Решение от 22 июля 2020 г. по делу № А23-7559/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, д.90; тел.: (4842)505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

httр://kaluga.arbitr. ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело №А23-7559/2019
22 июля 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 22 июля 2020 года

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Погонцева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания до перерыва ФИО1, после перерыва ФИО2, рассмотрев в судебном

заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Технологическая сервисная компания», 249000, <...> база отдыха «Салют», ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «ЮГРА-ЛИЗИНГ», 628011, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО "Ханты-Мансийский банк "Траст" (105066, <...>); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (248000, <...>); ПАО Национальный банк "ТРАСТ" (109004, <...>),

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Технологическая сервисная компания» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском обществу с ограниченной ответственностью «ЮГРА-ЛИЗИНГ» о понуждении заключить долгосрочный договор аренды земельного участка общей площадью S=15 701 кв.м, кадастровый номер 40:03:110301:51, сроком на 49 лет.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом.

В возражениях на исковое заявление ответчик и ПАО "Ханты-Мансийский банк "Траст" возражали против удовлетворения заявленных требований.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Истцом ранее было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Истец просил В связи с возникновением в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в области землеустройства и оценки рыночной стоимости договора аренды земельного участка, в соответствии со ст.82 АПК РФ. назначить строительно-техническую, землеустроительную и оценочную экспертизы, с целью ответа на вопросы:

1. Подготовить возможные варианты раздела земельного участка S=I5 701кв.м с кадастровым номером 40:03:110301:51 и предложить оптимальный вариант для установления конфигурации и границ земельного участка занятого гостевыми домиками №№2.3. включающего территорию для их обслуживания и использования по назначению, согласно установленного порядка землепользования.

2. Произвести на местности межевание земельного участка S=15 701кв.м с кадастровым номером 40:03:110301:51, с определением точных картографических координат и фактической площади вновь образуемого земельного участка под гостевыми домиками №2,3 для их обслуживания и использования.

3. Предложить вариант похода и проезда (включая грузовой транспорт), с учетом существующих подходов и проездов, к зданиям гостевых домиков № 2,3 и определить оптимальный порядок доступа для их обслуживания и использования на вновь образуемом земельном участке с установлением точных картографических координат и площади (с указанием на плане земельного участка).

4. Определить какие виды строительных работ необходимо произвести для раздела земельного участка S=15 701кв.м с кадастровым номером 40:03:110301:51, с учетом реализации и. 3.

5. Установить, возможно ли использование вновь образуемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (гостевых ломиков №2.3) без установления сервитута.

6. В случае невозможности использования вновь образуемого земельного участка и расположенных на нем гостевых домиков №2,3 без установления сервитута, разработать наименее обременительный вариант сервитута, для собственника земельного участка S=15 701кв.м с кадастровым номером 40:03:110301:51 с указанием картографических координат, площади земельного участка под сервитут, с учетом существующих вариантов прохода и проезда и указанием на плане земельного участка.

7. Определить размер платы собственнику земельного участка за аренду вновь образуемого земельного участка с последующим выкупом.

8. В случае невозможности использования вновь образуемого земельного участка без установления сервитута, определить размер платы за сервитут собственнику обременяемого земельного участка.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не находит его подлежащим удовлетворению, поскольку проведение судебной экспертизы приведет к затягиванию судебного процесса, возникновению дополнительных расходов для лиц, участвующих в деле, при отсутствии для этого соответствующих оснований. Вопросы, поставленные перед экспертом, не соотносятся с предметом исковых требований.

В судебном заседании 08.07.2020 объявлен перерыв на 15 июля 2020 на 17 час. 45 мин.

После перерыва лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Согласно выписок из единого государственного реестра недвижимости от 23 мая 2019 г. истец является собственником двух объектов недвижимого имущества - нежилых зданий (гостевых домиков №№2,3) общей площадью 139,1 кв.м и 138,9 кв.м, с кадастровыми номерами: 40:03:110301:97 и 40:03:110301:96, с местонахождением по адресу: 249000, <...> база отдыха «Салют» стр. 16 и стр.17. соответственно.

Указанные объекты истец приобрел в соответствии с действующим законодательством РФ у собственника имущества общества с ограниченной ответственностью «Югра Отель Балабаново», находившегося на этапе конкурсного производства процедуры банкротства, в ходе проведения электронных торгов в форме публичного предложения по продаже имущества (протокол о результатах открытых торгов от 09.04.2019 г. №1256-ОТПП/1, договоры купли-продажи имущества от 12.04.2019 г. №№1256-ОТПП-1. 1256-ОТПП-2).

Гостевые домики №№2,3 расположены на земельном участке, принадлежащем Ответчику на праве собственности, общей площадью S=15 701 кв.м, кадастровый номер 40:03:110301:51, с местонахождением по адресу: <...> что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "27" декабря 2012 г. N 40-40-03/043/2012-229, свидетельством о государственной регистрации права, выдано 27.12.2012г.

12.09.2017 г. в отношении ООО «Югра Отель Балабаново» Арбитражным судом Калужской области введен этап наблюдения в рамках процедуры банкротства. 28.06.18 г. - открыто конкурсное производство.

После завершения проведения открытых торгов по купле-продаже гостевых домиков №№2,3 и оформления на них права собственности, Истец. 28.05.2019 г. письмом исх. №10 обратился к Ответчику и его временному управляющему (с 07.02.2019 г. в отношении «Югра-Лизинг» введена процедура банкротства) с требованием о предоставлении в аренду земельного участка под гостевыми домиками №№2,3 и последующей государственной регистрацией установленных ограничений.

Конкурсный управляющий ООО «Югра-Лизинг» (с 29.05.19 г. в отношении ООО «Югра-Лизинг» Арбитражным судом ХМАО-Югра введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев), сославшись на отсутствие правоустанавливающих документов на гостевые домики, дополнительно затребовал у истца документы, подтверждающие законность строительства, введения в эксплуатацию, государственную регистрацию права и обоснованность приобретения гостевых домиков. Тем не менее, ответ на запрос истца исх. №10 от 28.05.2019 г. ответчик так и не предоставил.

02.08.2019 в адрес ответчика истец направил досудебную претензию исх. №18 от 31.07.2019 г. о заключении договора аренды земельного участка в обязательном порядке и подписанный проект договора аренды земельного участка (оферту) в 3 экземплярах.

Одновременно истец направил уведомления о намерении заключить договор аренды в адрес залогодержателя недвижимого имущества базы отдыха «Салют» - ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» и бывшего арендатора спорного земельного участка - ООО «Югра Отель Балабаново».

Ответ на досудебную претензию и направленную оферту истцом не получен, что и послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 05.06.2019 по делу №А75-10811/2018 общество с ограниченной ответственностью «Югра-Лизинг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим Должника утвержден ФИО3.

ООО «Технологическая сервисная компания» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с исковым заявлением к ООО «Югра-Лизинг» о понуждении заключить договор аренды.

Истец просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:03:110301:51, площадью 15 701 кв.м, находящегося в собственности ответчика, сроком на 49 лет.

В соответствии с положениями ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковое заявление, в числе прочего, должно содержать требования истца к ответчику со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них; обстоятельства, на которых основаны исковые требования, и подтверждающие эти обстоятельства доказательства.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из приложений №3 и №4 к исковому заявлению (выписки из ЕГРН по объектам, принадлежащим истцу, в целях пользования которыми заявлен рассматриваемый иск), площадь объектов составляет 139,1 и 138,9 кв. м, исходя из описания местоположения объектов недвижимости, содержащегося на листе №3 каждой выписки, объекты занимают лишь малую часть земельного участка площадью 15 701 кв. м, находящегося в собственности ответчика.

Вместе с тем, в просительной части искового заявления сформулировано требование об обязании заключения договора аренды в отношении всего земельного участка. Такое требование является необоснованным, нарушающим права ответчика как собственника земельного участка с кадастровым номером 40:03:110301:51, Банка как залогодержателя данного земельного участка, а также положения п. 1 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой истец может претендовать лишь на пользование частью земельного участка, непосредственно занятой принадлежащим ему объектом.

Банк является залогодержателем спорного земельного участка на основании договора залога недвижимого имущества (Ипотеки) № 46-03/02-12-86-3 от «09» июня 2015 года, заключенного между ООО «Югра-лизинг» и правопредшественником Банка «ТРАСТ» (ПАО), ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» (договор представлен в материалы дела ответчиком).

Суд соглашается с доводом третьего лица и ответчика о том, что положения предложенного Истцом проекта договора нарушают предусмотренный ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» механизм продажи имущества должника-банкрота.

Банк является кредитором Ответчика, его требования включены в реестр требований кредиторов ООО «Югра-Лизинг» в общем размере 1 145 406 674 рубля 58 копеек, признаны обеспеченными залогом на сумму 293 784 090 рублей 04 копейки, в числе прочего и за счет спорного земельного участка.

Пунктом 2.3. проекта договора аренды, предложенного Истцом, предусмотрена возможность выкупа спорного земельного участка.

В соответствии с положениями ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее также - Закон о банкротстве), все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу положений ст. 134 Закона о банкротстве, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 данного Федерального закона.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 данного Федерального закона, и с учетом положений указанной статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

При этом, согласно п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, продажа недвижимого имущества банкрота возможна исключительно на торгах, проводимых в электронной форме.

Таким образом, спорный земельный участок может быть отчужден исключительно в ходе торгов, проводимых в рамках дела о банкротстве. При этом, Банк наделен исключительным правом по установлению начальной цены продажи имущества, порядка его продажи.

Из указанного следует, что предложенный Истцом проект договора нарушает действующее законодательство о банкротстве.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 27.05.2008 N 809/08 по делу N А51-5681/2006-12-82 сформулирован следующий подход к сходной ситуации: «Договор, заключаемый в обязательном порядке, может быть заключен в судебном порядке в редакции, представленной участником спора, если в отношении этого лица не возбуждена процедура банкротства, а редакция соответствует законодательству о банкротстве».

Распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допускается только ссогласия залогодержателя. Как усматривается из материалов дела, такое согласие не было получено Истцом.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Истцом не предоставлено доказательств наличия согласия залогодержателя - Банка «ТРАСТ» (ПАО).

По вопросу выделения части спорного земельного участка для целей заключения договора аренды на соответствующую часть, в установленном законом порядке истец к ответчику, либо к Банку, не обращался.

Как указывает Истец, он обратился с письмом от 28.05.2019 исх. №10 в адрес ООО «Югра-Лизинг» и временного управляющего ООО «Югра-Лизинг» (Приложение №15 к исковому заявлению) с просьбой установить сервитут и предоставить истцу право ограниченного пользования земельными участками, а также выразить согласие на заключение с ООО «ТСК» договоров аренды земельных участков.

Указанное истцом письмо исх. №10 от 28.05.2019 уже исследовалось арбитражным судом при обращении ООО «ТСК» к ООО «Югра-Лизинг» с аналогичным исковым заявлением о понуждении заключить договор аренды земельного участка (дело №А75-13665/2019, определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 22.07.2019 исковое заявление ООО «ТСК» возвращено в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2019 по указанному делу определение суда первой инстанции от 22.07.2019 о возвращении искового заявления ООО «ТСК» оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «ТСК» - без удовлетворения).

Письмо исх. №10 от 28.05.2019, в рамках настоящего дела представленное истцом в качестве доказательств проведения переговоров между ним и ответчиком по вопросу выделения части спорного земельного участка для его дальнейшего предоставления в аренду Истцу, признано не соответствующими ч. 1 ст. 445 ГК РФ.

Далее, истцом направлена досудебная претензия от 31.07.2019 исх. №18 в адрес ответчика, ПАО Банк «ФК Открытие» и ООО «Югра Отель Балабаново» (Приложение №18 к исковому заявлению).

Однако, исходя из буквального толкования текста указанной претензии, речь идет уже о понуждении к заключению договора аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером №40:03:110301:51, что прямо противоречит как позиции ответчика, приводимой в представленных в материалы дела возражениях, так и положениям ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Данный довод подтверждается и при исследовании п. 1.1 проекта договора аренды земельного участка от 30.07.2019 (Приложение 19 к исковому заявлению).

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следовательно, истец, по вопросу выделения части земельного участка, занятого принадлежащими ему гостевыми домиками, ни к собственнику соответствующего земельного участка, ни к его залогодержателю, не обращался. При этом, как исковые требования, так и условия представленного в материалы дела проекта договора аренды, сводятся к понуждению ответчика заключить долгосрочный договор аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 40:03:110301:51 с последующим выкупом, что ущемляет права Ответчика как собственника соответствующего земельного участка, так и его кредиторов, с учетом нахождения Ответчика в процедуре конкурсного производства.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В силу положений ст. 139 Закона о банкротстве, в течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.

Таким образом, Закон о банкротстве содержит императивно определенный порядок проведения мероприятий по выявлению конкурсным управляющим должника-банкрота имущества, подлежащего реализации, по оценке такого имущества и, собственно, его реализации. При этом, действующее законодательство не содержит норм, ставящих реализацию указанных действий и исполнение соответствующих обязанностей конкурсного управляющего должника-банкрота, от иных судебных дел, проводимых в отношении такого должника. В противном случае, с учетом большого количества дебиторов и кредиторов должника, проведение процедуры конкурсного производства было бы существенным образом затруднено и затянуто, что идет вразрез с временным характером процедур банкротства (в соответствии с п. 50 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", продление судом срока конкурсного производства допускается в исключительных случаях).

Оценив указанные выше обстоятельства, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении ответчика заключить долгосрочный договор аренды земельного участка общей площадью S=15 701 кв.м, кадастровый номер 40:03:110301:51, сроком на 49 лет на условиях, предложенных истцом не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

СудьяМ.И. Погонцев