Решение от 4 марта 2025 г. по делу № А65-26248/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Казань                                                                                                  Дело № А65-26248/2024


Дата изготовления решения в полном объеме – 05 марта 2025 года.

Дата объявления резолютивной части решения –  04 марта 2025 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бекетовой И.А.,

с участием:

от ответчика – представитель ФИО1, действующий по доверенности от 09.08.2022,

от истца, третьего лица – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 885 489 руб. 29 коп. по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4037к от 24.02.2012, в том числе 619 444 руб. 80 коп. – основной долг, начисленный за период с 15.06.2014 по 19.08.2024, 266 044 руб. 49 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.09.2014 по 19.08.2024,

с привлечением к участию в  деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - истец) обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании 885 489 руб. 29 коп. по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4037к от 24.02.2012, в том числе 619 444 руб. 80 коп. – основной долг, начисленный за период с 15.06.2014 по 19.08.2024, 266 044 руб. 49 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.09.2014 по 19.08.2024.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ответчик ходатайствовал о приостановлении рассмотрения дела № А65-26248/2024 до рассмотрения дела № А65-26722/2024 исковому заявлению Некоммерческой организации фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 2 700 799 руб. 2 коп. задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт за период с октября 2014 по май 2024, 1 088 957 руб. 39 коп. пени.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Рассмотрев заявленное ходатайство суд пришел к выводу об отказе в его удовлетворении в связи с отсутствием процессуальных оснований.

Ответчик возражал против удовлетворения искового заявления.

Из материалов дела следует, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 24.02.2012 заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:66:010102:118 площадью 813 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «размещения торгово - офисного здания».

Срок аренды участка был установлен с 16.12.2010 по16.12.2020.

Пунктом  4.1 договора определена арендная плата за земельный участок.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор вносит арендную плату равными долями от начисленной суммы в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 октября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежам реквизитам, указанным в расчете.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-26696/2014 взыскана задолженность по арендной плате за период с 16.12.2010 по 15.06.2014 в сумме 235 960 руб. 26 коп., пени за период 15.03.2012 по 02.07.2014 в размере 36 012 руб. 44 коп.

Из искового заявления следует, что в нарушение условий заключенного договора аренды ответчик за период с 16.06.2014 до 19.08.2024 свои обязательства по внесению арендных платежей не выполнял, в связи с чем, на его стороне образовалась задолженность в сумме 885 489 руб. 29 коп. по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4037к от 24.02.2012, в том числе 619 444 руб. 80 коп. – основной долг, начисленный за период с 15.06.2014 по 19.08.2024, 266 044 руб. 49 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.09.2014 по 19.08.2024.

Истцом в адрес ответчика направлена 17.04.2023 претензия, неудовлетворение которой в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу.

На основании пункта 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Ответчиком в обоснование доводов о том, что помещение является единым целым с многоквартирным жилым домом, предоставлена выписка из технического паспорта.

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу многоквартирного дома.

В каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).

В случае признания нежилого встроенно-пристроенного помещения составной частью многоквартирного дома земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем ответчиком не доказано, что принадлежащее ему помещение является частью многоквартирного жилого дома.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом согласно пункту 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.092015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня ее начала (пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 названной статьи).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - Постановление № 43), по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Судом установлено, что исковое заявление подано 19.08.2024, истцом соблюден претензионный порядок спора, следовательно, срок исковой давности, с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.2 договора, пропущен по требованию о взыскании задолженности до 30.06.2021 (срок оплаты 15.06.2021), что является в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

В отношении требования о взыскании задолженности, срок оплаты которой установлен с 15.09.2021, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как установлено в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным во втором абзаце пункта 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом вышеизложенного, с момента регистрации в соответствии со сделкой купли-продажи за третьим лицом права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном участке, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование участком в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему помещений.

В пятом абзаце пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Из материалов дела следует, что ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:66:010102:118, площадью 813 кв.м, с целью размещения торгово-офисного здания.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

принадлежащие ФИО2 с кадастровым номером 02:66:010102:196, площадью 161, 5 кв.м, и с кадастровым номером 02:66:010102:198, площадью 136,9 кв.м;

принадлежащее ФИО3 с кадастровым номером 02:66:010102:199, площадью 110,2 кв.м.

Из схематичного расположения недвижимости следует, что помещение, площадью 18,3 кв.м, принадлежащее третьему лицу, является встроенным, остальные помещения – пристроенными.

Согласно техническому паспорту на встроенно-пристроенную часть 9-ти этажного жилого панельного дома площадь основных и служебных строений (подвалов, пристроек и т.п.) по наружному обмеру составляет:

встроенная часть 25,4 кв.м;

пристроенная часть 606,8 кв.м.

Определением суда от 04.02.2025 сторонам предложено рассмотреть возможность назначения судебной экспертизы по вопросу, является ли встроено-пристроенное здание частью многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Поскольку ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено, суд рассмотрел исковое заявление по имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе исходя из сведений, содержащихся в техническом паспорте на встроено-простроенное помещение.

Судом установлено, что площадь земельного участка, занятого помещениями, принадлежащими ответчику на праве собственности, составляет 593, 73 кв.м и рассчитывается следующим образом: 813 кв.м (площадь всего земельного участка) * 298,40 кв.м (площадь помещений, принадлежащих ответчику)/408,60 кв.м. (площадь всех помещений, принадлежащих ответчику и третьему лицу, в том числе 18, 3 кв.м площадь встроенного помещения, принадлежащего третьему лицу).

Согласно расчету суда, произведенному исходя из площади земельного участка, соответствующей доли площади помещений, принадлежащих ответчику, арендная плата за период с 01.06.2021 по 30.06.2024 составляет 143 778 руб. 30 коп.

Оценив представленные доказательства суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления о взыскании арендной платы в сумме 143 778 руб. 30 коп., начисленной за период с 01.06.2021 по 30.06.2024.

Истцом также заявлено требование о взыскании 266 044 руб. 49 коп. неустойки, начисленной за период с 16.09.2014 по 19.08.2024.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Фдедерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 договора аренды стороны установили, что в случае просрочки арендатором исполнения договора (уплаты арендных платежей) предусматривается взыскание с него неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету суда, с учетом применения срока исковой давности, статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка за период с 16.09.2021 по 19.08.2024 составляет 33 995 руб. 37 коп.

Таким образом, требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в сумме 33 995 руб. 37 коп., начисленной за период с 16.09.2021 по 19.08.2024.

В остальной части  исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), расходы по ее уплате в сумме 4 158 руб. подлежат взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>) 177 773 (Сто семьдесят семь тысяч семьсот семьдесят три) руб. 67 коп. по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4037к от 24.02.2012, в том числе 143 778 руб. 30 коп. – основной долг, начисленный за период с 01.06.2021 по 30.06.2024, 33 995 руб. 37 коп. – неустойка, начисленная за период с 16.09.2021 по 19.08.2024.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 4 158 (Четыре тысячи сто пятьдесят восемь) руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья                                                                                                          Е.А. Холмецкая