Решение от 29 мая 2019 г. по делу № А33-30159/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

29 мая 2019 года

Дело № А33-30159/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23 мая 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 29 мая 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Цветные сны» (ИНН 2464129819, ОГРН 1162468099661, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Антекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о взыскании 204 829 руб. 85 коп. обеспечительного платежа,

в присутствии:

от истца: ФИО1, директора на основании решения № 1 от 16.08.2016, ФИО2, представителя по доверенности от 18.02.2019,

от ответчика: ФИО3 представителя по доверенности от 04.03.2019 № 8,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бахрамовой О.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Цветные сны» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Антекс» (далее – ответчик) о взыскании 204 829 руб. 85 коп. (в т.ч. НДС 31 245 руб. 23 коп.) обеспечительного платежа по предварительному договору аренды № А-2016-К/014 нежилого помещения от 17.10.2016.

Определением от 27.11.2018 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 22.01.2019 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.

В материалы дела 23.05.2019 поступило дополнение к отзыву на исковое заявление, которое в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщено к материалам дела.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения от 17.10.2016 № А-2016-К/014 (договор), в соответствии с пунктом 2.1. которого стороны приняли на себя обязательства в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении договора аренды, но не позднее 25 декабря 2016 года, подписать договор аренды на условиях, установленных договором, согласованных сторонами и изложенных в договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью договора, при условии выполнения сторонами обязательств, указанных в договоре. Пропуски, содержащиеся в договоре аренды и приложениях к нему должны быть заполнены на момент подписания сторонами договора аренды.

20.06.2017 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому стороны изложили пункт 2.1. в новой редакции, а именно «Стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении договора аренды, но не позднее 01 октября 2017 года, подписать договор аренды на условиях, установленных договором, согласованных сторонами и изложенных в договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью договора, при условии выполнения сторонами обязательств, указанных в договоре. Пропуски, содержащиеся в договоре аренды и приложениях к нему должны быть заполнены на момент подписания сторонами договора аренды».

Согласно пункту 2.2. договора арендодатель обязуется по акту приема-передачи передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, указанное в п. 2.3 договора, а арендатор обязуется принять данное нежилое помещение и уплачивать арендную плату в размере, установленном договором.

В соответствии с пунктом 2.5 договора на момент подписания договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - Торговый центр, который принадлежит арендодателю на основании: Разрешения на строительство №1Ш-24308000-01/6107-дг от 05.08.2010, разрешения на строительство КШ4308000 №01/10932-дг от 25.12.2013 дата продления 09.12.2015, договора аренды земельного участка № 2837 от 01.10.2013, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, регистрационная запись № 24-24-01/244/2013-67 от 11.10.2013.

В силу пункта 2.11. договора арендатор обязан начать коммерческую деятельность не позднее 25.02.2017. Началом коммерческой деятельности арендатора понимается открытие арендатором помещения для свободного посещения посетителями и выдача первого кассового чека.

Согласно пункту 3.2. договора после регистрации права собственности арендодателя на здание в установленном действующим законодательством порядке, арендодатель направляет арендатору по адресу арендатора, указанному в Разделе 14 договора, уведомление о готовности заключить договор аренды. В уведомлении арендодатель так же указывает арендатору на те документы, которые арендатор обязан направить арендодателю вместе с подписанными экземплярами договоров аренды. К уведомлению арендодатель прикладывает в прошнурованном и пронумерованном виде с заполненными пропусками 3 экземпляра договора аренды с соответствующими приложениями.

В силу пункта 3.3. договора, перечисленные в п.3.2. документы арендодатель направляет арендатору почтой России ценным заказным письмом (бандеролью) с уведомлением и описью вложения по адресу арендатора, указанного в Разделе 14 договора либо иным способом по усмотрению арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.4. договора, в течение 14 рабочих дней с момента получения указанного в п. 3.3. уведомления и пакета документов, арендатор обязан направить почтой России ценным заказным письмом (бандеролью) с уведомлением и описью вложения по адресу арендодателя, указанного в Разделе 14 договора, подписанный со стороны арендатора договор аренды в количестве 3 экземпляров с приложениями, а так же оригиналы (надлежащим образом заверенные копии) документов арендатора, указанных в уведомлении, направляемом арендатором (п.3.2. договора).

Согласно пункту 4.4. договора (в редакции протокола разногласий) арендатор в течение 5 календарных дней после подписания договора выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 173 584 руб. 62 коп. (без учета НДС 18%). В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором, в случае повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, произошедшего по вине арендатора, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы, необходимые для устранения повреждений помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя. В этом случае арендодатель обязуется направить письменное уведомление арендатору, с указанием срока для устранения выявленных нарушений, а также расчета сумм, возможных к удержанию из обеспечительного платежа. В случае если в указанный в уведомлении срок, нарушения арендатором не будут устранены, арендодатель вправе удержать рассчитанные суммы из обеспечительного платежа, после чего направить арендатору письменное уведомление с указанием удержанных сумм и с приложением документов, подтверждающих указанные расходы. В случае надлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору, обеспечительный платеж может быть зачтен арендодателем в счет оплаты арендной платы за соответствующее количество дней последнего месяца срока аренды по договору. В случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п.2.1.,3.2.,3.3. договора, а равно не заключение в срок договора аренды, результатом которых стало расторжение договора по инициативе любой из сторон, обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит.

На основании пункта 5.3.1. договора арендодатель принимает на себя исполнение следующих обязательств после получения суммы обеспечительного платежа и арендной платы (Постоянной и Дополнительной составляющих) за первый месяц передать арендатору помещение по акту допуска для проведения работ арендатора.

В силу пункта 5.4.2. договора арендатор принимает на себя исполнение обязательства о принятии помещения по акту допуска для проведения работ арендатора не позднее 3 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от арендодателя.

Согласно пункту 9.5. договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) письменно предупредив о таком отказе арендодателя. При этом:

а)в случае письменного предупреждения о таком отказе арендодателя за 3 месяца и более обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору,

б)в случае письменного предупреждения о таком отказе арендодателя менее чем за 3 месяца обеспечительный платеж арендатору не возвращается и удерживается арендодателем в качестве штрафа за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Истец во исполнение условий предварительного договора аренды на основании выставленного арендодателем счета № 21 от 25.08.2017 перечислил денежные средства в качестве обеспечительного платежа в размере 204 829 руб. 85 коп. платежным поручением № 561 от 05.09.2017.

24.12.2017 посредством электронной почты арендодатель уведомил арендатора о введении 21.12.2017 в эксплуатацию ТЦ Зеленый в г. Красноярск.

26.02.2018 посредством электронной почты арендодатель уведомил арендатора в срок до 05.03.2018 принять меры по подготовке арендуемых помещений к праздничному открытию и началу коммерческой деятельности.

Как следует из иска, в нарушение условий предварительного договора аренды, арендодатель письменное уведомление о готовности заключить основной договор аренды, не направил, договор аренды сторонами не заключен.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему правом, руководствуясь пунктом 9.5. договора, посредством электронной почты 31.05.2018 в адрес ответчика направил письменное уведомление (исх. № 21/05 от 21.05.2018) о расторжении предварительного договора и возврате обеспечительного платежа в размере 204 829 руб. 82 коп.

Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

По акту сдачи-приема помещения от 24.07.2018 помещение, обусловленное предварительным договором аренды, возвращено арендатором арендодателю.

Поскольку в установленный предварительным договором срок стороны не подписали основной договор аренды, истец обратился с иском о взыскании обеспечительного платежа.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

До окончания срока, определенного предварительным договором, основной договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, следовательно, на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В договоре стороны предусмотрели, что по данному договору истец в порядке статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет ответчикам обеспечительный платеж.

Истец в соответствии с пунктом 4.4. договора перечислил арендодателю 204 829 руб. 85 коп. в счет обеспечительного платежа.

Из пунктов 2.1., 3.2. предварительного договора аренды следует, что сторонами согласовано подписание основного договора аренды в отношении помещения в здании по адресу: <...>, не позднее 01.10.2017.

Доказательств заключения основного договора аренды в срок до 01.10.2017 материалы дела не содержат.

Учитывая, что доказательств заключения договора аренды в отношении помещения, являющегося предметом предварительного договора, не представлено, суд приходит к выводу о том, что оснований для удержания полученных в рамках договора денежных сумм в счет обеспечения будущего обязательства не имеется.

В свою очередь ответчик, не отрицая факта получения обеспечительного платежа, указал на отсутствие оснований для его возврата, поскольку стороны, по мнению ответчика, своими действиями продлили действие предварительного договора.

Указанный довод ответчика рассмотрен судом и подлежит отклонению в связи со следующим.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Таким образом, поскольку срок заключения основного договора аренды определен сторонами до 01.10.2017, при этом ответчик с предложением о заключении основного договора в течение действия предварительного договора ответчику к истцу не обращался, соответственно, действие предварительного договора аренды прекратилось.

При этом, доказательств о направлении в адрес истца предложения о пролонгации предварительного договора путем заключения дополнительного соглашения, о переносе срока подписания основного договора, ответчиком в материалы дела не представлены.

Представленная ответчиком переписка сторон не свидетельствует о продлении срока действия предварительного договора, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки, совершаемые в простой письменной форме должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Довод ответчика о том, что сумма обеспечительного платежа подлежит удержанию арендодателем в счет неоплаченных арендатором арендных платежей, также подлежит отклонению судом в связи со следующим.

Согласно пункту 4.1. договора арендатор за пользование помещением в течение срока аренды производит уплату арендной платы. Арендная плата по договору состоит из постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы, дополнительной составляющей арендной платы и оборотной составляющей арендной платы.

При этом пунктом 4.2.1. договора установлено, что постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты начала арендатором коммерческой деятельности, указанной в пункте 2.11 договора.

По условиям пункта 4.2.3. договора дополнительная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения и выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Дополнительную составляющую арендной платы за первый месяц срока аренды арендатор выплачивает в течение 5 календарных дней после подписания акта о начале коммерческой деятельности.

Пунктом 4.2.2.4. договора предусмотрено, что переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения. Уплата производится арендатором ежемесячно по окончании отчетного месяца в течение 5 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату.

В силу пункта 2.11. договора арендатор обязался начать коммерческую деятельность не позднее 25.02.2017, при этом под началом коммерческой деятельности арендатора понимается открытие арендатором помещения для свободного посещения посетителями и выдача первого кассового чека.

Между тем, как установлено судом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком лишь 21.12.2017.

Следовательно, арендодатель со своей стороны не обеспечил и не предоставил арендатору возможность беспрепятственного свободного доступа в помещение, поименованное в предварительном договоре аренды, для ведения коммерческой деятельности, а также посетителям торгового центра в целом, поскольку здание торгового центра не было введено в эксплуатацию и было закрыто для свободного доступа, о чем свидетельствуют письма и уведомления от ответчика в адрес истца. Следовательно, истец не мог пользоваться помещением по его назначению в целях осуществления коммерческой деятельности, а значит начать коммерческую деятельность 25.02.2017.

Ссылка ответчика на то, что помещение было передано истцу по акту допуска арендатора для производства работ не принимается судом, поскольку в соответствии с п. 2.10. договора такой акт подписывается сторонами и фиксирует прием-передачу помещения для производства работ арендатора, при этом данный акт не является актом приема-передачи помещения, поименованным в пункте 2.2. договора.

С учетом изложенного, арендная плата могла быть начислена арендатору только лишь с даты подписания сторонами основного договора, по форме приложения № 5 к предварительному договору, и акта приема-передачи помещения согласно пункту 2.2. договора, а поскольку основной договор и акт приема-передачи не были подписаны сторонами, то и обеспечительный платеж не может быть зачтен арендодателем в счет оплаты арендной платы, поскольку фактически помещение для использования его по назначению во владение и пользование истца не передавалось, то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещений.

С учетом того, что истец помещением по его целевому назначению не пользовался, коммерческую деятельность не начал, удерживаемые ответчиком денежные средства в виде обеспечительного платежа являются неосновательным обогащением последнего, поскольку после прекращения предварительного договора у него отпали правовые основания для удержания у себя указанных денежных средств, следовательно, они подлежат возврату истцу.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 204 829 руб. 85 коп. обеспечительного платежа является обоснованным и подлежит удовлетворено судом в заявленном размере.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в арбитражном суде относятся на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Цветные сны» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск) 204 829 руб. 85 коп. обеспечительного платежа, а также 7 097 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

С.А. Красовская