Решение от 19 декабря 2017 г. по делу № А60-50091/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-50091/2017
19 декабря 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2017 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.В. Матущак при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.А. Винниковой рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СредУралСервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН <***>)

о взыскании 3065331 руб. 79 коп.


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 10.07.2017,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 96/05/02.06.1-05 от 29.12.2016.


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.

Отводов суду не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СредУралСервис» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом о взыскании за счет казны муниципального образования денежных средств в сумме 3065331 руб. 79 коп. Правовым основанием требований истец указал норму ст. 623 ГК РФ.

Определением суда от 27.09.2017 дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

Представитель истца в предварительном судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика в предварительном судебном заседании представил отзыв, в соответствии с которым просил в удовлетворении требований отказать.

Отзыв приобщен к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании 28.11.2017 настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании 28.11.2017 просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Представитель истца в судебном заседании 12.12.2017 просил суд заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании 12.12.2017 заявленные требования не представил.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Средуралсервис» (арендатор) и Департаментом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) 30.11.2012 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 69000493.

Согласно условиям названного договора истцу по акту приема-передачи нежилого помещения от 30.11.2012, подписанного обеими сторонами с проставлением оттисков печатей, передано нежилое встроенное помещение (первый этаж – помещения № 24-26, 104), общей площадью 244,4 кв. м, расположенное по адресу <...> литер Б), благоустройство отсутствует (ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещения).

В соответствии с п. 3.2.7. договора арендатор вправе за свой счет производить капитальный ремонт, перепланировки, переустройство, а также другие неотделимые улучшения объекта только с предварительного письменного согласия арендодателя.

Во исполнение условий договора истец письмом от 05.12.2013 обратился в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом за разрешением на проведение капитального ремонта в спорном помещении.

После получения дополнительно запрашиваемых документов ответчик письмом № 02.09.-28/001-4467 выразил свое согласие на проведение капитального ремонта.

Согласно протоколу заседания городской комиссии по администрированию неналоговых доходов МО «Город Екатеринбург» от 12.02.2016 решено зачесть стоимость капитального ремонта в размере 3536659 руб. 40 коп. в счет арендной платы по договору аренды от 30.11.2012 № 69000493.

До истечения срока аренды истец 07.10.2015 обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного обществу Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В материалы дела представлен Отчет от 12.02.2016 об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» на основании договора № 48-т, заключенного с Департаментом по управлению муниципальным имуществом, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки площадью 244, 4 кв.м составляет 8050000 руб. 00 коп., в том числе помещений площадью 66,9 кв.м – 2310000 руб. 00 коп., помещений площадью 177,5 кв.м – 5740000 руб. 00 коп.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ответчиком в адрес истца 15.03.2016 направлены подписанные с его стороны договоры купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 1743, 1744, в которых цена приобретения имущества без учета стоимости неотделимых улучшений определена равной 2310000 руб. 00 коп. и 5740000 руб. 00 коп.

Согласно условиям названных договоров продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда – помещение, общей площадью 66,9 кв. м и объект площадью 177,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <...> (п. 1.2. договора).

Факт приема-передачи названных помещений подтверждается актом от 15.03.2016.

При этом соглашением от 14.03.2016 договор аренды между сторонами расторгнут.

Истец пояснил, что стоимость неотделимых улучшений, зачтенных в счет арендной платы, освоенных в период действия договора аренды, составила 471327 руб. 31 коп., неосвоенные денежные средства, которые подлежали зачету в счет аренды по договору, составили цену иска.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нормы ст. 623 ГК РФ, просит после прекращения договора аренды взыскать с ответчика стоимость неотделимые улучшений, произведенных арендатором.

В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Департамент не оспаривает, что работы, повлекшие возникновение неотделимых улучшений спорного имущества, произведены истцом с согласия арендодателя в период действия договора аренды.

Таким образом, полагая, что прекращение арендных отношений выкупом арендованного помещения влечет за собой обязанность ответчика возвратить частичную стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

В соответствии с абзацем вторым статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134, нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к иным нормам законодательства о приватизации, равно как и к правилам гражданского законодательства. Последние подлежат применению лишь в отсутствие специального регулирования названным Законом.

Судьба неотделимых улучшений арендованного имущества, арендуемого субъектом малого предпринимательства, определяется правилами части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которым их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12).

Иных способов возмещения арендатору расходов, понесенных в результате капитального ремонта выкупаемого имущества, законодательство не устанавливает.

Как установлено судом, заключая договоры купли-продажи арендованного муниципального имущества № 1743, 1744 от 15.03.2016, стороны прекратили на будущее время все права и обязанности из договора аренды, включая те, которые связаны с внесением арендной платы в порядке п. 1 ст. 407 ГК РФ (абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Следовательно, с момента выкупа арендованного имущества отношения сторон не регулируются правилами об аренде, положенными в основание заявленного иска.

В данном случае отсутствуют основания для применения положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении по правилам статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендованное имущество вместе с неотделимыми улучшениями, способными увеличить его стоимость, не было передано арендодателю, что могло бы повлечь на стороне последнего неосновательное обогащение, а осталось в обладании общества.

Заключая договор купли-продажи арендованного муниципального имущества, стороны достигли соглашения относительно цены выкупаемого помещения, не передавая разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правом требовать возмещения стоимости произведенных улучшений муниципального имущества при его выкупе общество своевременно не воспользовалось. В соответствии с условиями договора аренды возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора не предусмотрено.

Согласно письму арендатора от 24.03.2016 вх.№ 1541 договор № 1744 от 15.03.2016 (подписанный арендодателем) получен истцом 15.03.2016, следовательно, в указанную дату договор купли-продажи заключен, существенные его условия, в том числе о цене имущества, сторонами согласованы. Иной даты заключения договора из материалов дела не усматривается.

Письмо с просьбой о зачете неотделимых улучшений истец направил ответчику 24.03.2016.

При заключении договора относительно цены приобретаемого объекта не возразил, протокол разногласий к договору купли-продажи продавцу не направил.

Кроме того, согласно пункту 6.3. договора аренды отделимые и неотделимые улучшения имущества, произведённые арендатором, являются собственностью МО «Город Екатеринбург». Согласно п. 3.2.19 договора арендатор обязан передать объект со всеми произведенными отделимыми и неотделимыми улучшениями, арендодателю в течение пяти рабочих дней со дня прекращения договора.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими цены и порядка ее уплаты.

При этом суд принимает во внимание следующее.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, исходя из приведенных норм, зачету подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

На основании изложенного арбитражный суд полагает, что заявленное истцом требование о зачете стоимости затрат связано с проведением капитального ремонта, предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащей зачету в соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159, а представляет собой собственно размер произведенных затрат.

Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, в материалы дела не представлено.

Согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание изложенное, расходы, связанные с уплатой государственной пошлины относятся на истца и возмещению за счет ответчика не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья Ю.В. Матущак