Решение от 23 октября 2017 г. по делу № А53-14033/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14033/17
23 октября 2017 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2017 г. Полный текст решения изготовлен 23 октября 2017 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Андриановой Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно- земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, пени, при участии: от истца: представитель по доверенности от 12.10.2017 ФИО2; от ответчика: представитель по доверенности от 01.07.2017 ФИО3;

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» (далее – ответчик, общество) с иском о взыскании задолженности по договору от 19.09.2000 № 15522и в размере 48 202 520 руб. за период с 15.01.2014 по 30.06.2017, пени в размере 8 775 203,57 руб. за период с 21.09.2014 по 28.08.2017; пени, начисленной на сумму 48 202 520 руб. за период с 29.08.2017 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа (уточненная редакция исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель ситца настаивал на удовлетворении заявленных требований, полагает, что арендная плата в спорный период должна определяться в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявленных требований, полагает, что поскольку договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, и стороны не связали изменение размера арендной платы и изменением нормативных актов, определяющий механизм ее исчисления, оснований применять рыночную стоимость права аренды с использованием показателя оценки, проведенной в 2013 году у истца не имелось; кроме того, полагает необоснованным требование о взыскании арендной платы за пользование всем земельным участком, при наличии судебного акта о разделе земельного участка.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, присутствующих в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, по договору от 19.09.2000 № 15522и (далее – договор) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону, действующий передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" сроком на 49 лет (с 14.06.2000 по 14.06.2049) земельный участок общей площадью 16 066 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж.р. "Темерник", для проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка.

Согласно пункту 1.2 договора, границы земельного участка определены в плане, являющемся приложением № 1 к договору. Государственная регистрация договора аренды произведена 19.09.2000.

Дополнительными соглашениями № 1 от 23.06.2009, № 2 от 26.05.2010, № 3 от 11.08.2011, № 4 от 20.07.2012 сторонами согласован механизм уплаты арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, утвержденных постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420, по формуле, выраженной в умножении кадастровой стоимости на ставку арендной платы по виду использования земель на коэффициенты индексации, установленные федеральными законами о федеральном бюджете.

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013, зарегистрированного 15.01.2014 за № 61-61-01/568/2013-482, право аренды земельного участка приобретено ответчиком (обществом с ограниченной ответственностью "Темерник").

14.03.2014 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды, в соответствии с которым произведена перемена лица на стороне арендатора, конкретизированы индивидуализирующие признаки земельного участка: определен кадастровый номер - 61:44:0020402:4, адрес земельного участка - г. Ростов-на- Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 09.04.2014 за N 61-61-01/249/2014-92.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А53-21877/2012, по делу № А53-23408/14 установлены обстоятельства, согласно которым на арендованном земельном участке расположены строение лит. Б площадью 92, 8 кв.м., собственником которого является ответчик, строения лит. А и лит. Е, принадлежащие на праве собственности иным лицам.

Указанные обстоятельства в силу участия истца и ответчика в деле № А53- 23408/14 являются преюдициальными по отношению к рассматриваемому спору, соответственно, не подлежат повторному доказыванию и невозможны к опровержению в рамках настоящего дела (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец полагает, что размер платы арендованного земельного участка площадью 16 066 кв. м в спорный период должен определяться по рыночной оценке. В обоснование правильности произведенного расчета задолженности представил выписку из протокола № 13 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 16.05.2014, согласно которой годовой размер рыночной стоимости права пользования на условиях аренды составил 16 001 736 руб.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 07.09.2015 № 804 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3968 кв.м., образованного из земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 по делу № А53- 23408/2014, участниками которого являлись стороны по настоящему делу, арендованный земельный участок без разделен путем образования из него земельного участка площадью 3968 кв.м. (временный кадастровый номер 61:44:0020402:254), необходимого для эксплуатации находящихся на нем строений, с сохранением спорного земельного участка в измененных границах и с площадью 12 098 кв.м.

Не признавая факт раздела земельного участка и факт нахождения строений на арендованном земельном участке, принадлежащим иным лицам, истец произвел расчет задолженности за период с 15.01.2014 по 30.06.2017, размер которой составил 48 202 520 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

Ответчик сделал заявление о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Руководствуясь заявлением ответчика, суд установил, что иск подан 24.05.2017. Арендная плата вносится ежеквартально, следовательно, истец пропустил установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 15.01.2014 по 23.05.2014.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период

регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 19.09.2000 № 15522и заключен до введения в действие Земельного кодекса.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 N 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Истолковав условия договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, суд признает, что на договор от 19.09.2000 № 15522и не распространяются положения Земельного кодекса о нормативном регулировании арендной платы.

Из условий договора не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Учитывая, что арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и отдельные элементы, за исключением коэффициента индексации, а доказательства изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон, новая методика исчисления размера арендной платы, на которую сослался истец, не подлежит применению.

Дополнительными соглашениями № 1 от 23.06.2009, № 2 от 26.05.2010, № 3 от 11.08.2011, № 4 от 20.07.2012 согласована уплата арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, утв. постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420, по формуле, выраженной в умножении кадастровой стоимости на ставку арендной платы по виду использования земель на коэффициенты индексации, установленные федеральными законами о федеральном бюджете.

Вместе с тем, из текста дополнительных соглашений не следует, что соответствующий порядок расчета арендной платы должен применяться автоматически ко всем последующим годам (это подтверждается и самой практикой периодического перезаключения дополнительных соглашений). Также в тексте дополнительных соглашений отсутствует оговорка, что впредь арендная плата будет определяться на основании соответствующих нормативных актов.

Следовательно, несмотря на заключение дополнительных соглашений, арендная плата по договору от 19.09.2000 N 15522и не является регулируемой.

Необходимость расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования земельным участком, опровергается судебным актом, имеющим преюдициальное значение, при рассмотрении настоящего спора.

В рамках дела № А53-2907/2015 рассматривался спор по иску Департамента к обществу об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 19.09.2000 № 15522и соглашение об определении размера арендной платы на основании отчета оценщика от 16.05.2014

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2016 по делу № А53- 2907/2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.04.2016, постановлением кассационного суда от 25.07.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что у ответчика отсутствует обязанность подписывать подготовленное дополнительное соглашение; истец не обосновал того, что в спорный период ответчик обязан был уплачивать арендную плату исходя из рыночной стоимости права аренды. Представленные суду апелляционной инстанции дополнительные соглашения от 23.06.2009 N 1, 26.05.2010 N 2 и 11.08.2011 N 3, которыми на основании действующих нормативных актов стороны изменяли порядок расчета арендной платы по соответствующим годам, не устанавливают, что соответствующий порядок расчета арендной платы должен применяться автоматически ко всем последующим периодам. В тексте дополнительных соглашений отсутствует оговорка о том, что в дальнейшем арендная плата будет определяться на основании соответствующих нормативных актов. Следовательно, несмотря на заключение дополнительных соглашений, арендная плата по договору от 19.09.2000 N 15522и не является регулируемой.

Более того, суд отклоняет довод истца о наличии обязанности ответчика осуществлять арендные платежи за пользование всем земельным участком площадью 16 066 кв. м.

В рамках дела № А53-23408/2014 суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4 расположено строение ответчика площадью 92, 8 кв.м.; площадь всех строений, находящихся на арендованном земельном участке, в том числе принадлежащих на праве собственности иным лица составляет 1 571, 5 кв.м.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 по делу № А53- 23408/2014 арендованный земельный участок без разделен путем образования из него земельного участка площадью 3968 кв.м. (временный кадастровый номер 61:44:0020402:254), необходимого для эксплуатации находящихся на нем строений, с сохранением спорного земельного участка в измененных границах и с площадью 12 098 кв.м.

Таким образом, правомерным является начисление ответчику арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 кв.м. и на соответствующую долю в образованном участке с кадастровым номером 61:44:0020404:254 площадью 3 968 кв.м. суммарно с учетом данных об измененной в соответствующем календарном году кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 кв.м. в 2014 году составляла 44 698 266 руб. (59 717 322 руб. : 16 066 кв.м. х 12 098 кв.м.)

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 кв.м. в 2015-2017 году составляет 48 234 619, 07 руб. (64 055 000 руб. : 16 066 кв.м. х 12 098 кв.м.).

Расчет арендной платы за 59/1000 доли в земельном участке с условным номером 61:44:0020402:254 площадью 3968 кв.м. определяется из показателя кадастровой стоимости, рассчитанного следующим образом:

В 2014 году - 59 717 322 руб. : 16 066 кв.м. х 3968 кв.м. =14 749 056 руб.

В 2015-2017 годах - 64 055 000 руб. : 16 066 кв.м. х 3968 кв.м. = 15 820 380, 93 руб.

Доля в праве (пропорционально доли в праве собственности на расположенные на земельном участке здания лит. А площадью 693, 5 кв.м., лит. Б площадью 92, 8 кв.м., принадлежащего ответчику, лит. Е площадью 785, 2 кв.м.): 92, 8/1571, 5 = 59/1000.

Ставки арендной платы 2014 год – 1, 3% (0, 013), 2015-2017 годы – 2, 5 % (0, 025).

Размер арендной платы в 2014 году, которую должен уплатить ответчик составил 909 437, 40 руб. = Ки2009 (1, 13) х Ки2010 (1,08) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х КС (44 698 266 руб.) х Сап (0,013) + Ки2009 (1, 13) х Ки2010 (1,08) х Ки2011 (1,065) х Ки2012 (1,06) х Ки2013 (1,055) х Ки2014 (1,05) х КС (14 749 056 руб.) х Сап (0,013) х 59/1000.

Арендная плата за квартал 2014 года составляет 227 359, 35 руб.

Размер арендной платы в 2015 году, которую должен уплатить ответчик составил 1 296 806, 59 руб. = Ки 2015 (1,055) х КС (48 234 619, 07 руб.) х Сап (0,025) + Ки 2015 (1,055) х КС (15 820 380, 93 руб.) х Сап (0,025) х 59/1000

Арендная плата за квартал 2015 года составляет 324 201, 64 руб.

Размер арендной платы в 2016 году, которую должен уплатить ответчик составил 1 379 802, 18 руб. = Ки 2015 (1,055) х Ки 2016 (1, 064) х КС (48 234 619, 07 руб.) х Сап (0,025) + Ки 2015 (1,055) х Ки 2016 (1, 064) х КС (15 820 380, 93 руб.) х Сап (0,025) х 59/1000.

Арендная плата за квартал 2016 года составляет 344 950, 54 руб.

Размер арендной платы в 2017 году, которую должен уплатить ответчик составил 1 434 994, 28 руб. = Ки 2015 (1,055) х Ки 2016 (1, 064) х Ки 2017 (1,04) х КС (48 234 619, 07 руб.) х Сап (0,025) + Ки 2015 (1,055) х Ки 2016 (1, 064) х Ки 2017 (1,04) х КС (15 820 380, 93 руб.) х Сап (0,025) х 59/1000.

Арендная плата за квартал 2017 года составляет 358 748, 57 руб. С учетом поступивших платежей от ответчика, суд не установил наличие задолженности по спорному договору.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска Департамента.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку истец как орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, сумма государственной пошлины с истца не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Ю. Андрианова