Решение от 15 июня 2020 г. по делу № А58-12794/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-12794/2019
15 июня 2020 года
город Якутск


Резолютивная часть оглашена 08.06.2020.

Полный текст изготовлен 15.06.2020.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) без даты и номера к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными действий по прекращению договора аренды и погашения записи о праве аренды в ЕГРН, об обязании произвести действия по восстановлению записи в ЕГРН об аренде,

при участии представителей заявителя - ФИО3 по доверенности, департамента - ФИО4 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с требованием к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее – департамент, административный орган) о признании действий по прекращению договора аренды и погашения записи о праве аренды в ЕГРН, об обязании произвести действия по восстановлению записи в ЕГРН об аренде.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

01.04.2013 между Департаментом и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2013-0455, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 14:36:104001:3821 общей площадью 655 кв. м, расположенный по адресу: <...> под парковку без права капитального строительства.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (является приложением к договору).

Пунктом 2.1 стороны определили срок действия договора с 01.04.2013 по 01.04.2016.

В соответствии с пунктом 6.2 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.

02.07.2014 с участием Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска подписан договор N 09-4/2014-189 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому ФИО5 передал все права и обязанности по договору аренды N 09-1/2013-0455 от 01.04.2013 ФИО2.

В соответствии с пунктом 1.6 договора договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора настоящий договор действует с момента его государственной регистрации и в пределах срока действия договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0455 с 01.04.2013 по 01.04.2016.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 08.08.2014.

29.05.2019 предприниматель обратился в департамент с заявлением о принятии решения о даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящего по адресу: <...> площадью 655 кв. м, для использования под парковку, по договору аренды от 02.07.2014 N 09-4/2014-189, ФИО6.

19.06.2019 департамент отказал в даче согласия на передачу всех прав и обязанностей по договору аренды. В обоснование отказа департамент указал, что передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка осуществляется в пределах срока действия договора аренды; срок действия договора истек 01.04.2016.

Кроме того из содержания данного отказа также следовало, что Департамент намерен произвести действия по погашению записи о государственной регистрации права аренды прекращенного договора.

Также уведомлением от 17.06.2019 Департамент выразил отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Указанное уведомление также содержит указание на то, что по истечении 30 дней со дня направления настоящего уведомления будут произведены действия по погашению записи права аренды.

На основании заявления административного органа от 19.07.2019 регистрация права аренды на указанный земельный участок была погашена.

Считая, что действия Департамента по погашению записи в ЕГРН являются незаконными, предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с настоящим заявлением за защитой своих прав.

В представленном отзыве на заявление Департамент отклонил требования заявителя, указав, что в связи с окончанием срока договора аренды он является прекращенным, а следовательно, действия по прекращению регистрации права также не нарушают требования закона и прав предпринимателя.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 11 часов 17 минут 02.06.2020 до 12 часов 30 минут 08.06.2020. После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе суда, с участием тех же представителей сторон.

Суд, рассмотрев материалы дела, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствий со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу норм статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Пунктом 1 постановления Правительства Республики Саха (Якутия) от 30.09.2006 № 435 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Якутск» определяются в соответствии с Земельным кодексом Республики Саха (Якутия).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 13 Земельного кодекса Республики Саха (Якутия) к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в области земельных отношений относятся управление и распоряжение в пределах полномочий, установленных федеральным законодательством, законодательством Республики Саха (Якутия) и уставом муниципального района (городского округа), земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным решением Якутской городской Думы от 11.06.2014 № РЯГД-8-6, последний осуществляет функции в сфере управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в ГО «город Якутск», в рамках осуществления органами местного самоуправления ГО «город Якутск» полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что действия об уведомлении о прекращении договора аренды с предпринимателем и обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационной записи права аренды совершении административным органом в пределах предоставленных ему полномочий.

В соответствии с частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Основания и порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрены главой 3 Закона о регистрации.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды является государственной регистрацией прекращения права. Такая регистрация осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных статьей 21 Закона о регистрации.

В пункте 1 статьи 14 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункт 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

Часть 1 статьи 21 Закона о регистрации предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации недвижимости, вид регистрируемой права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с пунктом 99 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (раздел 6.3 Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды) государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Из смысла и содержания упомянутых нормативных правовых актов следует, что любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, свидетельствующие о наступлении обстоятельств, указанных в федеральном законе (в данном случае подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений).

Суд соглашается с доводом заявителя о том, что поскольку договор аренды между департаментом и предпринимателем был заключен на неопределенный срок, обращение административного органа с заявлением о погашении регистрационной записи о прекращении договора в регистрирующий орган ранее 3-х месячного срока с момента уведомления являлось преждевременным, в силу следующего.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор после истечения его срока возобновлен сторонами на неопределенный срок, поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Департамента.

По общему правилу установленного частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное Гражданским Кодексом право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной, путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом, договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исключение из данного общего правила законом установлено. Так, в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, в случае если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из его сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца.

Из системного толкования указанных норм права, а также пункта 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что договор аренды недвижимого имущества заключенного на неопределенный срок подлежит прекращению по истечении 3 месяцев с момента получения стороной договора соответствующего уведомления от другой стороны.

Из материалов дела достоверно установлено и не оспаривается сторонами, что уведомление Департамента №4490-ДИЗО/19 от 17.06.2019 было отправлено последним в адрес заявителя 19.06.2019, а получено законным представителем Общества 24.07.2019.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 165.1 ГК РФ такое уведомление связывает гражданско-правовые последствия для другого лица и влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, прекращение договора аренды по уведомлению Департамента в любом случае могло состояться только после истечения трех месяцев с момента его получения, т.е. не ранее 25.10.2019.

Департамент обратился с соответствующим заявлением о погашении записи обременения арендой в регистрирующий орган 19.07.2019.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у административного органа на момент обращения с заявлением в регистрирующий орган отсутствовали правовые основания для прекращения записи обременения арендой в отношении заявителя, а следовательно, ее действия не основаны на законе.

Вместе с тем, нарушения прав и законных интересов заявителя данными действиями судом не усматривается.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 N04АП-134/2020 по делу N А58-9494/2019 в котором рассматривался спор между предпринимателем и Департаментом об оспаривании отказа в изменении стороны договора, судом было установлено, что срок договора аренды от 01 апреля 2013 г. N 09-1/2013-0455 определен сторонами до 01.04.2016 и не содержит в себе условия о возможности его пролонгации.

Указанным судебным актом также установлено, что в силу требований закона указанный договор аренды был прекращен истечением его срока действия, а факт его использования предпринимателем после истечения срока не продлевает его действие на неопределенный срок.

Поскольку у предпринимателя отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Так как, выводы установленные Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 N 04АП-134/2020 по делу N А58-9494/2019 при разрешении настоящего спора имеют преюдициальное значение, действия департамента по погашении записи о праве аренды, после прекращения договора являются законными и не могут нарушать права заявителя.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах заявление подлежит отказу в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев