Решение от 9 октября 2018 г. по делу № А41-14278/2018

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14278/18
10 октября 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Е.М. Новиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОН-РАТ-АГРО" к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ о признании незаконным бездействия, обязании,

третьи лица – МАУ «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района,                   ООО «Тайфун»


при участии в судебном заседании – согласно протоколу от 03.10.2018  



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КОН-РАТ-АГРО» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области в реализации ООО "КОН-РАТ-АГРО" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>; обязании Администрации городского округа Ступино Московской области совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>; об обечпечении заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>) в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предусмотрев право ООО "КОН-РАТ-АГРО" на приватизацию указанного имущества, с рассрочкой его оплаты сроком на пять лет; направить ООО "КОН-РАТ-АГРО" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается по имеющимся документам в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Таким образом, вызов эксперта в суд является правом, а не обязанностью суда. При этом реализация такого права необходима в случаях наличия в заключении эксперта противоречий либо неясностей, которые требуют пояснений и могут быть устранены именно путем пояснений эксперта.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства Администрации о вызове в судебное заседание эксперта, поскольку доводы, изложенные заинтересованным лицом, фактически сводятся к несогласию с заключением эксперта, вопросов, связанных с неясностью экспертного заключения, Администрацией не представлено.

По мнению суда, экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Заявление мотивировано тем, что заявитель является арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Спорное помещение принадлежит заявителю на основании договора аренды №18/09 от 23.12.2008 срок действия договора установлен с 01.01.2009 по 31.12.2023 (В редакции дополнительного соглашения № 4 от 27.09.2010).

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, 25.12.2017 заявитель, в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года, обратился в администрацию городского округа Ступино Московской области с заявлением о приобретении недвижимого имущества в собственность.

Письмом от 30.01.2018 Администрация городского округа Ступино отказала в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, в качестве мотива отказа указано на отсутствие спорного помещения в реестре муниципальной собственности городского округа Ступино Московской области.

Несогласие заявителя с отказом Администрации в выкупе арендуемого помещения послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, регулируются Федеральным Законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован 25.07.2008 года в Российской газете и вступил в силу с 05.08.2008 года) (далее по тексту Федеральный закон № 159-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 названной статьи).

Из отзыва Администрации следует, что нежилое помещение, площадью 363,85 кв.м. не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, право собственности на данное помещение не зарегистрировано.

В силу ст. 130 ГК РФ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которой осуществлен государственный кадастровый учет, в связи с чем нежилое помещение, площадью 363,85 кв.м. не может являться объектом купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ГеоСтройЭксперт» эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить возможность формирования объекта недвижимого имущества, из помещений, арендуемых ООО «КОН-РАТ-АГРО», общей площадью 363,85 кв.м., из состава объекта недвижимого имущества, имеющего кадастровый номер 50:33:0000000:74220, общей площадью 840,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно заключению эксперта № 03.0818-1306Э от 03.08.2018 эксперт пришел к выводу, что из помещений, арендуемых ООО «КОН-РАТ-АГРО», общей площадью 363,85 кв.м., входящих в состав объекта недвижимого имущества, имеющего кадастровый номер 50:33:0000000:74220, общей площадью 840,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, имеется возможность сформировать новый самостоятельный объект недвижимого имущества, при этом вид разрешенного использования объекта остается такой же, как у исходного объекта.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, с учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

В силу статьи 1 и пункта 5 части 1 статьи 7 Федерального закона N 221-ФЗ помещение является предметом кадастрового учета.

При этом Федеральный закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет спорных нежилых помещений, являющихся объектом аренды, возможна, а значит, оно может являться предметом договора купли-продажи.

Администрация не представила в материалы дела доказательств невозможности формирования арендуемых Обществом спорных нежилых помещений в качестве обособленных объектов и осуществления их выкупа, следовательно, арендуемые Обществом помещения могут  быть сформированы как самостоятельные объекты недвижимости и по своей сути является полностью обособленными объектами, которые могут быть поставлены на кадастровый учет, так как имеет отдельный вход и могут использоваться независимо от других частей здания, а значит, могут выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ.

Иные обстоятельства, приведенные Администрацией в своем отзыве, также не приняты судом во внимание, как не соответствующие требованиям закона.

Поскольку оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает права заявителя в имущественной сфере, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу ч. 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе,  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 174, 176, 180, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московской области 



РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации городского округа Ступино Московской области в реализации ООО "КОН-РАТ-АГРО" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать Администрацию городского округа Ступино Московской области совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (нежилого помещения общей площадью 363,85 кв.м., расположенного по адресу: <...>) в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, предусмотрев право               ООО "КОН-РАТ-АГРО" на приватизацию указанного имущества, с рассрочкой его оплаты сроком на пять лет; направить ООО "КОН-РАТ-АГРО" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу                    ООО "КОН-РАТ-АГРО в составе судебных расходов 3 000 руб. государственной пошлины.

Возвратить ООО "КОН-РАТ-АГРО" из федерального бюджета 9 000 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца  со дня его принятия.



Судья                                                                                                                        Е.М. Новикова