Решение от 24 августа 2018 г. по делу № А35-718/2018

419/2018-73424(10)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25 http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А35-718/2018
24 августа 2018 года
г. Курск
Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2018. Полный текст решения изготовлен 24.08.2018.

Арбитражный суд Курской области в составе председательствующего судьи Суходольской Н. Е., при ведении протокола судебного заседания секретарём

судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании после перерыва, объявленного в соответствии со статьей 163 АПК РФ, дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Ваш Доктор" к Комитету по управлению имуществом Курской области

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, об обязании совершить определенные действия.

В судебном заседании после перерыва приняли участие представители: от заявителя: ФИО2 по доверенности от 22.11.2017;

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 19.03.2018 № 11.2-01- 20/3099, ФИО4 по доверенности от 10.01.2018 № 11.2-01-20/51.

Общество с ограниченной ответственностью "Ваш Доктор" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом Курской области, изложенного в письме от 13.12.2017 № 11.2-01-20/17460, и обязании Комитета по управлению имуществом Курской области направить в адрес ООО «Ваш Доктор» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411, расположенного по адресу: город Курск,

просп. Ленинского Комсомола, площадью 800 кв. м, сроком аренды на три года для завершения строительства медицинского центра.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнениях к нему.

Представители Комитета по управлению имуществом Курской области возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление и дополнениях к нему.

Заслушав явившихся в заседание представителей лиц, участвующих в деле, и изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» (далее также- Общество) зарегистрировано в качестве юридического лица 31.07.2003, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Заявитель указывает, что с целью оформления права собственности на объект незавершенного строительства, ООО "Ваш Доктор" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области (далее также –Комитет) с заявлением от 13.11.2017 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411 сроком на три года на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ответ на указанное обращение Комитет письмом от 13.12.2017 № 11.2-01- 20/17460 отказал в заключении договора аренды указанного земельного участка на новый срок, ссылаясь на то, что 19.06.2017 договор аренды прекратил свое действие.

Комитет по управлению имуществом Курской области в письменном отзыве заявленные требования не признал, ссылаясь на то, что 15.02.2017 Комитетом в адрес ООО «Ваш Доктор» было направлено уведомление № 11.2-01-20/1884 о прекращении договора аренды от 25.03.2013 № 4410-13ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411. Согласно почтовому уведомлению, данное письмо не было получено ООО «Ваш Доктор» и возвращено в адрес Комитета 19.03.2017.

В этой связи Комитет по управлению имуществом Курской области пришел к выводу о том, что уведомление, направленное Комитетом в адрес ООО «Ваш Доктор», считается доставленным, а договор аренды прекращенным с 19.06.2017.

Не согласившись с вышеуказанным отказом Комитета по управлению имуществом Курской области, изложенным в письме от 13.12.2017 № 11.2-01-20/17460, ООО «Ваш Доктор» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Требования заявителя арбитражный суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с Законом Курской области от 06.10.2006 № 65-ЗКО «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области», Законом Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено» и Постановлением Губернатора Курской области от 10.04.2015 № 174-пг Комитет по управлению имуществом Курской области уполномочен на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах города Курска.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Федеральный закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Федерального закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации сроком на три года.

Таким образом, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства (в случае предоставления земельного

участка в аренду до 1 марта 2015 года). Собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Пункт 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирует порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статью 36.17 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка комитет обязан осуществить подготовку проектов договора купли- продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, основанием для оспариваемого в настоящем деле отказа в предоставлении указанного земельного участка послужили следующие обстоятельства и выводы Комитета по управлению имуществом Курской области:

14.11.2017 в адрес Комитета поступило заявление ООО «Ваш Доктор» о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым

номером 46:29:103139:411, площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, проспект Ленинского Комсомола, с видом разрешенного использования - для строительства медицинского центра, сроком на 3 года.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

25.03.2013 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Ваш Доктор» был заключен договор аренды № 4410-13ю земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103139:411 общей площадью 800 кв. м, находящегося по адресу: <...> для строительства медицинского центра, сроком с 24.01.2013 по 23.01.2016.

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2.1 договора аренды от 25.03.2013 № 4410-13ю установлен срок аренды земельного участка с 24.01.2013 по 23.01.2016.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.06.2016 договор аренды от 25.03.2013 № 4410-13ю земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103139:411 общей площадью 800 кв. м, находящегося по адресу: <...> возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая изложенное, Комитетом в адрес ООО «Ваш Доктор» было направлено уведомление от 15.02.2017 № 11.2-01-20/1884 о прекращении договора аренды от 25.03.2013 № 4410-13ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411 общей площадью 800 кв. м, находящегося по адресу: <...> по истечении трех месяцев со дня получения Обществом данного уведомления.

Согласно почтовому уведомлению, данное письмо не было получено Обществом и возвращено в адрес Комитета 19.03.2017.

Посчитав, что арендатор уклонился от получения уведомления о прекращении договора аренды, направленного почтой, Комитет пришел к выводу о том, что трехмесячный срок, по истечении которого договор аренды является прекращенным, исчисляется с даты, указанной в отметке органа связи о невозможности вручения.

По мнению Комитета, уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 25.03.2013 № 4410-13ю, направленное в адрес ООО «Ваш Доктор», считается доставленным 19.03.2017, а договор аренды прекращенным с 19.06.2017.

С учетом указанного, Комитетом в оспариваемом отказе от 13.12.2017 № 11.2- 01-20/17460 сделан вывод о невозможности предоставления ООО «Ваш Доктор» в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411, расположенного по адресу: <...> площадью 800 кв. м, сроком аренды на три года, для завершения строительства медицинского центра.

Арбитражный суд считает, что у Комитета отсутствовали правовые и фактические основания для отказа в предоставлении в аренду заявителю спорного земельного участка, в связи со следующим.

Как следует из представленных в материалы дела документов, на основании решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.01.2013 № 01- 19/62 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Ваш Доктор» (арендатор) 25.03.2013 был заключен договор № 4410-13ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (далее -договор).

Согласно пунктам 1.1., 1.2. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103139:411, находящийся по адресу: <...> для строительства медицинского центра, общей площадью 800 кв. м. Договор действует с 24.01.2013 по 23.01.2016 и вступает в силу со дня его государственной регистрации (пункт 2.1, 2.2. договора).

Факт передачи земельного участка подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи от 25.03.2015, являющимся приложением № 2 к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.06.2016 по делу № А35- 1829/2016 договор аренды от 25.03.2013 № 4410-13ю земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска,

заключенный между ООО «Ваш Доктор» и Комитетом по управлению имуществом Курской области, признан возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ООО «Ваш Доктор» была подготовлена проектная документация и результаты инженерных изысканий на объект капитального строительства «Медицинский центр по проспекту Ленинского комсомола в г. Курске»: объемно-планировочные и конструктивные решения, архитектурные решения, схема планировочной организации земельного участка, пояснительная записка; заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; получено положительное заключение государственной экспертизы проектов Курской области, и Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска выдано разрешение на строительство от 03.10.2016 № 46-Ru46302000-3332-2016.

В период действия разрешения на строительство с 03.10.2016 по 03.11.2017 обществом с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» на данном земельном участке проведены подготовительные этапы строительства: расчищена строительная площадка, устроены подъезды к строительной площадке, вырублены зеленые насаждения, завезен строительный материал (бетонные плиты), были произведены фундаментные работы и возведен объект незавершенного строительства. ООО «Ваш Доктор» был заключен договор с ООО «Землемер», которым проведены кадастровые работы и 25.06.2017 был изготовлен технический план объекта незавершенного строительства «Медицинский центр по проспекту Ленинского Комсомола в г. Курске».

03.10.2017 Общество обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением на постановку на кадастровый учет и на регистрацию объекта незавершенного строительства. Управление Росреестра по Курской области приостановило регистрационные действия в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, что подтверждается уведомлением от 18.10.2017 года № 46/001/022/2017-1342.

Основанием для приостановления регистрации права на объект незавершенного строительства послужило заявление Комитета по управлению имуществом Курской области о погашении записи об аренде спорного земельного участка.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 13.11.2017 о предоставлении в аренду земельного участка сроком на три года на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитет по управлению имуществом Курской области письмом от 13.12.2017 № 11.2-01-20/17460 отказал в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

В ходе рассмотрения настоящего спора по существу судом установлено, что уведомление от 15.02.2017 года № 11.2-01-20/1884 о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев со дня получения уведомления, арендатором - ООО «Ваш Доктор» - получено не было, а почтовое отправление возвращено отправителю - Комитету.

Последствия юридически значимых сообщений (в том числе уведомления об отказе от договора) наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю (абзац 1 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата.

В качестве доказательства уведомления Общества о расторжении договора аренды земельного участка Комитет представил в материалы дела пустой вскрытый конверт, содержимое которого суду установить не представляется возможным, поскольку опись вложения отсутствует, акт о вскрытии конверта не составлен.

Таким образом, доказательств того, что на момент отправки в конверте находилось именно уведомление от 15.02.2017 года № 11.2-01-20/1884, Комитет в суд не предоставил.

Как пояснил в заявлении и в судебном заседании представитель заявителя,

12.05.2017 директор ООО «Ваш Доктор» телефонным звонком был приглашен в Комитет по управлению имуществом Курской области, где им было получено уведомление от 15.02.2017 № 11.2-01-20/1884, что подтверждается отметкой на указанном документе.

Оригинал указанного уведомления с подлинной отметкой об его получении 12.05.2017 представлен Обществом в материалы дела в судебном заседании.

Таким образом, в рассматриваемом случае законный представитель Общества получил уведомление Комитета от 15.02.2017 года № 11.2-01-20/1884 и ознакомился с его содержанием 12.05.2017.

Достоверных и неопровержимых документальных доказательств вручения Обществу данного уведомления о расторжении договора аренды ранее 12.05.2017 в суд Комитетом не представлено

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что именно с этой даты – 12.05.2017 - арендатор был уведомлен о расторжении договора аренды от 25.03.2013 № 4410-13ю.

В уведомления от 15.02.2017 года № 11.2-01-20/1884 указано, что Комитет уведомляет ООО «Ваш Доктор» о прекращении договора аренды земельного участка от 25.03.2013 № 4410-13ю по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает, что у Комитета не было оснований считать расторгнутым договор аренды до истечения 3-х месяцев с 12.05.2017, то есть до 12.08.2017, так как Обществом ранее 12.05.2017 не было получено уведомление о прекращении договора аренды.

На основании статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативные правовые акты государственных органов могут быть признаны судом недействительными при одновременном наличии двух условий: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Комитетом по управлению имуществом Курской области не представлены надлежащие документальные доказательства наличия законных оснований для отказа обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411, расположенного по адресу: <...> площадью 800 кв. м, сроком на три год, с видом разрешенного использования - для завершения строительства медицинского центра.

Статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему

внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, по правилам названной статьи, суд полагает, что оспариваемый отказ Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в аренду без проведения торгов обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» земельного участка, изложенный в письме от 13.12.2017 № 11.2-01-20/17460, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности.

При изложенных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требований заявителя полностью или в части.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.11.08 № 7959/08, в случае признания обоснованным полностью или частично заявления об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц судебные расходы подлежат возмещению соответственно этим органом в полном размере.

На основании подпункта 3 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявления в арбитражный суд о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, государственная пошлина для юридических лиц составляет 3000 рублей.

Заявителем при обращении в арбитражный суд была уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей по платежному поручению от 19.01.2018 № 2.

Поскольку заявителем фактически заявлено одно требование неимущественного характера, то государственная пошлина за рассмотрение данного спора в размере 3 000 рублей подлежит отнесению на Комитет, а излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 17, 29, 65, 110, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные общества с ограниченной ответственностью "Ваш Доктор" требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Комитета по управлению имуществом Курской области в предоставлении в аренду без проведения торгов обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411 площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования - для завершения строительства медицинского центра, изложенный в письме от 13.12.2017 № 11.2-01-20/17460.

Обязать Комитет по управлению имуществом Курской области направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103139:411, расположенного по адресу: <...> площадью 800 кв. м, сроком на три года для завершения строительства медицинского центра.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области (зарегистрирован в качестве юридического лица 11.06.1997, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» (зарегистрировано в качестве юридического лица 31.07.2003, ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей. Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Доктор» справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

Судья Н. Е. Суходольская