Постановление от 10 августа 2021 г. по делу № А55-15074/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-6222/2021

Дело № А55-15074/2020
г. Казань
10 августа 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе – ФИО1 (доверенность от 11.01.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021

по делу № А55-15074/2020

по исковому заявлению Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Самара, к Правительству Самарской области, г. Самара, Министерству строительства Самарской области, г. Самара, о понуждении произвести перерасчет арендной платы, понуждении пролонгировать договор аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (далее - Фонд, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Правительству Самарской области (далее - Правительство), Министерству строительства Самарской области (далее - Министерство) о понуждении произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 № 3а, оплаченной Фондом за период с 10.09.2015 по 10.03.2020 в сумме 7 347 873,95 руб., путем принятия данной суммы в качестве авансового платежа, начиная с 19.12.2019; понуждении Министерства пролонгировать договор аренды от 10.09.2015 № 3а на срок 4 года 8 месяцев 18 дней.

До принятия судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, Фонд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от иска в части требования о понуждении Министерства пролонгировать договор аренды от 10.09.2015 № 3а на срок 4 года 8 месяцев 18 дней.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, производство по делу в части исковых требований к Министерству о понуждении пролонгировать договор аренды от 10.09.2015 № 3а на срок 4 года 8 месяцев 18 дней прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Фонд, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Фонда, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 01.09.2015, между Министерством и Фондом заключены договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 № 3а, по условиям которого истцу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 104 991 кв.м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья, и договор о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к, в соответствии с которым Фонду передан вышеуказанный земельный участок, составляющий территорию, в отношении которой заключается договор, для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования участка и документации по планировке территории, предусматривающей строительство жилья.

Данный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 10.09.2015.

Договор аренды от 10.09.2015 № 3а зарегистрирован, о чем 17.09.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На дату заключения вышеуказанных договоров земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 в соответствии с Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, в редакции решения Думы городского округа Самара от 04.08.2015 № 591, находился в территориальной зоне Ж-3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами 3 - 6 этажей.

Решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675, принятым во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 № 07-21в-15, пункты 1 и 4 Приложения 1, рисунки 1 и 4 Приложения 2 к решению Думы городского округа Самара от 04.08.2015 № 591 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61» исключены, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 стал находиться в территориальных зонах ПК-1 - зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны – до 100 м) и Ж-1 - зона малоэтажной застройки индивидуальными домами.

Земельный участок площадью 104 991 кв.м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 был передан в собственность Самарской области, о чем 31.10.2018 в Едином государственном реестре сделана запись регистрации, в связи с чем дополнительным соглашение от 25.03.2019 в договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 №3а внесены изменения в части арендодателя с Министерства на Правительство.

Решением Думы городского округа Самара от 19.12.2019 № 484 внесены изменения в Приложение № 3 «Карта правового зонирования города Самары» к Правилам застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, согласно Приложениям 1 и 2 к настоящему решению, в соответствии с которыми вышеуказанный земельный участок был включен территориальную зону Ж-3 - зона среднеэтажной жилой застройки 3-6 этажей.

Фонд, указывая, что в связи с принятием решения Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675, в соответствии с которым спорный земельный участок был отнесен к территориальным зонам ПК-1 и Ж-1, не мог использовать земельный участок для тех целей, для которых он был предоставлен по договору аренды от 10.09.2015 № 3а, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что истец в соответствии с договором о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к обязан был подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, а также обеспечить его утверждение в установленном градостроительным законодательством порядке в течение 6 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, в связи с чем должен был знать об изменениях внесенных решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675 в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, учитывая, что Фонд по акту приема-передачи от 10.09.2015 принял земельный участок и не представил доказательств, подтверждающих невозможность его использования по целевому назначению, пришли к выводу о том, что в спорный период Фонд обязан был оплачивать арендную плату, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывалось выше, по договору аренды от 10.09.2015 № 3а земельный участок площадью 104 991 кв.м с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Горелый Хутор, был предоставлен в аренду Фонду для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство жилья.

При этом как на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды и договора о комплексном освоении территории, так и на дату заключения договора аренды от 10.09.2015 № 3а и договора о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к спорный земельный участок находился в территориальной зоне Ж-3 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами 3 - 6 этажей.

Таким образом, вышеуказанный земельный участок был предоставлен истцу в аренду для комплексного освоения территории в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории, предусматривающей строительство среднеэтажных жилых домов 3-6 этажей.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Частью 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (часть 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации идами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории.

Согласно части 1 статьи 41.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

В силу части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (за исключением подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов), лесохозяйственного регламента, положения об особо охраняемой природной территории в соответствии с программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры, программами комплексного развития социальной инфраструктуры, нормативами градостроительного проектирования, комплексными схемами организации дорожного движения, требованиями по обеспечению эффективности организации дорожного движения, указанными в части 1 статьи 11 Федерального закона «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», требованиями технических регламентов, сводов правил с учетом материалов и результатов инженерных изысканий, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, если иное не предусмотрено частью 10.2 настоящей статьи.

Исходя из указанных норм права, а также в соответствии с условиями договора о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к (пункты 3.1.1 и 5.1.1) для получения разрешения на строительство многоквартирных домов Фонд обязан был подготовить и утвердить проект планировки территории и проект межевания территории на основании, в том числе Правил землепользования и застройки в городе Самаре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675, принятым во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 № 07-21в-15, пункты 1 и 4 Приложения 1, рисунки 1 и 4 Приложения 2 к решению Думы городского округа Самара от 04.08.2015 № 591 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61» исключены, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 стал находиться в двух территориальных зонах: ПК-1 - зона предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны – до 100 м) и Ж-1 - зона малоэтажной застройки индивидуальными домами.

Таким образом, в спорный период земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 находился в двух территориальных зонах.

Между тем, судами не дана оценка о возможности использования Фондом арендованного земельного участка в спорный период для целей, согласованных сторонами договора аренды от 10.09.2015 № 3а, в том числе возможности осуществить подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства среднеэтажных жилых домов с учетом того, что решением Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675 территориальная зона Ж-3, в которой находился земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, была изменена на территориальные зоны ПК-1 и Ж-1.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Решение Думы городского округа Самара от 17.09.2015 № 675, как указывалось выше, было принято во исполнение протеста прокурора города Самары от 07.08.2015 № 07-21в-15 на отдельные положения решения Думы городского округа Самара от 04.08.2015 № 591 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61», которым земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 был отнесен к территориальной зоне Ж-3.

Таким образом, как на момент проведения торгов 01.09.2015, так и на момент заключения договоров аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 10.09.2015 № 3а и о комплексном освоении территории от 10.09.2015 № 3к Министерство не могло не знать о протесте прокурора города Самары от 07.08.2015 № 07-21в-15, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001 был включен в территориальную зону Ж-3 с нарушением действующего законодательства.

Между тем, уполномоченными органами был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельного участка и комплексном освоении территории, по результатам которого были заключены вышеуказанные договоры, после чего через семь дней была изменена территориальная зона, в которой находится земельный участок с кадастровым номером 63:01:0331004:0001, с зоны Ж-3 на ПК-1 и Ж-1.

Данные действия уполномоченных органов не были оценены судами первой и апелляционной инстанций.

При этом согласно правовой позиции изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 по делу № А83-20325/2017 при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, сам факт признания договора недействительным не может служить основанием для взыскания платы в случае если будет доказано, что арендатор не мог использовать объект аренды по вине арендодателя.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А55-15074/2020 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-15074/2020 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021 по делу № А55-15074/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судьяР.В. Ананьев

СудьиВ.А. Карпова

В.А. Петрушкин