Решение от 3 февраля 2025 г. по делу № А81-5912/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-5912/2024
г. Салехард
04 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Санджиева М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановым С.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) к индивидуальному предпринимателю Асанову Джабраилу Руслановичу (ИНН 051300449390, ОГРН 317890100012171) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

при участии в судебном заседании по веб-конференции:

от истца - представитель ФИО3 по доверенности № 6 от 09.01.2025;

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 21.10.2024;

от третьего лица – представитель ФИО5 по доверенности от 20.01.2025,

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об изъятии путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020205:2946, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020205:2837 по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный.

Определением от 27.08.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 23.10.2024.

Определением от 23.10.2024 судебное заседание отложено на 21.11.2024.

Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте слушания дела надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором требования истца оспорены.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам акта протокола осмотра № 753 от 17.07.2024.

Определением от 21.11.2024 судебное заседание отложено на 02.12.2024.

От истца представлены возражения на отзыв ответчика (вх.№100396).

Определением от 02.12.2024 судебное заседание отложено на 21.01.2025.

До начала судебного заседания от истца представлено дополнение к иску (вх.№2881).

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 14.12.2022 заседания комиссии по аукционам, проводимым в целях продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ, ФИО2 для индивидуального жилищного строительства был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:020205:2837 площадью 596 кв.м., расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный.

Между департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-14-23 на срок с 26.12.2022 до 26.12.2042.

В период действия договора на спорном земельном участке ФИО2 осуществил строительство фундамента площадью 355,2 кв.м. для жилого дома, зарегистрировав его в установленном порядке. Объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 89:11:020205:2946.

Кроме того, 25.07.2023 были получены технические условия на подключение к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения, что подтверждается приложенными документами.

Также, 25.07.2023 был заключен договор с АО «Уренгойская электросетевая компания» об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям.

На основании договора безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства от 20.11.2023 право собственности на спорный объект передано ФИО1, что подтверждается договором, зарегистрированным в установленном порядке.

Из пояснений ответчика следует, что с 20.11.2023 спорный объект находится в собственности ФИО1, а земельный участок, предоставленный для строительства в его пользовании.

Договор расторгнут с 24.11.2023 на основании соглашения о досрочном расторжении договора.

В целях оформления возникших правоотношений по использованию земельного участка, 08.02.2024 ФИО1 обратился в департамент с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020205:2837, поскольку на указанном участке расположен принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества.

Письмом от 21.02.2024 департамент отказал ФИО1 в заключении договора без проведения торгов.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом, целью которых является в любом случае восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Исходя из общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений главы 34 ГК РФ, регулирующей арендные отношения сторон, следует, что договор аренды может быть прекращен следующими способами: в результате одностороннего отказа от договора, истечения срока его действия, в результате досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон, в случае гибели объекта аренды.

Как было указано выше, департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-14-23 на срок с 26.12.2022 до 26.12.2042.

С 24.11.2023 собственником объекта незавершенного строительства на основании договора безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства стал ИП ФИО1

Договор расторгнут с 24.11.2023 на основании соглашения о досрочном расторжении договора от 10.01.2024.

Между тем, согласно сведениям из справочной системы Росреестра земельный участок с кадастровым номером 89:11:020205:2837, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 26.12.2022 № НУ-14-23, был снят с кадастрового учета 21.02.2024.

В материалы дела также представлено письмо Департамента в адрес ИП ФИО1 об отказе в заключении договора аренды, из которого истец информировал ответчика о расторжении первоначального договора аренды от 26.12.2022 № НУ-14-23.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Целью государственной регистрации договора (соглашения) является информирование третьих лиц о наличии договора, поэтому договор (соглашение) считается заключенным с момента регистрации именно для третьих лиц (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Учитывая изложенное, ответчик ИП ФИО1 узнал о расторжении спорного договора аренды не ранее 21.02.2024.

ИП ФИО1 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в связи с регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства с целью оформления договора аренды земельного участка для окончания строительства – 08.02.2024.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, по общему правилу, неоднократное продление арендных правоотношений в целях завершения строительства не допускается, поскольку возможность такого предоставления ограничена законом, то есть однократно.

На основании статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Между тем при заключении соглашения о расторжении договора сторонами договора аренды не учтено следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества стал ответчик, у департамента и ФИО2 не имелось правовых оснований для расторжения договора аренды.

Учитывая, что соглашение о расторжении заключено 10.01.2024, т.е. после перехода права собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, то оно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

При таких обстоятельствах арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца по правилам статьи 110 АПК РФ. Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья

М.А. Санджиев