Решение от 20 июля 2017 г. по делу № А20-698/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-698/2017
г. Нальчик
20 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена «11» июля 2017 г.

Полный текст решения изготовлен «20» июля 2017 г

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «Россия Юг Медиа», г. Нальчик

к Товариществу собственников жилья «Горный-53», г. Нальчик

об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом

третьи лица Местная администрация городского округа Нальчик, г. Нальчик,

ООО «Управляющая компания «Нарт», г. Нальчик

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО1 по доверенности от 30.06.2017

от ТСЖ «Горный-53» ФИО2 председатель правления, ФИО3 председателя

от Администрации ФИО4 по доверенности от 10.01.2017

от УК «Нарт» конкурсного управляющего ФИО5

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Россия Юг Медиа» (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением (с учетом уточнений от 20.04.2017) к Товариществу собственников жилья «Горный-53» (далее товарищество) об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом по договору аренды от 01.03.2016, а именно частью кровли многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...> и используемого для размещения рекламной конструкции (медиафасада).

К участию в деле в качестве третьих лиц, без самостоятельных требований, привлечены Местная администрация городского округа Нальчик (далее администрация) и ООО «Управляющая компания «Нарт».

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме. Доводы заявителя основаны на следующем. Истец пользуется частью кровли многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...> на основании договора аренды от 01.03.2016 №1-16, заключенного с товариществом на срок до 31.12.2023 для размещения рекламной конструкции (медиафасада) в соответствии с разрешением на установку рекламной конструкции, выданным администрацией 23.04.2014 №197. Ответчик необоснованно чинит препятствия в пользовании арендованным имуществом и требует его освобождения, тогда как срок договора аренды не истек и сторонами договор не расторгнут.

Ответчик исковые требования не признал и просил в иске отказать в полном объеме. Возражения ответчика основаны на том, что по условиям договора аренды от 01.03.2016 №1-16, срок аренды истек 28.02.2017. Письмом от 19.12.2016 товарищество предупредило общество о ненамерении продолжать арендные отношения и предложило демонтировать рекламную конструкцию в срок до 03.01.2017. Письмом от 27.02.2017 №46 товарищество известило общество об истечении 28.02.2017 срока договора аренды и ограничении доступа на крышу многоквартирного дома.

Администрация г.о. Нальчика оставила разрешение спора на усмотрение суда и пояснила, что разрешение на установку рекламной конструкции выдано обществу на срок до 30.12.2023 на основании договора аренды от 30.12.2013.

ООО УК «Нарт» оставило разрешение спора на усмотрение суда и указало, что в рамках дела о банкротстве ООО УК «Нарт» конкурсному управляющему не были переданы документы, связанные с деятельностью должника, в том числе договор аренды с ООО «Россия Юг Медиа» и документы, связанные с его заключением.

Изучив материалы дела, с учетом доводов сторон суд установил следующее.

На основании договора №3 от 01.07.2010 Товарищество собственников жилья «Горный-53» передало ООО УК «Нарт» полномочия по управлению многоквартирным жилым домом расположенным по адресу <...>. Срок договора установлен сторонами в течении года с возможностью автоматической пролонгации на тех же условиях и на тот же срок в отсутствии волеизъявления сторон о его расторжении.

По договору аренды от 30.12.2013 №1 ООО УК «Нарт» (арендодатель) передало ООО «Россия Юг Медиа» в пользование часть кровли многоквартирного жилого дома по адресу <...> для установления на фасадной части крыши медиафасада (рекламной конструкции) размером 5мх15м (площадь 45 кв.м.). Срок договор аренды установлен сторонами до 30.12.2023. Приложением №1 к договору установлена плата за пользование имуществом в размере 54000 рублей.

На основании указанного договора общество получило разрешение на установку рекламной конструкции №197 от 23.04.2014 сроком до 30.12.2023 и установило рекламную конструкцию на крышу многоквартирного дома. Договор аренды государственную регистрацию не проходил.

В связи с введением в отношении ООО УК «Нарт» 25.09.2015 процедуры конкурсного производства в рамках дела №А20-4185/2014 о банкротстве, компания перестала осуществлять свои функции, и управление многоквартирным домом перешло к товариществу «Горный-53».

Между ТСЖ «Горный-53» и ООО «Россия Юг Медиа» подписан договор аренды №12-15 от 06.12.2015 части кровли здания по адресу <...> для установления медиафасада (рекламной конструкции) размером 5мх15м (площадь 45 кв.м.). Срок договора аренды установлен сторонами до 29.02.2016 с возможностью продления на один год в случаи если ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть. Размер арендной платы установлен сторонами дополнительным соглашением в сумме 54000 рублей.

В материалы дела сторонами представлены два экземпляра договора аренды №1-16 между товариществом и обществом подписанные 01.03.2016, предметом которого явилось право аренды части кровли здания по адресу <...> для установления медиафасада (рекламной конструкции) размером 5мх15м (площадь 45 кв.м.). Указанные договоры идентичны по содержанию за исключением срока аренды. Из экземпляра договора представленного обществом следует, что срок аренды устанолвен сторонами до 30.12.2023. Из экземпляра договора представленного товариществом следует срок договора аренды до 28.02.2017.

В соответствии с требованиями статей 71, 75 АПК РФ, судом истребованы у сторон и приобщены к материалам дела оригиналы данных договоров. Указанные договоры не содержат сведения о государственной регистрации в реестре недвижимости.

Товарищество обратилось в адрес общества с уведомлением от 19.12.2016 о демонтаже рекламной конструкции (медиафасада), установленной на крыше дома в срок до 03.01.2017.

Письмом от 29.12.2016 общество ответило отказом, сославшись на срок действия договора аренды до 2023 года.

В связи с тем, что 14.02.2017 представители общества не смогли получить доступ к рекламной конструкции для осуществления работ по ремонту, общество обратилось в адрес товарищества с претензией от 20.02.2017 №17.

Письмом от 27.02.2017 №46 товарищество поставило общество в известность об истечении срока действия договора от 01.03.2016, и указало на ограничения доступа на крышу здания, кроме случаев демонтажа рекламной конструкции.

Не согласившись с доводами товарищества, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исковое заявление общества не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон о рекламе) распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, проекционного и иного предназначенного для проекции рекламы на любые поверхности оборудования, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее - рекламные конструкции), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи. Владелец рекламной конструкции (физическое или юридическое лицо) - собственник рекламной конструкции либо иное лицо, обладающее вещным правом на рекламную конструкцию или правом владения и пользования рекламной конструкцией на основании договора с ее собственником.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. (часть 5 статьи 19 Закона о рекламе).

Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами Закона о рекламе и гражданского законодательства.

В силу пункта 9 названной статьи установка и эксплуатация рекламной конструкции допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (далее также - разрешение), выдаваемого на основании заявления собственника или иного указанного в частях 5 - 7 настоящей статьи законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществлять установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

Согласно пункту 17 статьи 19 Закона о рекламе разрешение выдается органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа на каждую рекламную конструкцию на срок действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. При этом в разрешении наряду с владельцем рекламной конструкции указывает собственник земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция.

К договорам на установку и эксплуатацию рекламной конструкции применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Договор аренды от 30.12.2013 №1 между ООО УК «Нарт» (арендодатель) и ООО «Россия Юг Медиа» (арендатор) на пользование частью кровли многоквартирного жилого дома по адресу <...> государственную регистрацию не прошел. Однако он исполнен сторонами в полном объеме и в соответствии с Информационным письмом от 25.02.2014 №165 Президиума ВАС РФ не может быть признан незаключенным.

Согласно ч. 5 ст. 19 Закона о рекламе, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Состав общего имущества в многоквартирном доме, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, определен также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

В соответствии с пунктом 1 указанных Правил ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) являются общим имуществом собственников помещений и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

В силу статьи 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Сторонам в материалы дела не представлено доказательств принятия общим собранием жильцов дома №1 по ул. Кирова, в г. Нальчике решения о передаче части кровли в аренду под размещение обществом рекламной конструкции. Однако требований о признании договор аренды недействительными сторонами не заявлено.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из положений статьи 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Договор аренды от 30.12.2013 №1 между ООО УК «Нарт» и ООО «Россия Юг Медиа» исполнен сторонами и прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды от 06.12.2015, по условиям которого срок аренды устанолвен до 29.02.2016.

В последующем соглашением от 01.03.2016 стороны пролонгировали арендные отношения. Однако суду не представлено доказательств соглашения сторон о сроках действия договора.

Представленные на обозрение суда оригиналы договоров аренды №1-16 от 01.03.2016 идентичны по содержанию, однако отличаются по сроку действия. Истцом представлен договор со сроком действия до 30.12.2023, а ответчиком со сроком до 28.02.2017. Из материалов дела и последующей переписки сторон суду не представляется возможным установить общую волю сторон при определении срока действия договора аренды от 01.03.2016.

В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что сторонами не согласован срок действия договора аренды от 01.03.2016, в связи с чем он признается судом заключенным на неопределенный срок.

Уведомлением от 19.12.2016 товарищество потребовало демонтировать рекламную конструкцию на крыше здания, то есть однозначно выразило волю на отказ от договорных отношений.

Таким образом, на дату обращения общества в суд с настоящим исковым заявлением (20.03.2017), трехмесячный срок установленный статье 610 ГК РФ истек, и договорные отношения между сторонами прекратились.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. В силу абзаца третьего статьи 12 Гражданского кодекса одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Право, предусмотренное статьей 304 Гражданского кодекса, принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Вещно-правовая защита может быть предоставлена и арендатору, вступившему во владение имуществом (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"). Возможность использования главой хозяйства негаторной защиты нарушенного права следует из положений статей 305 и 689 Гражданского кодекса.

В пунктах 45 и 47 постановления N 10/22 разъяснено следующее. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 данного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Для удовлетворения требований, имеющих негаторную природу, истец должен подтвердить свои права на спорное имущество, а также доказать необходимость в использовании вещно-правовой защиты нарушенных прав (наличие чинимых ответчиком препятствий в осуществлении прав собственности или владения, не соединенных с лишением владения).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что на дату слушания дела арендные отношения между товариществом и обществом прекратились, в связи с чем, право пользование частью кровли по адресу <...> у общества отсутствует. В связи с отсутствием права отсутствуют и доказательства нарушения этого права со сторонам товарищества.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При подаче искового заявления истцом уплачена госпошлина в полном объеме.

В связи с изложенным и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья Ю.Ж. Шокумов