Решение от 16 января 2017 г. по делу № А41-47117/2016

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47117/16
16 января 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 16 января 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.В. Севостьяновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, юридический адрес: 141402, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Статус» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.07.2010, юридический адрес: 121099, <...>)

третье лицо: Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 20.06.1991, адрес: 117997, <...>); временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО2 (адрес: 109153, г. Москва, а/я 32, ФИО2); Общество с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.12.2014, адрес 125167, <...>);

о взыскании суммы задолженности по аренной плате по договору аренды земельного участка № ЮА-01 от 17.01.2006 в размере 22 152 284 руб. 04 коп., в том числе 19 676 059 руб. 20 коп. за период с 1 квартала 2015 года по 2 квартал 2016 года и пени в размере 2 476 224 руб. 84 коп; о расторжении договора № ЮА-01 от 17.01.2006 земельного участка с кадастровым номером 50:10:010120:0010

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО3. представитель по доверенности №103 от 09.12.2016, Паспорт РФ; ФИО4, представитель по доверенности № 63 от 14.07.2016, Паспорт РФ

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом

от ПАО «Сбербанк России»: ФИО5, представитель по доверенности №04-1130 от 01.04.2015, Паспорт РФ.

от временного управляющего ООО «Статус»: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «РПК Пром»: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Статус» (далее – ООО «Статус», ответчик) со следующими требованиями:

1. Взыскать с ООО «Статус» в пользу Администрации задолженность по аренной плате по договору аренды земельного участка № ЮА-01 от 17.01.2006 в размере 22 152 284 руб. 04 коп., в том числе 19 676 059 руб. 20 коп. за период с 1 квартала 2015 года по 2 квартал 2016 года и пени в размере 2 476 224 руб. 84 коп.;

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе - Бутаково - Новокуркинского шоссе - МКАД, общей площадью 29 000 кв.м., категория земель - земли поселений, кадастровый номер 50:10:010120:0010;

3. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Статус» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе - Бутаково - Новокуркинского шоссе - МКАД, общей площадью 29 000 кв.м., категория земель - земли поселений, кадастровый номер 50:10:010120:0010, свободным от прав и имущества третьих лиц.

Исковое заявление заявлено на основании статей 330, 393, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений вышеназванного договора ответчик не оплатил арендную плату за пользование арендованным имуществом, в результате чего образовалась взыскиваемая задолженность. Неустойка в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа начислены в соответствии п.6.2. договора и Законом о Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Вместе с тем, поскольку действия ответчика по не оплаченным арендным платежам носят длительный срок, что является существенным нарушением условий договора, то в силу ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнуты по решению суда.

13.12.2016 до рассмотрения спора по существу в судебном заседании представитель истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устно уточнил исковые требования в части задолженности и просил взыскать с ООО «Статус» в пользу Администрации задолженность по аренной плате по договору аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006 в размере 3 421 904 руб. 54 коп., в том числе 3 279 343 руб. 20 коп. за 2 квартал 2016 года и пени в размере 142 561 руб. 34 коп.

Уточнения приняты судом.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют: Публичное акционерное общество «Сбербанк России»; временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью «Статус» ФИО2; Общество с ограниченной ответственностью «РПК ПРОМ».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей ООО «Статус», ООО «РПК ПРОМ», извещенных о месте и времени рассмотрения заявления надлежащим образом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено материалами дела, между истцом (Арендодателем) и ЗАО «Футбольный Клуб «Химки» (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006 (далее – договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, кадастровый номер 50:10:010120:0010, находящийся но адресу: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе - Бутаково - Новокуркинского шоссе - МКАД (далее - Участок), для использования в целях спортивно-оздоровительных и культурно-рекреационных в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору, и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 29 000 кв.м. Приведенное описание цели использования является окончательным. (п. 1.1. договора; т.1, л.д.6-11).

Срок аренды Участка составляет 49 лет с момента передачи земельного участка Арендатору (п.1.3. договора).

Стороны установили, что условия настоящего договора, в том числе касательно порядка, размера и сроков уплаты арендной платы применяются к их отношениям, возникшим до государственной регистрации договора, начиная с даты подписания акта приема-передачи земельного участка (п.1.4. договора).

Согласно п.3.2. договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка и вносится Арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. В течение пяти рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения арендатор направляет арендодателю его копию. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы, он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

Пунктом 4.7. договора установлено, что Арендатор обязан ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся Арендодателю арендную плату и представлять копии платежных документов об уплате арендной платы Арендодателю и течение 5 (пяти) дней после оплаты.

Согласно п.6.2. договора в случае нарушения Арендатором сроков внесения суммы арендной платы в установленный срок, в случае уплаты неполной суммы арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств не освобождает Арендодателя от исполнения обязанностей по договору.

Истец передал ЗАО «Футбольный Клуб «Химки» земельный участок с кадастровым номером 50:10:010120:0010, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка б/н от 17.01.2006 (т.1, л.д.12).

Договор зарегистрирован 21.02.2006 за государственным регистрационным номером 50-50-10/007/2006-63.

21.06.2010 между ЗАО «Футбольный Клуб «Химки» (Сторона-1) и ответчиком (Сторона-2) заключен договор №АП/04-10 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006 (далее – договор цессии), по условиям которого Сторона - 1 уступает, а Сторона - 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №ЮA-01 от 17 января 2006 года, заключенному между Закрытым акционерным обществом «Химки Сити» н Администрацией городского округа Химки Московской области, на срок 49 (сорок девять) лет. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, регистрационная запись 50-50-10/007/2006-63 от 21.02.2006 года, (далее - Договор аренды), расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, зона общегородского центра, район Бутаково, имеющего следующие характеристики: кадастровый номер -50:10:01 01 20:0010, общая площадь - 29 000 кв. м; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - проектирование, строительство и последующая эксплуатация многофункционального центра (далее - Земельный участок) (п.1.1. договора цессии; т.1, л.д.13-14).

Между ПАО Сбербанк (далее - Банк) и ООО «Статус» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №2441 от 24.10.2014 в целях финансирования затрат по проекту строительства многофункционального центра «Торжок» с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: МО, г. Химки, Зона общегородского центра, р-н Бутаково (далее - кредитный договор).

В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору между Банком и ООО «Статус» также заключен договор ипотеки №2441/ДПИ-2 от 24.10.2014 (далее - Договор ипотеки), предметом которого в частности является право аренды земельного участка сроком на 49 лет с общей площадью 29 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование, строительство и последующая эксплуатация многофункционального центра, кадастровый номер 50:10:0010120:10, находящегося по адресу: МО, г. Химки, Зона общегородского центра, р-н Бутаково, принадлежащее Арендатору на основании договора аренды.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2016 по делу№А40-23521/16 в отношении ООО «Статус» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2 (т.1. л.д.56).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика с учетом уточнений составила 3 421 904 руб. 54 коп., в том числе 3 279 343 руб. 20 коп. за 2 квартал 2016 года и пени в размере 142 561 руб. 34 коп..

18.05.2016 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения, а также предложено расторгнуть досрочно договор аренды (т.1. л.д.17, 21). Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Факт исполнения истцом своих обязательств по договору ответчиком не оспорен (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), однако арендная плата в спорный период уплачена им не была в полном объеме.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Указанные требования закона и договорного обязательства ответчиком надлежащим образом не исполнены.

Доказательств погашения взыскиваемой задолженности по вышеуказанному договору ответчиком арбитражному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

При таких обстоятельствах истцом правомерно заявлено требование о взыскании суммы основного долга.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ. Неустойка в размере 0,05 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа начислена в соответствии п.6.2. договора и Законом о Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено, в связи с чем исковые требования в данной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка №№ЮА-01 от 17.01.2006 и об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:010120:0010 по акту приема-передачи земельного участка.

Пунктом 5.1. договора установлено, что Арендодатель имеет право Расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования Участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче;

- не освоения или не использования Участка в течение трех лет;

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий пункта 2.2. договора:

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации;

- в случае существенного нарушения условий настоящего договора, а также гражданского и земельного законодательства при использовании Участка;

- расторгнуть договор также и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации.

Согласно п.7.2. договора до истечения срока действия Договора Арендатор обязан принять меры к освобождению Участка (кроме законно созданных зданий, строений и/или сооружений, являющихся недвижимым имуществом) и возвратить Арендодателю Участок в последний день действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами или договором. Возврат Участка производится по акту сдачи-приемки. В случае, если Арендатор продолжает использовать Участок после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. В этом случае каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за один месяц. В случае, если Арендодатель возражает против использования Арендатором Участка после истечения срока Договора, то его действие Договора прекращается в последний день срока Договора.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Администрацией городского округа Химки Московской области в ходе осмотра установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:10:010120:0010 огорожена, частично покрыта древесно-кустарниковой растительностью, нас земельном участки расположена часть здания (т.1. л.д.41).

18.05.2016 истцом по юридическому адресу ответчика было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

Поскольку истцом доказаны обстоятельства неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006, в части не внесения арендной платы, что является существенным нарушением условий этой сделки, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:010120:0010 по акту приема-передачи земельного участка.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Статус» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области задолженность по аренной плате по договору аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006 в размере 3 421 904 руб. 54 коп., в том числе 3 279 343 руб. 20 коп. за 2 квартал 2016 года и пени в размере 142 561 руб. 34 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №ЮА-01 от 17.01.2006, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе - Бутаково - Новокуркинского шоссе - МКАД, общей площадью 29 000 кв.м., категория земель - земли поселений, кадастровый номер 50:10:010120:0010.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Статус» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, в районе Ленинградского шоссе - Бутаково - Новокуркинского шоссе - МКАД, общей площадью 29 000 кв.м., категория земель - земли поселений, кадастровый номер 50:10:010120:0010, свободным от прав и имущества третьих лиц

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Статус» в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 46 110 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.

Судья Н.В.Севостьянова