что 01 декабря 2017 г. между ООО «НеоСтром» (Арендодатель) и ООО «Авангард» (Арендатор) заключен Договор аренды открытой площадки № 46 в отношении земельного участка площадью 6 350 кв. метров, расположенного по адресу: <...> (согласно сведениям из ЕГРН: Московская обл., городской округ Истра, <...> участок 119а), с кадастровым номером 50:08:0090303:71 сроком до 30 ноября 2022г.

Несовпадение адреса в тексте договора (п. 1.1.) со сведениями из ЕГРН обусловлено тем обстоятельством, что Законом Московской области от 20.06.2017 г. № 91/2017-03 «Об отнесении города Истра Истринского района Московской области к категории города областного подчинения Московской области, упразднении Истринского района Московской области и внесении изменений в Закон Московской области «Об административно-территориальном устройстве Московской области» административно-территориальная единица Московской области - Истринский район упразднена, город Истра отнесён к категории города областного подчинения Московской области. В связи с этим Постановлением Администрации городского округа Истра Московской области № 5932/10 от 16.10.2018 г. земельному участку ООО «НеоСтром» присвоен адрес: Московская обл., городской округ Истра, <...> участок № 119а.

С учётом изложенного суд приходит к выводу о том, что объект аренды индивидуализирован надлежащим образом.

При этом, согласно материалам дела, земельный участок был осмотрен Арендатором и принято им без каких-либо замечаний по Акту приема-передачи от 01.12.2017 г.

По условиям Договора аренды № 46 от 01.12.2017 г. (п. 5.1.) обязанность по осуществлению государственной регистрации Договора возложена на Арендатора. ООО «Авангард» данное обязательство не выполнило, в соответствующее подразделение Росреестра за государственной регистрацией Договора не обращалось (доказательств иного не представлено), также не обращалось к ООО «НеоСтром» за каким-либо содействием в исполнении принятого на себя обязательства.

Ссылки ООО «Авангард» на Уведомления Управления Росреестра по Московской области от 28.11.2017 г. № 50/005/100/2017-635 о приостановлении государственной регистрации и от 28.02.2018 г. № 50/005/100/2017-635 об отказе в государственной регистрации суд отклоняет как несостоятельные, поскольку указанные уведомления относятся к договору аренды № 16/11-2017 от 16.11.2017 г., в котором неверно указан объект аренды, и который утратил силу вследствие заключения между ООО «НеоСтром» и ООО «Авангард» нового Договора аренды нежилого здания № 01/12-2017 от 01.12.2017 г.

Принимая во внимание то обстоятельство, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, включая предмет аренды и размер арендной платы, объект аренды должным образом индивидуализированы, осмотрен и принят Арендатором без каких-либо замечаний, после заключения договора ООО «Авангард» осуществило выплату арендной платы за первый месяц аренды, а также предусмотренный договором обеспечительный платеж (п/п № 185 от 08.12.2017 г.), суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для признания указанного договора незаключённым не имеется.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска.

Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2017 г. между ООО «НеоСтром» (Арендодатель, собственник земельного участка) и ООО «Авангард» (Арендатор) заключен Договор аренды открытой площадки № 46 в отношении земельного участка площадью 6 350 кв. метров, расположенного по адресу: <...> (в настоящее время: Московская обл., городской округ Истра, <...> участок 119а), кадастровый номер 50:08:0090303:71 сроком до 30 ноября 2022 г.

Земельный участок был осмотрен Арендатором и принят им без каких-либо замечаний по Акту приема-передачи от 01.12.2017 г.

Пунктом 3.1. договора аренды № 46 предусмотрено, что Арендатор обязан выплачивать ежемесячную арендную плату в размере 254 000 рублей (НДС не облагается) в срок не позднее 28 числа месяца, предшествующего расчётному.

По договору № 46 ООО «Авангард» выплатило арендную плату за декабрь 2017 г. -254 000 руб. и предусмотренный договором обеспечительный платёж 254 000 руб. (п.3.2.2.) (п/п№ 185 от 08.12.2017 г.).

Арендная плата за период с января 2018 г. не выплачивалась Арендатором, в связи с чем ООО «НеоСтром» заявило встречные исковые требования.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Руководствуясь п. 3.2.2. договора аренды, ООО «НеоСтром» засчитывает сумму выплаченного обеспечительного платежа в размере 254 000 рублей в счёт оплаты задолженности по арендной плате за январь 2018 г.

С учётом изложенного, ООО «НеоСтром» ссылается на то, что ООО «Авангард» обязано выплатить задолженность по арендной плате за период аренды: с февраля 2018 г. по февраль 2019 г.

Доказательств оплаты арендных платежей ООО «Авангард» в материалы дела не представило.

Согласно расчета ООО «НеоСтром», сумма основного долга по Договору составляет 3 302 000 руб.

ООО «Авангард» доказательств погашения задолженности по спорному договору перед ООО «НеоСтром» не представлено.

В связи с изложенным, требования ООО «НеоСтром» о взыскании основного долга суд признает правомерными и обоснованными.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кроме того, в силу п. 4.2. договора № 46 за нарушение сроков внесения арендной платы с Арендатора подлежит взысканию пени в размере 0,1% от несвоевременно выплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца, пени за период с 29.01.2018 по 21.06.2019 составили 1 080 770 руб.

Произведенный истцом расчет судом проверен, расчет признан верным.

По смыслу ст. ст. 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов, начисляемых по день фактического исполнения обязательства.

Аналогичный вывод содержится в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7.

Договором такое право не ограничено.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания пени по день фактического исполнения обязательства.

Оснований для снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ) не имеется, поскольку соответствующего заявления со стороны ответчика не поступило (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81).

Возражения ответчика по встречному иску судом рассмотрены, и отклонены как необоснованные и опровергаемые материалами дела.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет встречные исковые требования в полном объеме.

Расходы по госпошлине по первоначальному иску и по встречному иску распределены в порядке ст. 110 АПК РФ.

В соответствии с изложенным, на основании ст. 8, 9, 11, 12, 309, 310 ГК РФ, руководствуясь ст. 41, 65, 66, 71, 75, 81, 106, 110, 112, 121-124, 155, 156, 162, 166-171, 176, 177, 180-182, 318, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Авангард" к Обществу с ограниченной ответственностью "НеоСтром" о признании договора аренды открытой площадки № 46 от 01.12.2017г. незаключенным отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Авангард" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НеоСтром" 3 302 000 (три миллиона триста две тысячи) руб. 00 коп. долга, 1 080 770 (один миллион восемьдесят тысяч семьсот семьдесят) руб. 00 коп. пени, а так же пени начисленные на сумму долга 3 302 000 руб. 00 коп. в размере 0,1% за каждый день просрочки за период с 22.06.2019 г. по день фактической уплаты денежных средств, 44 914 (сорок четыре тысячи девятьсот четырнадцать) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: И.А.Васильева