Решение от 8 октября 2025 г. по делу № А81-7216/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

<...>, тел. <***>,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-7216/2025
г. Салехард
09 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2025 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи  Ткаченко Г.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хамитовым Р.Р., рассмотрев в открытом судебном заседание дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 04.11.2004, 629404, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) к Муниципальному учреждению «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 02.10.2017, 629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>),  Администрации города Лабытнанги (ИНН <***>, ОГРН <***>, 629400, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) о признании незаконным отказов от 23.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1039 и от 28.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1055 в предоставлении муниципальной услуги,

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Битумное и нефтегазовое оборудование» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 440068, Пензенская область, <...>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, 445026, <...>).

При участии в предварительном судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1, ФИО3 ордер от 11.09.2025 № 187839, ФИО4 по доверенности от 28.06.2025,

от ответчиков – ФИО5 по доверенности 14.01.2025 № 1/ от 09.01.2025 № 2,

от третьих лиц – представители не явились.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к муниципальному учреждению «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (далее – департамент) о признании незаконным отказов от 23.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1039 и от 28.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1055 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 89:09:000000:1403; обязании ответчика заключить с истцом без проведения торгов договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:09:000000:3751, степенью готовности 70% и площадью застройки 59,7 м?, сроком на 3 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Битумное и нефтегазовое оборудование», индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением от 18.09.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа Администрация города Лабытнанги привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица (далее – администрация).

От департамента поступил отзыв, согласно которому ответчик с заявленными требованиями не согласен, по изложенным в отзыве доводам.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования.

Представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в отзыве департамента.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства автомобильная газозаправочная станция площадью 59,7 кв. м, с кадастровым номер 89:09:000000:3751, о чем имеется запись регистрации права и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на объект незавершенного строительства от 23.07.2025. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:09:000000:1403, общей площадью 2933 кв. м.

Ранее данный земельный участок был предоставлен заявителю в аренду на 10 лет с 05.08.2015 по 05.08.2025 для обслуживания автотранспорта: строительство объекта «Автомобильная газонаполнительная компрессорная (контейнерная) станция по ул. Совхозная в г. Лабытнанги» по договору аренды земельного участка № ЯНА-Л-02-8529 от 05.08.2015 (далее – договор).

07.10.2024 между администрацией и предпринимателем заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка изменен на «обслуживание автотранспорта: строительство объекта «Автомобильная газозаправочная станция (АГЗС) по ул. Совхозная в г. Лабытнанги»; площадь арендуемого земельного участка уменьшена до 2695 кв. м.

14.02.2025 предпринимателем получено разрешение на строительство объекта Автомобильная газозаправочная станция (АГЗС) по ул. Совхозная в г. Лабытнанги со сроком действия до 05.08.2025.

Заявителем 16.07.2025 поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства площадью 59,7 кв. м готовностью 70% (проектируемое назначение «Автомобильная газозаправочная станция (АГЗС) по ул. Совхозная в г. Лабытнанги»), зарегистрировано право собственности на объект.

Ввиду приближения срока истечения действия договора аренды, предприниматель обратился к департаменту с заявлением от 18.07.2025 о продлении срока действия договора на 49 лет со ссылкой на пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Решением, изложенным в письме от 23.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1039 департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду заявителю на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

25.07.2025 предприниматель повторно обратился к департаменту с заявлением о продлении срока действия договора на 3 года со ссылкой на пункт 2 статьи 39.6

Решением, изложенным в письме от 28.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1055 департамент вновь отказал в предоставлении земельного участка в аренду заявителю на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Не согласившись с отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором просит суд: признать решения департамента от 23.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1039 и от от 28.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1055  об отказе в заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов незаконным; обязать заинтересованное лицо принять решение о заключении договора аренды спорного земельного участка, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на 3 года.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд исходит из следующих норм права и установленных обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 6/8) для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом, в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

На основании статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен в статье 39.14 ЗК РФ.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства: автомобильная газозаправочная станция площадью 59,7 кв. м, с кадастровым номер 89:09:000000:3751, о чем имеется запись регистрации права и подтверждается выпиской из ЕГРН.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 89:09:000000:1403, общей площадью 2933 кв. м., который был передан предпринимателю в аренду на основании договора.

07.10.2024 в договор аренды земельного участка внесены изменения, вид разрешенного использования земельного участка изменен на «обслуживание автотранспорта: строительство объекта «Автомобильная газозаправочная станция (АГЗС) по ул. Совхозная в г. Лабытнанги»; площадь арендуемого земельного участка уменьшена до 2695 кв. м.

14.02.2025 предпринимателем получено разрешение на строительство объекта Автомобильная газозаправочная станция (АГЗС) по ул. Совхозная в г. Лабытнанги со сроком действия до 05.08.2025.

По состоянию на 23.07.2025 степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:09:000000:1403 составляет 70%, предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект.

Доказательств того, что цель предоставления земельного участка в аренду была достигнута предпринимателем, материалы дела не содержат.

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

В пункте 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Установление шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику объекта обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока.

В случае такого обращения собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано со ссылкой на преждевременность обращения, заявление должно быть рассмотрено уполномоченным органом по существу с принятием решения или о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок, или о предъявлении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Анализ приведенных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Аналогичный подход изложен также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 23.01.2024 № 305-ЭС23-16057.

Доказательства того, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка департамент обращался в арбитражный суд с требованиями к предпринимателю об изъятии объекта незавершенного строительства или о сносе принадлежащего заявителю объекта недвижимости, заинтересованным лицом в материалы дела также представлены не были.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании сообщил о том, что собственник земельного участка с иском об изъятии объекта недвижимости в суд не обращался.

Пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ закрепляет, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Арбитражный суд устанавливает наличие, отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что на момент обращения предпринимателя к департаменту с заявлением существовала совокупность условий для заключения нового договора аренды земельного участка, констатировав в связи с этим незаконность действий департамента по уклонению от заключения (продления срока) договора, учитывая, что доказательств, подтверждающих факт изъятии объекта незавершенного строительства у предпринимателя, в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу, что у заявителя имеется право на продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В настоящем случае департамент своими действиями допустил ситуацию, при которой лишил собственника объекта незавершенного строительства возможности реализовать его права и обязанности по завершению строительства в отсутствие мотивированного решения об отказе в продлении срока договора (материалы дела не содержат оснований, по которым администрация сочла, что у арендатора отсутствует право на однократное продление договора для завершения строительства).

Учитывая, что после изъятия земельного участка судьба построенного здания становится неопределенной на период времени, при этом застройщик заблаговременно до даты истечения срока договора выразил намерение завершить строительство в рамках однократного продления договора, то принятое департаментом решение не может расцениваться как обоснованное. Действия департамента в настоящем случае также не отвечают критериям разумности, не обеспечивают баланс публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

Суд полагает, что отказ департамента в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на спорном земельном участке объекта, незаконченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав предпринимателя, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

С учетом изложенного, предъявленные предпринимателем требования в части оспаривания отказа департамента в продлении договора, изложенного в письме от 28.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1055 подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд отказывает в удовлетворении требований в части признания незаконным решения департамента, изложенного в письме от 23.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1039, поскольку указанный в заявлении от 18.07.2025 о продлении срока действия договора аренды срок (49 лет), превышает предельно допустимый срок аренды по договорам, заключенным без проведения торгов (пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В качестве правовосстановительной меры в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ на Администрацию города Лабытнанги в лице муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» возложена обязанность заключить необходимый договор аренды сроком на три года для завершения строительства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Решение муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН <***>, ОГРН <***>), изложенное в письме от 28.07.2025 № 89-173/0101-08-02/1055, признать недействительным.

Обязать Администрацию города Лабытнанги (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице муниципального учреждения «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрации города Лабытнанги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1  (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:09:000000:1403, сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номер 89:09:000000:3751.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.


Судья

Г.К. Ткаченко