Решение от 11 декабря 2019 г. по делу № А63-14379/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-14379/2019
г. Ставрополь
11 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 декабря 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Москва, ОГРН <***>,

к администрации города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН <***>, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН <***>,

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельных участков,

в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ессентуки (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее - комитет, КУМИ), в котором просила:

-признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки в предоставлении ИП ФИО2 в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 и 26:30:010212:1, изложенный в письме от 15.07.2019 № 20-3555/з;

-обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки в десятидневный срок со дня принятия решения суда выдать ИП ФИО2 проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 и 26:30:010212:1 со сроком аренды 49 лет.

В обоснование заявленных требований предприниматель указала, что она является собственником кафе с кадастровым номером 26:30:010212:35 общей площадью 50,6 кв.м, расположенного на двух земельных участках с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 общей площадью 1 036 кв.м и 26:30:010212:1 общей площадью 489 кв.м по адресу: <...>. В силу требований действующего земельного законодательства ИП ФИО2 вправе получить земельные участки, в границах которых расположен принадлежащий ей объект, в аренду без проведения торгов. Письмом комитета от 15.07.2019 № 20-3555/з в предоставлении ИП ФИО2 земельных участков в аренду отказано в связи с тем, что площадь объекта существенно меньше площади испрашиваемых участков.

Администрация и КУМИ в отзывах на заявление просили в удовлетворении требований отказать, поддержали доводы, изложенные в оспариваемом отказе, так как площадь принадлежащего предпринимателю здания кафе существенно меньше, чем общая площадь двух земельных участков, в границах которых оно расположено. Заинтересованные лица ссылались на правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, согласно которым при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд пришел к следующему.

Предприниматель является собственником нежилого здания кафе с кадастровым номером 26:30:010212:35 общей площадью 50,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Основанием приобретения здания являются договор купли-продажи от 26.07.2006 (1/2 доли) и договор дарения от 15.03.2011 (1/2 доли).

Согласно выписке из ЕГРН от 06.06.2019 № 26-0-1-133/4013/2019-10111 кафе расположено в границах двух земельных участков с кадастровым номером 26:30:010212:113 общей площадью 1 036 кв.м и с кадастровым номером 26:30:010212:1 общей площадью 489 кв.м по адресу: <...>, которые находятся в муниципальной собственности.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 26:30:010212:1 предоставлялся предпринимателю на основании договора аренды от 23.05.2009 №132 на срок с 27.04.2009 по 26.04.2014, который продлевался дополнительным соглашением от 05.09.2014 до 26.03.2019. Земельный участок с кадастровым номером 26:30:010212:113 передан в аренду ИП ФИО2 по договору от 12.05.2015 № 382-з на срок с 29.04.2015 по 28.04.2018. Право аренды предпринимателя на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке.

13 июня 2019 года ИП ФИО2 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении указанных земельных участков в аренду. К заявлению приложены выписки на объект недвижимости в отношении испрашиваемых земельных участков и документы, удостоверяющие личность заявителя.

В письме комитета от 15.07.2019 № 20-3555/з в предоставлении предпринимателю земельных участков в аренду отказано в виду отсутствия обоснования площади испрашиваемых земельных участков (1525,0 кв.м.) под объектом недвижимого имущества (50,6 кв.м.).

Полагая, что названный отказ не соответствует требованиям законодательства и нарушает принадлежащие ИП ФИО2 законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратилась в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 АПК РФ). Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 названной статьи. Данный перечень является исчерпывающим.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, на праве оперативного управления.

Статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Совокупное толкование положений статьи 39.20 Земельного кодекса, статьи 271 Гражданского кодекса, свидетельствует о том, что исключительность права собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлена именно нахождением на участке объектов недвижимости. В связи с этим приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Пунктом 1 статьи 39.17 Земельного кодекса установлены требования к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при обращении с заявлением о приобретении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса.

Согласно части 2 статьи 39.17 Земельного кодекса к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 Земельного кодекса.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о незаконности решения комитета об отказе в предоставлении в аренду ИП ФИО2, выраженного в письме от 15.07.2019 № 20-3555/з, как не соответствующего нормам Земельного кодекса.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание кафе с кадастровым номером 26:30:010212:35 расположено в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 общей площадью 1 036 кв.м и 26:30:010212:1 общей площадью 489 кв.м.

Данное обстоятельство подтверждается представленным заявителем в материалы дела заключением специалиста от 21.11.2019, выполненным ООО «Кадастр-Проект» по результатам обследования объекта с кадастровым номером 26:30:010212:35. Обследование произведено с целью определения площадей и местоположения здания в соответствии с действующим законодательством. При проведении работ проведен визуальный осмотр объекта на местности.

В заключении специалист учел положения Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.03.2016 № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».

Специалистом установлено, что здание с кадастровым номером 26:30:010212:35 является ранее учтенным, работы по проведению установления координат границ не проводились, площадь застройки не учитывалась. Земельный участок не имел фактических границ при регистрации здания, так как учет здания проводился до образования координат границ земельного участка, что подтверждает ситуационный план Ессентукского дочернего предприятия ГУИ «Крайтехинвентаризация». При проведении геодезических работ установлено, что обследуемый объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 и 26:30:010212:1. Площадь застройки составляет 449,4 кв.м, площадь здания 50,6 кв.м.

Доказательств расположения на спорном земельном участке иных нежилых помещений, принадлежащих иным лицам, в материалы дела не представлено. Являясь собственником здания, расположенного в границах указанных земельных участках, предпринимателю принадлежит исключительное право на их получение в аренду.

Земельный кодекс, в частности статья 39.16 не содержит прямого запрета на предоставление земельного участка, находящегося под частью здания, а Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» допускает расположение одного здания на нескольких земельных участках.

Так, согласно пункту 8 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносится в том числе, кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение). Следовательно, если здание расположено на нескольких земельных участках, в Реестр объектов недвижимости вносятся кадастровые номера всех земельных участков, на которых здание расположено.

Таким образом, поскольку возможность расположения здания на нескольких земельных участках действующим законодательством не запрещена, предоставление земельного участка, расположенного под частью здания также возможна.

Иное противоречит установленному в статье 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд признал, что ИП ФИО2 имеет право на заключение договора аренды испрашиваемых земельных участков без проведения торгов, а отказ комитета в заключении такого договора противоречит закону и нарушает права заявителя как единственного собственника объекта недвижимости, расположенного на данном участке.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 2.2.1 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в аренду находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления», утвержденного постановлением администрации от 29.12.2017 № 1854, предусмотрено, что непосредственную подготовку документов для предоставления муниципальной услуги осуществляют сотрудники отдела земельных отношений комитета.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд в целях восстановления нарушенных прав и законных интересов предпринимателя суд посчитал возможным возложить на комитет обязанности по подготовке в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу и направлению в адрес ФИО2 проектов договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 и 26:30:010212:1.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2 в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 и 26:30:010212:1, изложенный в письме от 15.07.2019 № 20-3555/з.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес ФИО2 подписанные проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:010212:113 и 26:30:010212:1.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Москва, ОГРН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель