Решение от 22 мая 2018 г. по делу № А45-23632/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-23632/2017
г. Новосибирск
23 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 мая 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киселевой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новосибирск, ОГРНИП 316547600100334, ИНН <***>),

индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Новосибирск, ОГРИП 314547608700553),

общества с ограниченной ответственностью «Лоренте» (630007, <...>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью «Лига-Финанс» (630099, <...>, офис 14.01, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью «ОДА» (630005, <...>, ОГРН <***>),

общества с ограниченной ответственностью «АФК» (630049, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Поток Трейд» (630902, <...>, ОГРН <***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Портал» (630099, <...>),

общества с ограниченной ответственностью «Сибирская деловая компания» (630000, <...>, офис 705Б),

общества с ограниченной ответственностью «Линия-С» (630099, <...>, этаж 11, ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании решений общего собрания собственников нежилых помещений в здании, оформленных протоколом от 27.02.2017, недействительными,

при участии представителей:

истца ФИО1: ФИО3, доверенность от 11.04.2018, паспорт,

истца ФИО2: ФИО3, доверенность от 10.07.2017, паспорт,

истца ООО «Лига-Финанс»: ФИО3, доверенность от 13.02.2018, паспорт,

истца ООО «ОДА»: ФИО4, доверенность от 10.01.2018, паспорт,

истца ООО «АФК»: ФИО5, доверенность от 07.01.2016, паспорт,

ответчика: ФИО6, доверенность от 01.09.2016, паспорт,

третьего лица ООО «Портал»: ФИО6, доверенность от 01.09.2016, паспорт,

третьего лица ООО «Линия-С»: ФИО3, доверенность №2 от 13.02.2018, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Лоренте», общество с ограниченной ответственностью «Лига-Финанс», общество с ограниченной ответственностью «ОДА», общество с ограниченной ответственностью «АФК» обратились в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Поток Трейд», с привлечением к участию в деле в качестве

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Портал», общества с ограниченной ответственностью «Сибирская деловая компания», общества с ограниченной ответственностью «Линия-С», о признании решений общего собрания собственников нежилых помещений в здании, оформленных протоколом от 27.02.2017, недействительными.

Исковые требования мотивированы тем, что бюллетени ряда собственников (ООО «Бекар Плюс», ООО «ВОЛГЕР», ООО «Поток Трейд», ООО «ИНВЕСТСТРОЙПРОЕКТ», ООО «Сибирская деловая компания», ООО «Славянская беседа», ООО «ШАРДАНЭ», АО «ЛАБОРАТУАР ДЕ БИОЛОЖИ ВЕЖЕТАЛЬ ИВ РОШЕ», ИП ФИО7, ИП ФИО8, ИП ФИО9, ООО «АФК», ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО «Лига-Финанс», ИП ФИО2, ИП ФИО1), на основании которых в том числе были приняты спорные решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании, оформленные протоколом от 27.02.2017, не соответствуют требованиям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации и Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 №937/пр, из бюллетеней не ясно, за какие помещения голосует лицо, указанное собственником, не отражены сведения об объекте права (кадастровый или условный номер, адресная характеристика объекта), площадь помещения, доля в праве собственности; доверенности на голосование, выданные собственниками своим представителям, не соответствуют требованиям пунктов 3, 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, из доверенностей не следует, что собственниками делегируются полномочия представителям на решение вопросов, указанных в части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства, по мнению истцов, свидетельствуют о том, что решения данных собственников не подлежат учету как участвующие в голосовании, а, следовательно, решения общего собрания собственников нежилых помещений, оформленных протоколом от 27.02.2017, ничтожно ввиду отсутствия необходимого кворума.

Так, по вопросу повестки 4 истцы ИП ФИО1 и ИП ФИО2 считают, что принятие решения по данному вопросу нарушает право всех собственников, которые имеют место регистрации вне пределов здания, расположенного по адресу: <...>, ввиду того, что не могут своевременно ознакомиться с повесткой дня и результатами голосований.

По вопросам повестки 6, 7 истцы ИП ФИО1 и ИП ФИО2 полагают утверждение формы договора на возмещение затрат (по ресурсоснабжающим организациям) с ООО «Портал», как управляющей компанией, ничтожным, ввиду того, что ООО «Портал» является исполнителем коммунальных услуг по договорам ресурсоснабжения, а также не согласны с утверждением формы договора возмездного оказания услуг (эксплуатационный) с ООО «Портал», как управляющей компанией здания.

Так по вопросам повестки 8, 9, 10 все истцы считают, что утверждение итогов финансово хозяйственной деятельности управляющей организации ООО «Портал» за 2015 год, 2016 год в 2017 году противоречит части 1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцы полагают, что установление разных тарифов для расчета стоимости эксплуатационных услуг ООО «Портал» для собственников помещений в пристройке (невысотной части) здания и для собственников помещений 14-ти этажной (высотной) части здания является незаконным и противоречащим пункту 1 статьи 158, пункту 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктам 28, 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Помимо прочего, истцы указывают, что по представленным ООО «Портал» сметам собственники обязаны для пользования общим имуществом, хотя и зарегистрированным на ответчика ООО «Поток Трейд», оплачивать последнему арендную плату за подвальные помещения, что противоречит пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64; расходы управляющей организации за 2015 год собственники оплачивать не обязаны, поскольку обязательства по оплате у них возникли лишь с 30.12.2015, когда ООО «Портал» было выбрано в качестве управляющей организации.

Также истцы ссылаются на то, что в протоколе от 27.02.2017 учтены не все квадратные метры, принадлежащие ООО «Лига Финанс», а именно не учтено 306,8 кв.м., ввиду чего неверно произведен подсчет голосов при оформлении протокола, поскольку ООО «Лига Финанс» голосовало «Против» вопросов повестки 6, 7, 8, 9, 10, поставленных на голосование, что, по мнению истцов, повлияло на расстановку голосов при голосовании в пользу непринятия решений по спорным вопросам.

ООО «Лоренте» и ООО «Ода» указали, что не принимали участие в общем собрании собственников помещений здания ввиду их ненадлежащего уведомления о проведении общего собрания собственников нежилых помещений здания.

По вопросам повестки 1, 2, 3, 5 в исковом заявлении не содержится правового обоснования несогласия с принятыми решениями.

Ответчик в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонил требования истцов как необоснованные и не подлежащие удовлетворению.

ООО «Портал» поддержало доводы ответчика.

ООО «Линия-С» поддержало доводы истцов, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ООО «Сибирская деловая компания» в судебное заседание не явилось, отзыв по делу суду не представило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд находит требования истцов не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, истцы и ответчик являются собственниками нежилых помещений, используемых для извлечения прибыли, в здании, расположенном по адресу: <...>.

21.02.2017 года по адресу: <...> дом №17, кабинет 603 в офисе ООО «Портал», по инициативе ответчика ООО «Поток Трейд» состоялось собрание собственников помещений, находящихся в указанном здании.

На повестку дня были поставлены следующие вопросы:

1. Выбор председателя общего собрания собственников помещений в здании по адресу <...> дом №17;

2. Выбор секретаря общего собрания собственников помещений в здании по адресу <...> дом №17;

3. Поручение секретарю собрания осуществить подсчет голосов при голосовании по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в здании по адресу <...> дом №17;

4. Определение порядка уведомления о созыве и проведении общих собраний собственников помещений в здании, расположенном по адресу <...> дом №17, а также о результатах и принятых решениях общих собраний собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...> дом №17 - путем размещения информации на стенде объявлений, расположенном на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...> дом №17, и путем рассылки сообщений и информации посредством электронной почты на адреса электронной почты (e-mail), представленные соответствующими собственниками помещений в здании, расположенном по адресу <...> дом №17;

5. Определение места хранения информации, документов, в том числе решений общих собраний собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...> дом №17 - офис ООО «Портал», расположенный по адресу: <...> дом №17, к. 603;

6. Утверждение формы договора на возмещение затрат (по оплате ресурсоснабжающим организациям) с ООО «Портал», как управляющей компанией здания, расположенного по адресу: <...> дом №17;

7. Утверждение формы договора возмездного оказания услуг (эксплуатационный) с ООО «Портал», как управляющей компанией здания, расположенного по адресу: <...> дом №17;

8. Утвердить отчет и смету расходов ООО «ПОРТАЛ», как управляющей компании здания, расположенного по адресу: <...> дом №17, - за 2015 год, в том числе утвердить тариф для расчета стоимости эксплуатационных услуг ООО «Портал»:

- для собственников помещений в пристройке (невысотной части) здания - 88 рублей 73 копейки с каждого квадратного метра помещения, принадлежащего собственнику;

- для собственников помещений 14-ти этажной (высотной) части здания - 103 рубля 03 копейки с каждого квадратного метра помещения, принадлежащего собственнику;

9.Утвердить смету расходов ООО «Портал», как управляющей компании здания, расположенного по адресу: <...> дом №17, - на 2016 год, в том числе утвердить тариф для расчета стоимости эксплуатационных услуг ООО «Портал»:

- для собственников помещений в пристройке (невысотной части) здания - 87 рублей 69 копеек с каждого квадратного метра помещения, принадлежащего собственнику;

- для собственников помещений 14-ти этажной (высотной) части здания - 102 рубля 78 копеек с каждого квадратного метра помещения, принадлежащего собственнику;

10. Утвердить смету расходов ООО «Портал», как управляющей компании здания, расположенного по адресу: <...> дом №17, - на 2017 год, в том числе утвердить тариф для расчета стоимости эксплуатационных услуг ООО «Портал»:

- для собственников помещений в пристройке (невысотной части) здания - 87 рублей 69 копеек с каждого квадратного метра помещения, принадлежащего собственнику;

- для собственников помещений 14-ти этажной (высотной) части здания - 102 рубля 78 копеек с каждого квадратного метра помещения, принадлежащего собственнику.

В указанном собрании согласно протоколу общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...> дом №17, приняли участие собственники, либо их представители, а именно:

1.

Акционерное общество "ЛАБОРАТУАР ДЕ БИОЛОЖИ ВЕЖЕТАЛЬ ИВ РОШЕ"

В собственности 153,0 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО8

2.

Индивидуальный предприниматель ФИО1

В собственности 479,2 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО14

3.

Индивидуальный предприниматель ФИО2

В собственности 479,2 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО14

4.

Индивидуальный предприниматель ФИО9

В собственности 356,4 кв.м.

Представитель по доверенности

Теодорович

Ольга Владимировна

5.

Индивидуальный предприниматель ФИО8

В собственности 293,9 кв.м.

Собственник

ФИО8

6.

Индивидуальный

предприниматель

ФИО7

В собственности 270,8 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО15

7.

ООО «АФК»

В собственности 426,3 кв.м.

Представитель по уставу

ФИО5

8.

ООО «Бекар плюс»

В собственности 420 кв.м.

Представитель по уставу

ФИО16

9.

ООО «ВОЛГЕР»

В собственности 942,2 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО17

10.

ООО «Лига-Финанс»

В собственности 602,1 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО18

ФИО19

11.

ООО «ПОТОК ТРЕЙД»

В собственности 1824,3 кв.м.

Директор по уставу

ФИО20

12.

ООО

«ИНВЕСТСТРОЙПРОЕКТ»

В собственности 421,6 кв.м.

Директор по уставу

ФИО20

13.

ООО «Сибирская деловая компания»

В собственности 385,1 кв.м.

Представитель по договору

ФИО21

Сергей Германович

14.

ООО «Славянская беседа»

В собственности 30,2 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО8

15.

ООО «Шардане»

В собственности 241,4 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО17

16.

ФИО10

В собственности 211,75 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО22

17.

ФИО11

В собственности 211,75 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО23

18.

ФИО12

В собственности 211,75 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО23

19.

ФИО13

В собственности 596,25 кв.м.

Представитель по доверенности

ФИО23

Протокол общего собрания составлен и подписан 27.02.2017 года.

Истцы, полагая, что собрание проведено в отсутствие кворума, и, будучи несогласными с решениями собрания собственников нежилых помещений в здании, оформленных протоколом от 27.02.2017, обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания недействительным решения собрания и иными способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

При применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма. Замена или отмена специальных норм общими нормами не допускается.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Способ управления многоквартирным домом, отнесенный к компетенции общего собрания собственников статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, для управляющих компаний многоквартирных домов, начиная с порядка выбора управляющей компании многоквартирного дома, лицензирования деятельности управляющих компаний, заключения договора управления многоквартирным домом, контроля за их деятельностью, законодатель императивными нормами установил специальный режим правового регулирования.

В настоящем деле рассматривается спор между сторонами, являющимися собственниками нежилых помещений в здании, возникший по поводу порядка проведения и определения результатов собрания, в том числе по определению стоимости услуг управляющей компании, и не касающийся определения правового режима и порядка использования общего имущества здания.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) содержит главу 9.1 «Решения собраний».

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 103-104 Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Правила главы 9.1 ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1 ГК РФ).

Для деятельности по управлению, эксплуатации и обслуживанию нежилых помещений в нежилых зданиях специальный режим не установлен, правоотношения, складывающиеся между собственниками нежилых помещений в здании, не являются обязательными в силу закона, и системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства не позволяет применить аналогию закона (нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, на которые ссылаются истцы в иске) к взаимоотношениям собственников нежилых помещений в нежилых зданиях в том объеме, на который ИП ФИО1, ИП ФИО2, ООО «Лоренте», ООО «Лига-Финанс», ООО «ОДА», ООО «АФК» ссылаются.

Пункт 1 статьи 181.4 ГК РФ устанавливает, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно статье 185 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из положений пунктов 3, 4 ст. 181.4 ГК РФ следует, что решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

В исковом заявлении истцы указывают, что при подсчёте голосов не были учтены голоса (площадь помещений), принадлежащих ООО «Лига-Финанс» в количестве 306,8 кв.м.

В судебном заседании ответчик пояснил, что действительно, ранее данные помещения принадлежали другому лицу – ООО «Лига-Капитал», о том, что состоялся переход права собственности на данные помещения к ООО «Лига-Финанс» никто из собственников не уведомлял ни управляющую компанию, ни других собственников. Всем представителям собственников при регистрации на собрании было предложено проверить всю информацию в полученных бюллетенях и указать на неточности, если таковые имеются, представитель ООО «Лига-Финанс» со всеми данными в полученном им бюллетене согласился.

Суд, проверив подсчет голосов в бюллетенях по вопросам №№1-10 по варианту «Против», пришел к выводу, что результаты подсчета не влияют на результаты голосования в процентном соотношении, более того показатели по варианту «Против» даже завышены (на 80,1 голосов), что подтверждает принятие решения «За» по данным вопросам.

При этом суд учитывает, что часть помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Лига-Финанс», являются общим имуществом здания, а значит, принадлежат всем собственникам в долях пропорционально площадям принадлежащих им помещений в здании. Данные обстоятельства (признание нежилых помещений общим имуществом) установлены решениями Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-18699/20136 от 11.05.2017 (в отношении помещений 1-го этажа общей площадью 107,2 кв.м.) и по делу №А45-1116/2017 от 26.09.2017 (в отношении помещений технического этажа общей площадью 279,5 кв.м.).

Таким образом, площадь помещений, которыми могло голосовать на общем собрании ООО «Лига-Финанс» составила 522,2 кв.м. (908,9-107,2-279,5=522,2), что даже меньше числа, указанного в обжалуемом протоколе (602,1 кв.м.).

При общей проверке результатов голосования судом установлено, что решения по всем вопросам повестки собрания были приняты большинством голосов.

В отношении доводов истцов по вопросам №№6-10 суд отмечает, что истцами ошибочно применяется специальный режим правового регулирования со ссылками на нормы жилищного законодательства.

Здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск. Красный проспект, 17, является нежилым зданием. В нежилых зданиях собственники вправе проводить собрания в любое время, когда потребуется для решения возникающих задач, собственники вправе определять и договариваться с исполнителем и подрядчиком о стоимости выполняемых работ, оказываемых услуг.

Нормами действующего законодательства предусмотрена свобода в заключении подобных договоров и установлении сторонами договоров стоимости работ и услуг (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Портал» приступило к обслуживанию здания с октября 2014 года.

В судебном заседании представитель ООО «Портал» пояснил, что это произошло по причине крайне неудовлетворительного состояния здания: система отопления устарела, была не готова к отопительному сезону 2014-2015 гг., система электроснабжения требовала срочного ремонта, система канализации была засорена и требовала очистки и замены отдельных узлов, трубы системы водоснабжения и водоотведения нуждались в ремонте, лифтовое оборудование не работало, охраны общего имущества здания не было.

Именно по просьбе большинства собственников ООО «Портал» было наделено функцией управляющей компании здания, при этом данное здание является единственным зданием, которым ООО «Портал» управляло и управляет.

Официально ООО «Портал» выбрано в качестве управляющей организации 30.12.2015, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в здании, расположенном по адресу: <...>.

Результатом начала управления зданием ООО «Портал» явилось заключение в отношении указанного здания договоров с ресурсоснабжающими организациями на теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и прием сточных вод:

- договор теплоснабжения № 426 от 11.11.2014 (код абонента № 11626000426), заключённый с ОАО «СИБЭКО»;

- договор энергоснабжения № 0-1131 от 28.11.2014 (абонент № 431623), заключённый с ОАО «Новосибирскэнергосбыт»;

- единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 16946-Д от 01.01.2015, заключённый с МУП г. Новосибирска «ГОРВОДОКАНАЛ».

Кроме того, почти со всеми собственниками помещений в здании, начиная с 01.01.2015 были заключены договоры на возмещение коммунальных затрат и договоры на оказание эксплуатационных услуг, например:

- договор № 1 от 06.02.2015 (с ИП ФИО1 и ИП ФИО24);

- договор № 6 от 06.02.2015 (с ООО «ОДА»);

- договор №16 от 06.02.15 (с ИП ФИО8);

- договор №7 от 06.02.2015 (с ИП ФИО7);

- договор №2 от 06.02.2015 (с ООО «Волгер»);

- договор №9 от 06.02.2015 (с ООО «Шарданэ»);

- договор № 1 о возмездном оказании услуг от 01.01.2015 (с ООО «ОДА»):

- договор №2 о возмездном оказании услуг о 01.09.2015 (с ИП ФИО1 и ИП ФИО24);

- договор №6 о возмездном оказании услуг от 01.01.2015 (с ООО ИП ФИО7);

- договор №3 о возмездном оказании услуг от 01.01.2015 (с ООО «Волгер»);

- договор №4 о возмездном оказании услуг о 01.09.2015 (с ООО «Лоренте») и прочие договоры.

При смене собственников помещений здания указанные договоры перезаключались.

Данные обстоятельства совокупности свидетельствуют о том, что ООО «Портал» фактически является управляющей компанией здания с конца 2014-начала 2015 гг.

Таким образом, принимаемые по вопросам № 8, №9 решения на собрании собственников помещений подтверждают сложившиеся ранее отношения между собственниками и ООО «ПОРТАЛ» (в 2015, 2016 гг.), корректирует тариф для оплаты стоимости оказанных услуг и не противоречат законодательству.

ООО «Лига-Финанс» указывает на несогласие с принятым решением по вопросу №9 из-за претензий к смете.

В смете принята площадь меньшая, чем площадь всех помещений в здании, что связано с вышеизложенным вычитанием площади общих помещений.

Общая площадь всех помещений в здании на 21.02.2017 составляла 11 440, 7 кв.м. Площадь общих помещений – 107,2 кв.м. (1-й этаж) и 279,5 кв. м. (технический этаж). Также проведен расчет площади, занятой коммуникациями в подвале - 447,2 кв.м.

Итого используется расчетная площадь для смет: 11440,7-107,2-279,5-447,2=10 606,8 кв.м.

Все показатели расчётной площади в сметах обоснованы и подтверждаются имеющимися в материалах дела расчетами.

Довод истцов том, что по представленным сметам ООО «Портал» собственники неправомерно обязаны для пользования общим имуществом, хотя и зарегистрированным на ответчика ООО «Поток Трейд», оплачивать последнему арендную плату, что противоречит пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также о том что, что при подсчете голосов неправомерно были учтены голоса, соответствующие размеру площади подвала – 579,8 кв.м., право собственности на который зарегистрировано за ООО «Поток Трейд», отклоняется судом ввиду нижеследующего.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество рассматриваются в судебном порядке.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения.

В настоящем случае ООО «Поток Трейд» приобрело в собственность по договору купли-продажи помещения подвала в здании. ООО «Поток Трейд» неоднократно предлагало собственникам выкупить свою долю в данных помещениях подвала пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности. Данные помещения требуют постоянного обслуживания и содержания, кроме того ООО «Поток Трейд» платит за них налог на имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу статьей 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Правомочие индивидуального собственника ООО «Поток Трейд» не оспорено, вступившего в законную силу судебного акта о признании помещения подвала площадью 579,8 кв.м. общей долевой собственностью на момент принятия настоящего судебного акта не имеется.

Таким образом, передавая в аренду помещения подвала, а также распоряжаясь голосами, приходящимися на данную площадь, ООО «Поток Трейд» тем самым реализует свои права как собственника, что не противоречит закону.

Ссылка истцов на несоответствие бюллетеней для голосования форме, рекомендованной Приказом Министерства строительства и жилищно–коммунального хозяйства РФ от 25 12.2015 №937/пр отклоняется судом как несостоятельная, поскольку нормы жилищного законодательства, равно как и положения Приказа от 25.12.2015 №937/пр не подлежат применению при регулировании данного вопроса.

Не указание в бюллетенях всех реквизитов владельцев, не указание номеров помещений, не указание оснований владения помещениями не влияет на результаты голосования по поставленным вопросам и определение итогов голосования.

Кроме того, общее собрание собственников проводилось в очной форме, а, следовательно, оформление бюллетеней вообще не является обязательным, поскольку нормы жилищного законодательства не подлежат применению.

Доводы истцов относительно несоответствия доверенностей, выданных собственниками помещений своим представителям, участвующим в голосовании на собрании 21.02.2017, являются необоснованными. Во всех представленных доверенностях содержатся необходимые реквизиты, отвечающие положениям статей 185, 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, все собственники, от имени которых представители по представленным доверенностям проголосовали на собрании, одобрили (не обжаловали) результаты, которые содержатся в соответствующих бюллетенях.

Истцы указывают на различную тарификацию для собственников пристройки (невысотной части) здания и собственников высотной (14-этажной) («свечки») части здания, что является, по их мнению, недопустимым.

Отличие в тарифах связано с тем, что в высотной части здания есть 3 показателя, расходы по которым распределяются только на собственников «Свечки» - содержание лифтов и лифтового оборудования, содержание консьерж-службы, содержание технического этажа.

Между тем, установление общим собранием собственников различных тарифов для различных собственников одного объекта недвижимости не противоречит действующему законодательству, о чем дано разъяснение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО25.».

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что при принятии оспариваемого решения собственники действовали разумно, экономически обоснованно.

Истцы ИП ФИО1 и ИП ФИО2 ссылаются на несогласие с решением по вопросу № 4.

Как пояснил ответчик в ходе судебных разбирательств необходимость принятия решения по данному вопросу была вызвана тем, что ряд собственников не получают корреспонденцию по адресам их регистрации.

Для ускорения и облегчения информирования собственников о собраниях и их итогах предлагалось 3 способа (после уточнения в ходе собрания):

1)Путём размещения информации на стенде объявлений, расположенном на первом этаже здания.

Такое место было всегда одним единственным — это информационный стенд, расположенный в помещении входной группы в высотную (14-этажную) часть здания со стороны улицы М. Горького.

2) Путем рассылки сообщений и информации посредством электронной почты на адреса электронной почты, представленные соответствующими собственниками помещений в здании.

3) Путем отправки заказных писем с сообщениями и информацией посредством Почты России на адреса, представленные соответствующими собственниками помещений в здании.

Все эти способы уведомления находятся не в альтернативе, а в единстве.

Таким образом, с учетом того, что рассылку корреспонденции посредством Почты России сохранили как способ информирования, принимая решение по данному вопросу, собственники подтвердили уже фактически сложившийся ранее порядок информирования.

Доводы ООО «Лоренте» и ООО «Ода» относительно того, что они не были уведомлены о проведении собрания путем рассылки им заказных писем посредством Почты России опровергается имеющимися в материалах дела реестром и квитанцией об отправке от 09.02.2017.

По вопросам повестки собрания 1, 2, 3, 5 в исковом заявлении не содержится правового обоснования несогласия с принятыми решениями.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержащиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии необходимого кворума собрания, по результатам которого были приняты решения большинством голосов собственников, зафиксированные в протоколе от 27.02.2017, процедуру проведения общего собрания и подсчета голосов инициатором собрания не нарушенной.

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истцами в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено исчерпывающих доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов истцов фактом принятия решений общего собрания собственников помещений в здании, оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в здании от 27.02.2017.

При указанных обстоятельствах исковые требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Лоренте», общества с ограниченной ответственностью «Лига-Финанс», общества с ограниченной ответственностью «ОДА», общества с ограниченной ответственностью «АФК» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, д. 17, оформленных протоколом от 27.02.2017, отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 200 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 200 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лоренте» из федерального бюджета 200 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОДА» из федерального бюджета 200 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лига Финанс» из федерального бюджета 200 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья М.И. Храмышкина