Постановление от 20 октября 2025 г. по делу № А32-36089/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-36089/2024
город Ростов-на-Дону
21 октября 2025 года
15АП-10100/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В.,

при участии: от заинтересованного лица (Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар): с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» веб-

конференция представитель ФИО1 по доверенности от 08.11.2024, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента

муниципальной собственности и городских земель администрации

муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 30.06.2025 по делу № А32-36089/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автолайф»

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации

муниципального образования г. Краснодар, (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) администрации муниципального образования город Краснодар

(ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью с (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент), администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), в котором просит:

1. Признать незаконным бездействие департамента муниципальной

собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в реализации преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества.

2. Обязать департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в течение двух месяцев с момента вступления в силу настоящего решения устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Автолайф» путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в отношении объекта недвижимости (необходимо указать основные характеристики объекта недвижимости, площадь, назначение, наименование, адрес и пр.), а именно:

2.1. Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

2.2. Обеспечить принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

2.3. Заключить с ООО «Автолайф» договор купли-продажи нежилого помещения, литер А, А1, а1 общей площадью 226,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0403003:316, расположенного по адресу: Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 81/3, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации указанного имущества

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 суд признал незаконным бездействие Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в реализации ООО «Автолайф» преимущественного права приобретения арендуемого имущества нежилого помещения литер A, Al, al общей площадью 226,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0403003:316, расположенного по адресу: Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 81/3. Суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар устранить допущенные нарушения по заявлению ООО «Автолайф» N 7538 от 13.05.2024 г. путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". С Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в пользу ООО «Автолайф» взысканы расходы по оплате государственной пошлины по делу в размере 3 000 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый

судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Доводы жалобы сводятся к следующему. Обязывая департамент совершить действия, предусмотренные исключительно частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, суд ограничивает департамент в осуществлении действий, установленных частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно осуществить возврат заявления при наличии на то законных оснований. Муниципальное имущество не может быть выкуплено обществом в порядке Закона 3159-ФЗ, по причине отсутствия доказательств непрерывного целевого пользования арендуемым имуществом в предпринимательской деятельности в течение одного года и более. В нарушение положений главы 7 АПК РФ судом не исследованы в полном объеме фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, в частности копия акта обследования муниципального имущества № 30 от 07.04.2022; копия письма управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 29.12.2022 № 16068/21; копия письма управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 18.12.2023 № 19677/21, копии акта обследования муниципального имущества № 44 от 20.03.2025, что является нарушением норм процессуального права.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель возражал против ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица жалобу поддержал.

Сторонами представлен и приобщен к материалам дела составленный по предложению апелляционного суда акт осмотра спорного объекта.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Приказом директора департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар от 21.03.2022 N 6 заявителю передано муниципальное имущество во временное владение и пользование: нежилое помещение, литер A, Al, al общей площадью 226,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0403003:316, расположенное по адресу: Краснодар, Карасунскии внутригородской округ, ул. Уральская, 81/3.

Договор аренды от 20.04.2022 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как указывает заявитель, условия договора аренды муниципального имущества выполняются в полном объеме, отсутствует задолженность по арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), отсутствуют какие-либо перепланировки, переустройства, иные нарушения требований законодательства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

13.05.2024 ООО «Автолайф» принято решение о приобретении указанного имущества в собственность за плату, на основании преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами

малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем направлено соответствующее письмо в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (вх. N 7538).

Ответом от 03.06.2024 N 17018/26 Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар указало, что после проведения мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок, расположенный под нежилым зданием по ул. Уральской, д. 81/3 в г. Краснодаре, Департамент вернется к рассмотрению вопроса о реализации арендуемого ООО «Автолайф» имущества в порядке преимущественного права.

ООО «Автолайф», полагая незаконным бездействия Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в реализации преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества, обратился в суд с заявлением.

При принятии судебного акта суд руководствовался статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ (далее - Закон N 159-ФЗ) и исходил из следующего.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134), субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено следующее.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий

установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно частям 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пункты 6 и 7 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).

По пункту 7 Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.07.2012 N ВАС-9231/12 преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ и статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что ООО «Автолайф» использует принадлежащее на основании договора аренды N 7 от 2004.2022 нежилое

помещение, литер A, Al, al общей площадью 226,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0403003:316, расположенное по адресу: Краснодар, Карасунскии внутригородской округ, ул. Уральская, 81/3.

Вышеуказанный объект недвижимости находится в собственности администрации муниципального образования город Краснодар.

ООО «Автолайф» обратилось в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением N 7538 от 13.05.2024 о приватизации арендуемого нежилого помещения литер A, Al, al общей площадью 226,3 кв. м, кадастровый номер 23:43:0403003:316, расположенное по адресу: Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Уральская, 81/3.

В ответ от 03.06.2024 г. N 17018/26 Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар указал, что после проведения мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок, расположенный под нежилым зданием по ул. Уральской, д. 81/3 в г. Краснодаре, Департамент вернется к рассмотрению вопроса о реализации арендуемого ООО «Автолайф» имущества в порядке преимущественного права.

Возражая относительно заявленных требований, Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар просит в удовлетворении заявления ООО «Автолайф» отказать, ссылается на то, что решением городской Думы Краснодара от 14.12.2023 N 67 п. 18 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества муниципального образования город Краснодар на 2024 год" утвержден перечень муниципального имущества МО г. Краснодар, подлежащего приватизации в 2024 г.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в отказе от 03.06.2024 г. N 17018/26 сообщил заявителю, что после проведения мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок, расположенный под нежилым зданием по ул. Уральской, д. 81/3 в г. Краснодаре, департамент вернется к рассмотрению вопроса о реализации арендуемого ООО «Автолайф» имущества в порядке преимущественного права.

Таким образом, как указывает Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, принимая то обстоятельство, что решение об условиях приватизации имущества МО г. Краснодар, а также перечень объектов муниципальной собственности МО г. Краснодар, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежащих приватизации в 2024 году в порядке преимущественного права, принимается городской Думой Краснодара, департаментом исчерпаны меры (в пределах полномочий), предусмотренные законодательством, по рассмотрению вопроса о реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

Администрация муниципального образования город Краснодар указывает, что правовых оснований возлагать на департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

обязанность путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в судебном порядке не имеется, поскольку суд не вправе подменять функции уполномоченного органа местного самоуправления в ведение которого, находится принятие данного решения.

Возражая относительно заявленных требований, заинтересованное лицо так же указывает, что основания для удовлетворения требований отсутствуют, поскольку постановка на государственный кадастровый учет и регистрация права собственности муниципального образования город Краснодар на земельный участок, расположенный под нежилым зданием по ул. Уральской, д. 81/3 в г. Краснодаре, не произведены.

Вместе с тем согласно пункту 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Кроме того, довод Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар относительно ненадлежащего состояния спорного помещения со ссылкой на акт обследования от 07.04.2022 оценен судом первой инстанции как несостоятельный, поскольку факт неудовлетворительного состояния муниципального имущества не опровергает наличие непрерывных арендных правоотношений между заявителем и заинтересованным лицом.

Положения Закона N 159-ФЗ носят специальный характер по отношению к нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поэтому отсутствие постановки на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок, расположенный под арендуемым зданием, не является препятствием для передачи его в собственность общества.

Из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой администрации города Благовещенска", которым были признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации взаимосвязанные положения частей 2 и 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, следует, что введение для некоторых категорий субъектов предпринимательской деятельности упрощенного порядка приватизации публичного имущества преследует конституционно значимые цели: стимулирует свободу предпринимательства, способствует развитию конкуренции, становлению и развитию рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора, гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, успешной реализации принципов социального государства на основе баланса прав

и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в итоге способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (пункт 3 постановления).

Поскольку требования, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества соблюдены, что в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и доказательств обратного не представлено, суд признает неправомерными изложенные департаментом возражения относительно заявленных требований, в связи, с чем судом установлены основания для реализации ООО «Автолайф» преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Доказательства того, что арендованное заявителем имущество необходимо муниципальному образованию для решения вопросов местного значения, в материалы дела не представлены.

На основании изложенного, требования ООО «Автолайф» к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар оценены судом первой инстанции как законные и обоснованные.

Апелляционный суд исходит из следующего.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При оценке правовых оснований совершения заинтересованным лицом действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющегося мерой государственной поддержки такого субъекта, надлежит проверить имеются ли нарушения со стороны арендатора в использовании арендуемого имущества, неисполнение требований собственника имущества по приведению его в надлежащее состояние, ненадлежащее выполнение арендатором своих договорных обязательств. Удовлетворение судом требования о выкупе арендуемого имущества без проверки доводов о существенном нарушении арендатором других условий договора, позволяет недобросовестному арендатору приобрести в собственность публичное имущество, воспользовавшись

предоставленным законом преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, в связи с чем, подобные обстоятельства должны быть проверены при рассмотрении дела.

Указанная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761 по делу № А32-64821/2023 и воспринята судебной практикой, отраженной, в частности, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2025 по делу № А53-28806/2024.

Спорный договор заключен 20.04.2022, зарегистрирован 10.06.2022.

Целевое использование спорного объекта - для размещения магазина (п. 1, п. 5.3.3).

В силу пункта 5.3.5 в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды арендатор обязан произвести за свой счёт текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.

При этом нарушение пункта 5.3.5. является основанием для расторжения спорного договора (п. 7.1.4.)

Материалы дела подтверждают, что пункты 1, 5.3.3 - 5.3.5 договора арендатором не исполнены, объект по целевому назначению не используется, находится в состоянии исключающем такое использование, реальные (действенные) меры по его приведению в надлежащее состояние не приняты, установленный пунктом 5.3.5 договора срок для ремонта объекта нарушен более чем в 3 раза, практически на полтора года.

Данные обстоятельства подтверждаются результатами осмотра объекта по состоянию на 2022, 2023, 2024 годы (л.д. 29-36), а также актом осмотра от 08.10.2025, проведенного по предложению апелляционного суда.

Локальные ремонтные работы, исходя из фотоматериалов по состоянию на 2025 год носящие в большей части текущий, частичный и косметический характер, об обратном не свидетельствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что обществом надлежащим образом не исполнялись обязательства по заключенному договору аренды, объект по целевому назначению не используется. Общество не принимало мер для поддержания надлежащего технического состояния арендуемого объекта, не приняло в разумный срок мер по приведению объекта в надлежащее техническое состояние.

Необходимые условия для выкупа спорного имущества заявителем не соблюдены, основания для удовлетворения заявления общества от 13.05.2024 не имелось на дату его рассмотрения, принятия решения суда, а также на дату принятия настоящего постановления.

При этом наличие в письме заинтересованного лица ссылки на иные обстоятельства (отличные от выводов суда) не имеют определяющего правового значения с учетом разъяснений, приведенных в пункте 15 постановления от 28.06.2022 N 21.

Если исходить из того, что заявление заинтересованным лицо фактически не рассмотрено (ввиду отсылочного характера ответа заинтересованного лица) то суд не усматривает оснований для обязания заинтересованного лица повторно рассмотреть данное заявление с учетом установленных обстоятельств.

Как отмечено кассационным судом в постановлении от 27.11.2024 N Ф08-10001/2024 по делу N А32-54163/2021 суд вправе по своей инициативе выяснить дополнительные имеющие значение для дела обстоятельства, помимо прочего

свидетельствующие о наличии либо отсутствии нарушения прав и интересов заявителя. Дополнительно установленные обстоятельства могут либо исключить, либо способствовать возложению на орган, осуществляющий публичные полномочия, обязанности по устранению последствий незаконно принятого им решения.

В данных условиях решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2025 по делу № А32-36089/2024 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Я.Л. Сорока

Судьи Д.В. Емельянов

М.П. Крахмальная