Решение от 6 ноября 2024 г. по делу № А40-132447/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-132447/24-142-984
06 ноября 2024 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 ноября 2024 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карелиной П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЦ-ДОМОС" (129281, Г.МОСКВА, УЛ. ЛЁТЧИКА БАБУШКИНА, Д.38, К.2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости (далее – объекты), расположенные по адресам: <...>/3, с кадастровым номером 77:02:0010009:3797, общей площадью 89,3 кв. м (далее – Объект 1), <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0010009:3796, общей площадью 79,8 кв. м (далее – Объект 2), <...>/3, с кадастровым номером 77:02:0010009:3798, общей площадью 127,3 кв.м


при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 11.04.2024, уд. адвоката

от ответчика: ФИО2, дов. от 25.12.2023, удост., диплом



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЦ-ДОМОС" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит:

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости (далее - объекты), расположенные по адресам: <...>/3, с кадастровым номером 77:02:0010009:3797, общей площадью 89,3 кв. м (далее - Объект 1), <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0010009:3796, общей площадью 79,8 кв. м (далее - Объект 2), <...>/3, с кадастровым номером 77:02:0010009:3798, общей площадью 127,3 кв. м изложив пункты в следующей редакции:

«Пункт 1.7 «Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ»

Пункт 3.1: Цена Объектов составляет 23 242 500 (двадцать три миллиона двести сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40-132447/24-142-984 от 20.09.2024 г., выполненным ООО «А101 Консалт».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.3: На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объектов

Пункт 3.4: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 276 696 (двести семьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто шесть) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Пункт 4.1: В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством

Пункт 5.3: В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта

Пункт 6.3: Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора

Дополнить раздел 7 пунктом: По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации

Пункты 8.3 - 8.3.3: Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден»;

Абзац 2 пункта 1.6, абзацы 5-6 пункта 1.8, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, пункты 2.1.6-2.1.6.4, 2.1.8, 2.4, 2.5, 2.6, абзацы 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4,2, абзац второй п 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6 - исключить из текста договора (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, между ООО «ВЦ-Домос» и Департаментом Городского Имущества г. Москвы заключен договор аренды нежилого помещения от 26.06.2007 г. № 03-00379/07 в редакции дополнительных соглашений от 30.04.2014 г., 11.11.2015, расположенного по адресу: <...> (пом помещение 2/3, кадастровый номер: 77:02:0010009:3797, помещение 6/1, кадастровый номер: 77:02:0010009:3796, помещение 3/3, кадастровый номер: 77:02:0010009:3798), общей площадью 296,4 кв.м, далее Объекты.

С 01.08.2016 г. ООО «ВЦ-Домос» включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

На основании ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Департамент городского имущества г. Москвы письмом от 21.03.2024 г. № 33-6-12126/24 направил в адрес Общества предложение вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы»

02.04.2024 Истец получил проект договора купли-продажи недвижимости № 59-9335 от 12.03.2024 г. (далее - Проект договора), направленный Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с распоряжением Департамента от 11.03.2024 г. № 26070 «О приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 296,4 кв. м», для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (трек номера 14577793050145, 14577793050152, 14577793050169, 14577793050176).

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 09.02.2024 г. № М93-172-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 13.02.2024 г. № 01/237-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» в размере 30 021 000 руб. 00 коп.

Истец, полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, обратилось в экспертную организацию, чтобы удостовериться в рыночной стоимости недвижимого имущества. Истец получил отчет об оценке рыночной стоимости от 18.04.2024 г. № ОО24Н-59, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 17 219 475 рублей 00 коп.

Кроме того, изучив предложенный ответчиком договор купли-продажи спорного объекта, Истцом были обнаружены нарушения прав покупателя отдельными условиями договора.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного Ответчиком, в том числе, с отчетом об оценке объекта недвижимости, Истец в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал Договор с протоколом разногласий от 24.04.2024 г. направил документы с сопроводительным письмом в адрес Ответчика.

В протоколе разногласий общество просило заменить текст отдельных пунктов договора в редакции Продавца следующим текстом:

Пункт 1.7 «Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ»

Пункт 3.1: Цена Объектов составляет 17 219 475 (семнадцать миллионов двести девятнадцать тысяч четыреста семьдесят пять) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.04.2024 г. № ОО24Н-59, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.3: На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объектов

Пункт 3.4: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 204 993 (двести четыре тысячи девятьсот девяносто три) руб. 75 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Пункт 4.1: В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством

Пункт 5.3: В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта

Пункт 6.3: Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора

Дополнить раздел 7 пунктом: По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации

Пункты 8.3 - 8.3.3: Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Абзац 2 пункта 1.6, абзацы 5-6 пункта 1.8, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, пункты 2.1.6-2.1.6.4, 2.1.8, 2.4, 2.5, 2.6, абзацы 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4,2, абзац второй п 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6 - исключить из текста договора.

П утверждению истца, указанные ответчиком спорные условия договора не соответствуют действующему законодательству, ограничивают и ущемляют права покупателя, что недопустимо.

Общество настаивает, что указанные пункты возлагают на него дополнительные, несущие финансовую нагрузку обязанности и ответственности. В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). Положениями Закона № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность:

- установление бесплатного публичного сервитута (п. 1.6)

- обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (п.п.2.1.3, 2.1.5, 5.7)

- требование об информировании продавца о регистрации перехода права собственности и залога с установлением сроков является неправомерным, поскольку истребуемые сведения находятся в открытом доступе, Законом 159-ФЗ или ГК РФ не предусмотрено (п. 2.1.4);

- положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным. В силу Закона страхование это право, а не обязанность и при возражении покупателя не моет в принудительном порядке быть возложена на него (п.п. 2.1.6 - 2.1.6.4 и п 5.10);

- правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 ГК РФ, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии. Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован ГК РФ (п.п. 2.4, 2.5, 4.6, 4.7, 5.4);

- реквизиты платежа являются существенным условием Договора и не могут меняться без уведомления стороны о таких изменениях. Оплата по неверным реквизитам стороны приведет к начислению неустоек и возникновению задолженности. Как и любое условие Договора настоящее положение требует письменного информирования стороны об изменениях (абзацы 12-14 п. 3.6);

- Переплата по Договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату (п. 3.7);

- Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону статус субъекта МСП необходим только на дату заключения Договора (п. 3.8)

- Федеральным законом 159-ФЗ ст. 5 п. 5, арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом Залог устанавливается только на цену Объекта купли продажи (п. 4.1, 4.2)

- Общество не дает своего согласия на установление договорной неустойки. Федеральным Законом 159-ФЗ такого обязательства не предусмотрено. Согласно положениям ст. 421 ГК РФ обязательство по которому не достигнуто соглашения и его внесение в Договор не предусмотрено Законом не может быть в Договоре. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки (п. 5.1, 5.2, 5.5, 5.11);

- Общество настаивает на установлении обоюдной ответственности за уклонение от регистрации перехода права собственности на Объект для соблюдения баланса интересов сторон (5.3);

- Общество настаивает, что не даёт своего согласия на размещение информации о имеющейся у него задолженности по договору в отрытых источниках (п. 5.8);

- Общество настаивает, что не даёт своего согласия на оплату за него Договора любым даже неизвестным Обществу третьим лицом без его согласия тем более по обязательства срок которых даже не наступил. Данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке (п. 5.9);

- Общество отказывается от условия получения юридически значимой информации любым способом кроме направления почтового отправления на юридический адрес (п. 6.3);

- Общество настаивает, что не даёт своего согласия внесудебное расторжение Договора, а также на досрочное исполнение обязательств по договору, данные положения не предусмотрены 159-ФЗ и ему противоречат, расторжение договора по инициативе продавца лишает его права требовать возмещения, так как инициатива расторжения на стороне продавца (п.п. 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9);

- Порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован законом. г. Москва также является функциональным органом исполнительной власти принимающей решения о таком изъятии и его порядке, что свидетельствует о заинтересованности продавца в таком нарушающем баланс интересов сторон пункте Договора (п. 7.10).

Общество на указанные условия добровольно не соглашалось, законом указанные условия договора не определены как обязательные, а, следовательно, не могут без согласия другой стороны отражаться в договоре.

Письмом от 06.05.2024 г. № 33-5-12126/24-(0)-7 Департамент сообщил о несогласии с предлагаемыми Истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества. Ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал, от урегулирования спора уклонился, сообщив, что принял решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, Истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО «ВЦ-Домос» нежилого помещения между сторонами возникли разногласия, в том числе, по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора), а также по иным условиям договора.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 30.07.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "А101 КОНСАЛТ", эксперту ФИО3 по вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 296,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (помещение 2/3, кадастровый номер: 77:02:0010009:3797, помещение 6/1, кадастровый номер: 77:02:0010009:3796, помещение 3/3, кадастровый номер: 77:02:0010009:3798),по состоянию на 11.03.2024 г. без учета НДС?

Согласно экспертному заключению ООО "А101 КОНСАЛТ" № А40-132447/24-142-984 от 20.09.2024г., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 296,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (помещение 2/3, кадастровый номер: 77:02:0010009:3797, помещение 6/1, кадастровый номер: 77:02:0010009:3796, помещение 3/3, кадастровый номер: 77:02:0010009:3798),по состоянию на 11.03.2024 г. без учета НДС составляет 23 242 500 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 23 242 500 руб.

Также Истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого Объекта, предложено изменить пункты Договора купли-продажи недвижимости 1.7, 3.3, 4.1, 5.3, 6.3, 8.3-8.3.3, дополнить раздел 7 пунктом и исключить абзац 2 пункта 1.6, абзацы 5-6 пункта 1.8, пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, пункты 2.1.6-2.1.6.4, 2.1.8, 2.4, 2.5, 2.6, абзацы 12-14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4,2, абзац второй п 4.3, 4.6, 4.7-4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6.

Законом не предусмотрено, что в заключаемый сторонами договор могут быть внесены только те условия, которые обязательны в силу закона.

Таким образом, исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту.

Поэтому все доводы истца о том, что оспоренные им условия не содержатся как императивные нормы в законе, должны быть отклонены, поскольку это не является основанием исключения таких условий из договора. Истец должен обосновать, по каким причинам данные условия неприемлемы для него.

П. 1.6. В соответствии с п. 4 Распоряжения № 26070 от 11.03.2024 публичный сервитут, является существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и прохода в иные помещения в нежилом здании, в котором расположен Объект приватизации (п. 1), и проход и доступ в которые осуществляется исключительно через часть Объекта приватизации (п. 1) - нежилое помещение общей площадью 79,8 кв. м с кадастровым номером 77:02:0010009:3796 в связи с отсутствием прохода/доступа в них посредством помещений, являющихся общим долевым имуществом такого нежилого здания.

П. 2.1.2. «Не позднее одного рабочего дня с даты получения от Продавца электронной закладной на Объект, удостоверяющей права Продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить Продавцу».

Условия договора, связанные с оформлением электронной закладной выкупаемого объекта, должны быть приняты в редакции Департамента как соответствующие требованиям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты.

С учетом п. 1 ст. 431 ГК РФ и системного и буквального толкования приведенных условий Договора следует, что условия Договора полностью соответствуют правилу в п. 4 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), позволяющему получить электронную закладную в любой момент после регистрации перехода права и ипотеки, и не нарушают прав истца.

Довод истца о том, что электронная закладная не является для него обязательной, поскольку не является обязательным условием ипотеки, сам по себе не свидетельствует о нарушении прав истца

Из указанного пункта следует, что закладная на объект оформляется после подписания договора купли-продажи, в связи с чем, не является его неотъемлемой частью при заключении договора, в связи с чем, требования об урегулировании разногласий в закладной удовлетворению не подлежат.

Исключение из договора условий о страховании объекта (п. 2.1.6.4) не мотивировано покупателем и не обосновано.

Объект находится в залоге у продавца, но в пользовании покупателя.

Пунктом 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

Таким образом, включение в договор купли-продажи, по которому устанавливается обязательный в силу закона залог, условий о страховании объекта залога, соответствует закону и не нарушает прав покупателя. Обязанности по страхованию объекта за счет арендатора были также предусмотрены пунктом 4.2 договора аренды от 16.10.2019 № 00-01446/19.

Пункт 3.7 Договора не противоречит закону и защищает Департамент от «возможных причиненных убытков», в случае если Покупатель не будет исполнять обязательства по договору.

Пункт 3.8 не противоречит закону и не нарушает прав истца. Кроме того, данный пункт дублирует по смыслу первый абзац пункта 3.3 договора, с которым Истец не спорит.

Пункт 4.7.2 полностью соответствует действующему законодательству (ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 «О применении судами правил о залоге вещей»).

Пункт 5.4.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ штрафные санкции обеспечивают обязательство между должником и кредитором, т.е. гражданско-правовое обязательство.

Пунктом 2 вышеуказанной нормы права предусмотрено, что штрафные санкции являются не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности.

Пункт 5.8.

Сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору, не относятся к информации, на которую может быть распространен режим коммерческой тайны, в силу ст. 5 Федерального закона от 29.07.2004 г. N 98-ФЗ «О коммерческой тайне».

Пункт 5.9.

Без согласия должника кредитор может принять исполнение, предложенное третьим лицом, по просроченным платежам (п. п. 1 и 2 ст. 313 ГК РФ).

П. 5.10.

В пункте 5.10 договора Департамент предлагает установить штраф за уклонение от страхования имущества в размере 1% от цены объекта. Истец просит исключить данный пункт.

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункт 5.10 не подлежит исключению.

Пункты 7.4, 7.5, 7.9. Условия указанных пунктов не создают неприемлемых для истца обязанностей, не противоречат закону и направлены на обеспечение гарантий поступления в бюджет денег от продажи объекта, который продается на льготных условиях, т.е. на условиях предоставления одному субъекту предпринимательской деятельности льгот за счет общественного ресурса - государственного бюджета.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Нарушение условий по оплате, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, являются существенными нарушениями. Принятие данного пункта направлен на защиту прав Департамент в связи с ненадлежащим исполнением обязательств Покупателя по оплате, в связи с чем исключению из договора не подлежит.

В соответствии с п. 3 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Указанные пункты не подлежат исключению из договора только лишь на том основании, что с ними не согласен покупатель.

В соответствии с абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе от 22.07.2008 № 159 исчерпывающим образом.

Приказом от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 18.09.2023 № 362 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 №115» утверждены существенные условия договора купли-продажи.

Изменение, включение, исключение пунктов является неправомерным.

При этом исключение или изменение пунктов договора, указанных истцом (включения, исключения), помимо стоимости объекта и порядка рассрочки, является неправомерным, поскольку приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом, кроме того все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также включить или исключить ряд пунктов.

Суд отмечает, что исключение этих условий из договора приведет к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами недвижимого имущества на территории города Москвы, и, как следствие, к нарушению положений статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено право истца, оспаривать только цену договора, а иные пункты договора определяет собственник.

Все пункты в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи.

При этом суд исходит из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ; арендуемое им помещение не выбывало из его владения; цена имущества установлена судебной экспертизой.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Расходы истца по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 35 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд




Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости (далее - объекты), расположенные по адресам: <...>/3, с кадастровым номером 77:02:0010009:3797, общей площадью 89,3 кв. м (далее - Объект 1), <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0010009:3796, общей площадью 79,8 кв. м (далее - Объект 2) и <...>/3, с кадастровым номером 77:02:0010009:3798, общей площадью 127,3 кв. м изложив пункты в следующей редакции:

Пункт 3.1: Цена Объектов составляет 23 242 500 (двадцать три миллиона двести сорок две тысячи пятьсот) рублей 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № А40-132447/24-142-984 от 20.09.2024 г., выполненным ООО «А101 Консалт».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 276 696 (двести семьдесят шесть тысяч шестьсот девяносто шесть) руб. 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЦ-ДОМОС" (129281, Г.МОСКВА, УЛ. ЛЁТЧИКА БАБУШКИНА, Д.38, К.2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2002, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 6 000 руб. и расходы по экспертизе в размере 35 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

И.Н. Шевцова