Решение от 2 декабря 2019 г. по делу № А63-11223/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-11223/2019
г. Ставрополь
02 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 02 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 03.04.2019 № 08/14-2899с, в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта, имеющего кадастровый номер 26:12:010509:5, расположенного по адресу: <...> в квартале 475;

обязать администрацию города Ставрополя подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент», в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подписанный проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 общей площадью 2 400 кв.м, расположенный по адресу: <...> в квартале 475, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского здания,

при участии в судебном заседании общества с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент» ФИО2, доверенность от 17.04.2019 № 26-1704/19, представителя администрации города Ставрополя ФИО3, доверенность от 31.01.2019 № 01/1-21-15, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО4, доверенность от 09.01.19 № 2,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент», г. Ставрополь (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 03.04.2019 № 08/14-2899с, в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта, имеющего кадастровый номер 26:12:010509:5, расположенного по адресу: <...> в квартале 475; обязать администрацию подготовить и направить в адрес общества в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подписанный проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 общей площадью 2 400 кв.м, расположенный по адресу: <...> в квартале 475, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского здания.

В обоснование требований общество ссылалось на то, что договор аренды земельного участка от 11.05.2016 № 5803 хотя и заключен после 01.03.2015, арендные правоотношения у общества возникли с 05.08.2014 в силу пункта 2.1 договора аренды, т.е. до 01.03.2015 и фактически не прекратились на 01.03.2015.

Общество утверждало, что отказ комитетом вынесен без учета наличия на спорном земельном участке иных объектов капитального строительства, построенных до 2005 года на земельном участке, предоставленном для строительства базы, начиная с 1992 года.

Представитель общества в судебном заседании пояснял, что комитет, не заявляя требование об изъятии этого объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, нарушил права собственника такого объекта, не предоставив ему в аренду земельный участок на новый срок.

Администрация и комитет в отзывах требования общества не признавали, ссылаясь на то, что общество уже воспользовалось своим правом на однократное заключение договора аренды для завершения строительства, указывая, что указание в договоре аренды на распространение его условий на предыдущий договор не свидетельствует о его заключении до 01.03.2015, предоставление спорного участка для целей завершения строительства после 01.03.2015 не соответствует требованиям законодательства.

Представители администрации и комитета в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований просили отказать по доводам, изложенным в отзывах.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации города Ставрополя от 24.01.1992 № 77 малому предприятию «Иптэкс» был предоставлен земельный участок площадью 0,7 га для проектирования и строительства базы по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании указанного постановления был выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю от 10.09.1992 № 813.

В связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком постановлением главы города Ставрополя от 03.12.1997 № 3948 был изъят земельный участок площадью 0,46 га (из 0,7 га) и передан в фонд города Ставрополя для перераспределения.

Этим же постановлением товариществу с ограниченной ответственностью «Иптэкс» был предоставлен земельный участок площадью 0,24 га в долгосрочную аренду сроком на 10 лет под базой по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя от 11.02.1998 № 53 сроком до 03.12.2007 под производственной базой.

12 октября 2007 года было выдано разрешение на строительство № RU 26309000-1/816 и начато строительство объекта Литер 3.

В 2011 году была проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства: площадь застройки - 145,6 кв.м, степень готовности 17%, что подтверждается техническим паспортом 16.06.2011.

Постановлением администрации города Ставрополя от 05.08.2011 № 2157 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 площадью 2 400 кв.м в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475.

На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.09.2011 № 9207 сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 30.01.2012 номер регистрации 26-26-01/133/2011-237.

Пунктом 2.1 договора установлено, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 03.12.2007.

В связи с необходимостью продления срока договора аренды земельного участка была проведена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства: назначение - нежилое, общая площадь застройки - 145,6 кв.м, степень готовности 17%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2014 сделана запись регистрации № 26-26-01/072/2014-284.

11 июня 2014 года было выдано новое разрешение на строительство № RU 26309000-«0430-с» в связи с корректировкой проекта и строительство объекта продолжено.

В период действия разрешения было продолжено строительство объекта Литер 3, готовность строительства достигла 40%, площадь составила 223,04 кв.м, площадь застройки -147,2 кв.м (техническая инвентаризация была проведена в 2019 году, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 15.04.2019).

11 мая 2016 года между администрацией и обществом был заключен договор аренды земельного участка № 5803 в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта), земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423 «б» в квартале 475, площадью 2 400 кв.м, предоставлен обществу для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3.

Указанным договором аренды срок аренды установлен с 11.05.2016 по 10.05.2019.

Пунктом 2.1 договора установлено, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 05.08.2014.

07 марта 2019 года общество обратилось в МФЦ с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта, имеющего кадастровый номер 26:12:010509:5, расположенного по адресу: <...> в квартале 475.

Письмом от 03.04.2019 № 08/14-2899с комитет отказал в предоставлении земельного участка на том основании, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано.

Комитет сослался на часть 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), согласно которого, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Считая отказ комитета противоречащим нормам земельного законодательства и нарушающим права (интересы) общества в экономической сфере, оно обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6).

К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6).

Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ и вступили в силу с 01.03.2015 в соответствии с пунктом 1 статьи 35 данного Закона.

Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423 «б» в квартале 475, площадью 2 400 кв.м однократно ранее предоставлялся обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, договор аренды № 5803 для завершения строительства объекта заключен 11.05.2016, государственная регистрация договора аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3.

При этом судом установлено следующее.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом из материалов дела следует, что администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

Разрешение, выданное обществу на ранее начатое строительство объекта капитального строительства действующее, законность его выдачи ответчиками не оспаривается.

Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за обществом, право на изъятие объекта незавершенного строительства и реализации его с торгов администрацией не использовано, общество лишено возможности даже получить денежные средства с реализации своего имущества, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка.

Истребование Администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у общества права в соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды на новый срок, поскольку иной возможности использования администрацией земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, принадлежащего обществу, а также отсутствия у общества правовых оснований для самостоятельной реализации объекта незавершенного строительства без определения правового статуса земельного участка, на котором оно расположено, судом не установлено.

Исследовав представленные в дело доказательства, с учетом обстоятельств установленных судом в ходе рассмотрения дела по существу, суд приходит к выводу о том, что отказ комитета, выраженный в письме от 03.04.2019 № 08/14-2899с, является незаконным и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования общества с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент», г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, выраженный в письме от 03.04.2019 № 08/14-2899с, в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта, имеющего кадастровый номер 26:12:010509:5, расположенного по адресу: <...> в квартале 475.

Обязать администрацию города Ставрополя подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Инициатива Поиск Творчество Эксперимент», в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подписанный проект договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 общей площадью 2 400 кв.м, расположенный по адресу: <...> в квартале 475, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского здания.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Русанова В.Г.