Решение от 13 ноября 2017 г. по делу № А07-10212/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10212/17
г. Уфа
14 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.10.2017

Полный текст решения изготовлен 14.11.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И. Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску МУП "Нефтекамскводоканал" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к ООО "Грация" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений,

третье лица:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ СОБСТВЕННОСТЬЮ МИНИСТЕРСТВА ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ПО ГОРОДУ НЕФТЕКАМСКУ (ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 24.04.2017 года,

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 15.05.2017 года,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте суда,

Истец МУП "Нефтекамскводоканал" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО "Грация" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о внесении изменений в условия договора аренды нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 июня 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора привлечен КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ СОБСТВЕННОСТЬЮ МИНИСТЕРСТВА ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ПО ГОРОДУ НЕФТЕКАМСКУ (ИНН <***>).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01 августа 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Нефтекамск (ОГРН <***> ИНН <***>).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01 августа 2017 года приняты уточненные исковые требования, согласно которым истец просит внести изменения в договор аренды от 18.06.2004 года №1952 о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа, находящихся по адресу: <...>, изложив пункты 1.2. и 3.1. в следующей редакции:

А) Пункт 1.2.«Срок договора аренды устанавливается по 06 марта 2020 года».

Б) Пункт 3.1. «Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы в соответствии с ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006г. №135-ФЗ(с изменениями и дополнениями) и с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации с учетом Решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 24 сентября 2014 г. № 3-27/03 «Об утверждении Порядка оформления управления и распоряжения имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и Методики определения годовой арендной платы за пользование имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан» (далее - Порядок).

Согласно Отчету №Н-22/2017 об определении рыночной величины арендной платы за нежилые помещения №30-54 на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <...> (раздел 1.Основные факты и выводы является неотъемлемой частью настоящего соглашения) по состоянию на 22 февраля 2017 года, с учетом применения коэффициента вида использования объекта муниципального имущества, заявленного арендатором, в соответствии с п.6.7.2. Порядка - 0.75(для оказания бытовых услуг) за период с 06 марта 2017 года по 05 февраля 2018 года годовая арендная плата устанавливается в сумме 1 037 079 рублей (один миллион тридцать семь тысяч семьдесят девять рублей), в том числе НДС 158 198,49 рублей. Стоимость арендной платы в квартал составляет 259 269,75 (двести пятьдесят девять тысяч двести шестьдесят девять рублей 75 коп.) рублей, в т.ч. НДС - 39 549,62 рублей, взыскать с ответчика сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании истец заявленные требования подержал в полном объеме согласно уточненного иска, принятого в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик с иском не согласился, поддержал доводы по отзыву.

Третье лицо поддерживает позицию истца в представленном в адрес суда отзыве.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания третье лицо в судебное заседание не явилось, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 121, 153 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамск (арендодатель) и истцом общество с ограниченной ответственностью "Грация" (арендатор) заключен договор №1952 от 18.06.2004 года о передаче объектов нежилого фонда без права выкупа (далее договор).

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения на 1 этаже встроено-пристроенной части 9-этажного жилого дома (лит. А., ком.№№33-37 ; лит. А1., ком.№1/а, 30-32,38-50), расположенные по адресу: <...>, общей площадью 327,1 кв.м., для использования в целях: ателье по пошиву одежды.

В силу п. 1.2 срок действия договора установлен с 01.06.2004 года по 01.06.2014 года.

В соответствии с п. 3.1. Расчет арендной платы за владение и пользование объектами нежилого фонда г. Нефтекамска производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование имуществом г. Нефтекамска, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Дополнительным соглашением №1 от 30.10.2012 года сторонами внесены изменения в договор, согласно которым арендодатель по договору№1952 от 18.06.2004 года о передаче объектов нежилого фонда без права выкупа является МУП "Нефтекамскводоканал" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в связи с выкупом объекта аренды по договору купли-продажи от 25.11.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.12.2010 года №04АВ 976492; изменен размер общей площади и составил 315,7 кв.м., изменен порядок оплаты арендной платы (л.д. 32).

МУП «Нефтекамскводоканал», руководствуясь ч.9 ст. 17.1. ФЗ «О защите конкуренции» в целях установления арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, произвело оценку рыночно обоснованной величины арендной платы и обратилось к ответчику с предложением о заключении соглашения о внесении изменений в договор, учитывая рыночную стоимость арендной платы, обозначенной в отчете №Н-22/2017 об определении рыночно обоснованной величины арендной платы за нежилые помещения №30-54 на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <...>, (л.д. 33 ).

Соглашение №2 от 06.03.2017года о внесении изменений в договор передано арендатору 06.03.2017 года (л.д. 23).

05.04.2017 года письмом исх. №04 ООО «Грация» выразило отказ от подписания дополнительного соглашения.

18.04.2017 года истец обратился к ответчику с претензий за исх. №01-02/432 (л.д. 5-6), впоследствии в суд с настоящим иском.

ООО «Грация» с иском не согласилось по причине того, что у истца отсутствует право пересматривать размер арендной платы без согласия собственника. Ответчик считает, что согласно Методики определения годовой арендной платы за пользованием имуществом г.Нефтекамск расчет производится на основании стоимости нового строительства 1 кв м, который утвержден Решением Совета депутатов ГО г.Нефтекамск №4-06/03 от 15.03.2017 г., необходимо применять при расчете арендной платы коэффициент для бытового обслуживания населения равный 0,2; срок договора должен быть установлен до 2024 года (л.д.71-73).

Третье лицо в своем отзыве указало на необходимость продления договора аренды № 1952 от 18.06.2004г. в порядке, установленном частями 9-10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, при этом определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является обязательным.

Однако, согласно п. 6.7. п. 6.7.2 Порядка оформления управления и распоряжения имуществом городского округа город Нефтекамск РБ (утв. Решением Совета городского округа город Нефтекамск от 24.09.2014п № 3-27/03) (далее - Порядок) на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование муниципальным имуществом в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» расчет размера арендной платы должен производиться с применением коэффициента вида использования помещения по следующей формуле; Апл - РС * Ки, где

Апл - размер годовой арендной платы;

РС - рыночно обоснованная стоимость годовой арендной платы за пользование объектом муниципального имущества в течение одного платежного периода (месяц, год), которая определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Ки - коэффициент вида использования, который применяется исходя из вида использования объекта муниципального имущества, заявленного арендатором. Так, при использовании помещений в целях оказания бытовых услуг (в т.ч., ремонт и пошив швейных изделий), устанавливается Ки = 0,75 (п. 6.7.2 Порядка).

Таким образом, размер арендной платы по договору № 1952 от 18.06.2004г. определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование муниципальным имуществом с применением коэффициента вида использования помещения равного 0,75 (л.д.116-118).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом характера спорных правоотношений в предмет судебной проверки входят вопросы заключенности и действительности рассматриваемого договора аренды.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются условия об объекте аренды и размере арендной платы.

В данном случае условия договора о предмете аренды следует считать согласованным сторонами, поскольку он в достаточной степени идентифицирован в договоре, принят ответчиком без возражений по акту приема-передачи. Определен также размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором в период пользования имуществом.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеперечисленных условий договор №1952 от 18.06.2004 года следует квалифицировать как заключенный.

23.12.2010 года спорное помещение передано в хозяйственное ведение истцу согласно свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2010 года (л.д.32), в связи с чем было заключено дополнительное соглашение №1 от 30.10.2012 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Договор №1952 от 18.06.2004 года заключен на срок с 01.06.20144 года по 01.04.2014 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя Кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок (статья 610 Кодекса).

Поскольку в данном случае в аренду был передан объект муниципального нежилого фонда, спор следует рассматривать с учетом положений Федерального закона от 29.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

В силу части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо предусмотренных в названной статье.

Согласно пункту 3 части 3 указанной статьи в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно ч.9 ст. 17.1. ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Истцом размер арендной платы определен на основании представленного в материалы дела отчета об определении рыночно обоснованной величины арендной платы №Н-22/2017 по состоянию на 22.02.2017 года и методики определения годовой арендной платы за пользование имуществом городского округа город Нефтекамск РБ, утвержденной 24.09.2014 года с обоснованием коэффициента вида использования помещения равного 0,75.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

На основании части 3 ст. 614 ГК РФ Арендодатель имеет возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п.6.7,6.7.2 Порядка оформления управления и распоряжения имуществом городского округа город Нефтекамск РБ (утвержденного решением от 24.09.2014 года) на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование муниципальным имуществом в соответствие с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» расчет размера арендной платы должен производиться с применением коэффициента вида использования помещения по следующей формуле; Апл - РС * Ки, где

Апл - размер годовой арендной платы;

РС - рыночно обоснованная стоимость годовой арендной платы за пользование объектом муниципального имущества в течение одного платежного периода (месяц, год), которая определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Ки - коэффициент вида использования, который применяется исходя из вида использования объекта муниципального имущества, заявленного арендатором. Так, при использовании помещений в целях оказания бытовых услуг (в т.ч., ремонт и пошив швейных изделий), устанавливается Ки = 0,75 (п. 6.7.2 Порядка).

Таким образом, размер арендной платы по договору от 18.06.2004 года определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование муниципальным имуществом с применением коэффициента вида использования помещения равного 0,75, в связи с чем требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МУП "Нефтекамскводоканал" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа от 18.06.2004 года №1952 по адресу: <...>, изложив пункты 1.2. и 3.1. в следующей редакции:

А) Пункт 1.2.«Срок договора аренды устанавливается по 06 марта 2020 года».

Б) Пункт 3.1. «Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы в соответствии с ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006г. №135-ФЗ(с изменениями и дополнениями) и с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации с учетом Решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 24 сентября 2014 г. № 3-27/03 «Об утверждении Порядка оформления управления и распоряжения имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан и Методики определения годовой арендной платы за пользование имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан» (далее - Порядок).

Согласно Отчету №Н-22/2017 об определении рыночной величины арендной платы за нежилые помещения №30-54 на первом этаже девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: РБ, <...> (раздел 1.Основные факты и выводы является неотъемлемой частью настоящего соглашения) по состоянию на 22 февраля 2017 года, с учетом применения коэффициента вида использования объекта муниципального имущества, заявленного арендатором, в соответствии с п.6.7.2. Порядка - 0.75(для оказания бытовых услуг) за период с 06 марта 2017 года по 05 февраля 2018 года годовая арендная плата устанавливается в сумме 1 037 079 рублей (один миллион тридцать семь тысяч семьдесят девять рублей), в том числе НДС 158 198,49 рублей. Стоимость арендной платы в квартал составляет 259 269,75 (двести пятьдесят девять тысяч двести шестьдесят девять рублей 75 коп.) рублей, в т.ч. НДС - 39 549,62 рублей.

Взыскать с ООО "Грация" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу МУП "Нефтекамскводоканал" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.Н. Нурисламова