Постановление от 14 января 2019 г. по делу № А32-16924/2016

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16924/2016
город Ростов-на-Дону
14 января 2019 года
15АП-11718/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 по делу № А32-16924/2016 (судья Григорьева Ю.С.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ультрамарин»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,

обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Атриум»

при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Сочинская строительная компания»,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», ФИО3, ФИО4,

о признании договоров недействительными,

по требованию третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Сочинская строительная компания» о признании договоров недействительными

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и обществу с ограниченной ответственностью «ХК Атриум» с требованием о признании недействительными: договора долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса N Т-209-156 от 16.01.2012, дата регистрации договора 03.04.2012, заключенного между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>), а также договора долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса N Т-208-155 от 16.01.2012, дата регистрации договора 03.04.2012, заключенного между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>);

о признании недействительными технических паспортов на нежилые помещения №№ 167, 168, расположенные на 1 этаже многофункционального торгового комплекса по адресу: <...>;

о признании права общедолевой собственности на нежилые помещения №№167, 168, расположенные на 1 этаже многофункционального торгового комплекса по адресу: <...> за ООО "Ультрамарин" с размером доли _;

истребовать нежилые помещения №№167,168 расположенные на 1 этаже многофункционального торгового комплекса по адресу: <...> из незаконного владения ФИО2

обязать ООО "ХК "Атриум" демонтировать перегородки, ограждающие нежилые помещения №№167,168, расположенные на 1 этаже многофункционального торгового комплекса по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2016 (л.д.194-195 т.1) принято уточнение исковых требований, согласно которым общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин» просило признать недействительными: договор долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса N Т-209-156 от 16.01.2012, дата регистрации договора 03.04.2012, заключенного между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>), а также договор долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса N Т-208-155 от 16.01.2012, дата регистрации договора 03.04.2012, заключенного между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) (требование заявлено к адресовано ООО "ХК "Атриум" и ИП ФИО2);

признать право общедолевой собственности на нежилые помещения №№167, 168, расположенные на 1 этаже многофункционального торгового комплекса по адресу: <...> за ООО "Ультрамарин" с размером доли 1854/10000 (требование адресовано ООО "ХК "Атриум");

обязать ООО "ХК "Атриум" демонтировать перегородки, ограждающие нежилые помещения №№167,168, расположенные на 1 этаже многофункционального торгового комплекса по адресу: <...> (требование требование адресовано ООО "ХК "Атриум") с учетом уточнения исковых требований (л.д. 152, 194-195 т.1).

Указанным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2017 ФИО3, ФИО4 привлечены к участию в деле в качестве соответчиков по требованиям о признании права собственности и обязании демонтировать перегородки, и в связи с отсутствием у указанных лиц статуса индивидуального предпринимателя производство по делу в указанной части прекращено (л.д.109-110 т.2). Этим же определением суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора в части оспаривания договоров долевого участия, ООО «Сочинская строительная компания» (л.д.31 т.2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 заявленные требования удовлетворены частично. Признаны недействительными (ничтожными): договор долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса N Т-209-156 от 16.01.2012 года, дата регистрации договора 03.04.2012 г., заключенный между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>), договор долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса N Т-208-155 от 16.01.2012 года, дата регистрации договора 03.04.2012 г., заключенный между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>). Распределены судебные расходы. Суд первой инстанции установил, что проектной документацией и техническим паспортом составленным на 18.01.2012 подтверждается довод истца о том, что при вводе многофункционального торгового комплекса в эксплуатацию 17.01.2012 помещений №№167,168 не существовало, спорные помещения образованы за счет площади мест общего пользования -коридора на первом этаже. Оспариваемые договоры фактически заключены после строительства и ввода в эксплуатацию торгового комплекса и прикрывают сделку купли-продажи недвижимого имущества, которая в силу ч.2 ст.170, ст.ст. 166,167 ГК РФ ничтожна и не влечет правовых последствий. В применении срока исковой давности по требованиям заявленным ООО «Ультрамарин» отказано, в связи с тем, что до приобретения прав на нежилое помещение (05-14.11.2014) №500 истец не мог знать о наличии оспариваемых сделок, о пропуске срока исковой давности третьим лицом ответчиками не заявлено.

ИП ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что спорные договоры между застройщиком и участником долевого строительства заключены и исполнены в полном объеме. Ответчик была ознакомлена застройщиком с проектной документацией многофункционального торгового комплекса, при заключении договоров действовала с должной степенью заботливости и осмотрительности. Договоры долевого участия в строительстве от 16.01.2012 заключены до ввода МТК в эксплуатацию, зарегистрированы 03.04.2012. Согласно п. 2.2 договоров срок окончания строительства был определен 31.05.2012, срок передачи застройщиком помещений участнику долевого строительства - июнь 2012. Помещения переданы по акту 30.06.2012. Право собственности ответчика на помещения №№ 167,168 было зарегистрировано 10.08.2012. Правовые последствия сделки долевого участия в строительстве наступили: ответчик произвел уплату цены объектов недвижимости, застройщик ввел МТК в эксплуатацию, передал в собственность ответчику нежилые помещения №№ 167,168. Судом не дана оценка доводам о преюдициальном значении обстоятельств, установленных при рассмотрении дела №А32-23996/2016 по спору между теми же сторонами, в рамках которого давалась оценка техническому паспорту от 18.01.2012, на основании которого суд в настоящем деле пришел к выводу о доказанности доводов истца. Кроме того, ООО «Ультрамарин» не является стороной оспариваемых сделок, а ФИО2 на момент рассмотрения спора не являлась собственником спорных помещений. Вывод суда о том, что ООО «Ультрамарин» до перехода права собственности на помещение №500 не могло знать о наличии оспариваемых сделок не основан на материалах дела. В рамках дела № А32-18742/2015 суд установил, что ООО «Ультрамарин» является взаимозависимым лицом с ООО «Сочинская строительная компания», следовательно, знало о собственниках спорных помещений с 21.12.2012 (с момента регистрации права собственности на помещение №500 ООО «Сочинская строительная компания»). Иск заявлен 19.05.2016, т.е. по истечении 3 годичного срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Из Территориального отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 09.10.2018 ФИО2 получены заверенные копии технических планов помещений №№167,168, расположенных по адресу: <...>. В силу п.1,10 ст.24 Федерального закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для постановки объекта на государственный кадастровый учет необходимо представить кроме прочего проект строительства.

ООО «Ультрамарин» в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Общество указало что о факте формирования спорных помещений за счет мест общего пользования истец не мог узнать ранее 01.04.2014 - даты получения копии технического паспорта от 18.01.2012, в связи с чем, срок исковой давности не пропущен.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 апелляционную жалобу поддержал, просил применить срок исковой давности.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители сторон пояснили, что возражений против прекращения производства по делу в части требований не заявляли, в этой части судебные акты не оспариваются.

В соответствии с ч.5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (застройщик) и ООО «Сочинская строительная компания» (участник долевого строительства) был заключен договор № Т-015-500 от 26.08.2011 долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса, по условиям которого застройщик обязуется осуществить строительство и после поучения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства нежилое помещение номер на поэтажном плате 500 ориентировочной площадью 2352,25 кв.м. Срок окончания строительства - 31.05.2012, срок передачи помещения - июнь 2012 (п.2.1, 2.2,2.3 договора) л.д.107-116 т.1).

По договору купли-продажи от 05.11.2014, заключенному между ООО «Сочинская строительная компания» (продавец) и ООО «Ультамарин» (покупатель) продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил нежилое помещение №500 общей площадью 2515,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Навагинская, д.9д. (л.д.117-119 т.1).

Право собственности ООО «Ультамарин» на указанное помещение зарегистрировано 14.11.2014 (л.д.120 т.1).

Между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключены договоры № Т-208-155 от 16.01.2012, № Т-209-156 от 16.01.2012, на основании которых было зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорные помещения №№ 167 площадью 2,9 кв.м.,168 площадью 2,9 кв.м.

По условиям указанных договоров застройщик обязуется в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства нежилые помещения, расположенные на 1 этаже торгового многофункционального комплекса по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Навагинская (номера на поэтажном плане 155, 156 ориентировочной площадью 550 кв.м. каждое, графическое изображение приведено в приложении №2 к договору). Помещения передаются в следующем виде: стены - подготовка под покраску (оклейку обоями); потолки - подвесной типа «Армстронг»; пол - плитка (керамогранит); оконные блоки (витраж) - устанавливаются по проекту; двери входные в нежилое помещение - устанавливаются по проекту; централизованная систем охлаждения воздуха - устанавливаются по проекту, электромонтажные работы - по проекту; стояки холодной, горячей воды, водоотведения - не подводятся. Срок окончания строительства - 31 мая 2012 года; срок передачи застройщиком нежилого помещения участнику долевого строительства - июнь 2012 года; стадия строительства - начальная. Окончательное определение площади нежилого помещения производится застройщиком на основании технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации (пункты 2.1-2.7 договоров).

Во исполнение указанных договоров, по передаточным актам от 30.06.2012 ООО «ХК «Атриум» передало ФИО5 нежилые помещения (торговые секции) согласно технического паспорта инв. №47884 и справки о присвоении адреса № 8821 от 06.02.2012, номера на поэтажном плане 167, 168 площадью 2,9 кв.м. каждое.

В обоснование доводов о том, что спорные помещения №№ 167,168 сформированы за счет мест общего пользования (помещения № 163) истцом представлены чертеж из раздела 6 «Проект организации строительства» проектной документации многофункционального торгового комплекса по ул.Навагинской в Центральном районе г.Сочи (л.д.51-52 т.1) и копия технического паспорта инв. № 12094 изготовленного Сочинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю по состоянию на 18.01.2012 (л.д.53-74 т.1) в которых спорные помещения №№ 167,168 отсутствуют. Согласно разделу IV технического плана литеры А,А1 многофункционального торгового комплекса имеют год постройки 2011. В экспликации отсутствуют помещения №№ 167,168, однако имеются помещения №№ 155 (лестничная клетка площадью 36,6 кв.м.) 156 (тамбур площадью 5,9 кв.м.), однако по графическому изображению не соответствующие помещениям указанным в приложениях №2 к спорным договорам № Т-208-155 от 16.01.2012, № Т-209-156 от 16.01.2012.

Кроме того, согласно представленной истцом справке Сочинского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 17.08.2018 (л.д.128 т.4) в архиве указанного отделения в техническом паспорте с инв. № 12094 от 11.11.2011 общая площадь здания «Многофункциональный торговый комплекс» составляла 17905,0 кв.м., в т.ч. 13517,9 кв.м. основная площадь, 4387,1 вспомогательная площадь. Также в архиве содержатся сведения об РТИ здания. В техническом паспорте от 18.01.2012 на здание «Многофункциональный торговый комплекс» от 18.01.2012 общая площадь составила 18070,0 кв.м., в т.ч. 13568,5 кв.м. основной площади, 4501,5 кв.м. вспомогательной площади. В техническом паспорте также указаны сведения об РТИ помещений №№167,168 от 02.02.2016, в результате чего общая площадь здания составила 18070,0 кв.м., в том числе 13574,3 кв.м. основной площади и 4495,7 кв.м. вспомогательной площади.

При этом, в материал дела также представлены технические паспорта инв. №47884 по состоянию на 29.06.2012 на спорные помещения № 167, 168 составленные Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г.Сочи по заказу ООО «Атриум» на основании разрешения на строительство RU23309/1622 от 19.07.2011, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 23309/686 от 17.01.2012,а также технический паспорт на многофункциональный торговый комплекс инв. № 47884 по состоянию на 17.08.2018 (л.д.18-87 т.4) которые не содержат отметок о самовольном характере спорных помещений. Кадастровый учет спорных помещений осуществлен уполномоченным органом в соответствии с техническими планами помещений от 05.07.2012 по заказу застройщика - ООО «ХК «Атриум».

По определению суда апелляционной инстанции ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» Отдел по городу-курорту Сочи представило копию технического паспорта инв. № 47884 от 15.02.2012 на объект - литера А -Многофункциональный торговый комплекс по адресу дом №9 , ул.Навагинская, г.Сочи в котором отражены торговые секции №№ 167,168 площадью 2,9 кв.м. каждая (л.д.110-120 т.4).

Из указанных доказательств следует, что в период исполнения оспариваемых договоров долевого участия в строительстве, изменялись нумерация и площадь помещений многофункционального торгового комплекса. Полный пакет проектной документации многофункционального торгового комплекса со всеми изменениями, суду не представлен, ввиду его отсутствия у сторон, в связи с чем, установить до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или после, производились данные изменения, не представляется возможным.

На момент кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорные помещения действовали положения Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон № 122-ФЗ), согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно абз. 11 п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Согласно статье 41 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О государственном кадастре недвижимости", действовавшей на момент кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорные помещения технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости (часть 8 статьи 41 названного Закона).

Аналогичные положения содержатся в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ч.ч.3,7 ст.1, ч.1 ст. 24).

Учитывая совокупность представленных в дело доказательств и произведенные уполномоченными органами в установленном законом порядке кадастровый учет спорных помещений и государственную регистрацию права собственности на них как правомерно созданные объекты недвижимого имущества, сам по себе факт отсутствия помещений под номерами 167,168 в представленных истцом чертеже из т.6 раздела 6 Проекта организации строительства и техническом паспорте по состоянию на 18.01.2012, отражающем состояние многофункционального торгового комплекса с годом постройки 2011, не свидетельствуют о том, что спорные помещения образованы после ввода объекта в эксплуатацию за счет мест общего пользования (в т.ч. указанного истцом коридора №163).

В соответствии с выписками из ЕГРП от 30.06.2016 собственниками указанных помещений на момент рассмотрения спора являются ФИО4 (помещение №167) и ФИО3 (помещение №168) (л.д.150-151 т.1).

Согласно статье 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Прикрываемая сделка также может быть признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ (в редакции на дату заключения спорных договоров) договор долевого участия в строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч.5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Спорные договоры содержат все существенные условия, определенные ст.4 Закона N 214-ФЗ совершены в надлежащей форме, зарегистрированы в ЕГРП. 03.04.2012, право собственности ФИО2 зарегистрировано 10.08.2012, что следует из свидетельств о государственной регистрации права (л.д.86-87 т.1).

Договоры № Т-208-155 от 16.01.2012, № Т-209-156 от 16.01.2012 подписаны сторонами до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (17.01.2012), зарегистрированы 03.04.2012, т.е. до исполнения застройщиком предусмотренных условиями договоров сроков окончания строительства - 31.05.2012 и передачи нежилых помещений - июнь 2012.

Тот факт, что регистрация спорных договоров долевого участия в строительстве произведена ответчиками и срок окончания строительства указан застройщиком позже даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сам по себе не свидетельствует о направленности воли сторон на приобретение готовых помещений в рамках договора купли-продажи, а не договора долевого участия в строительстве.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ к притворной сделке применяются правила прикрываемой сделки, с учетом ее существа и содержания.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Воля инвестора, заключившего договор о долевом участии в строительстве, являющийся по своей правовой природе договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, направлена, прежде всего, на наступление такого правового последствия как приобретение права на объект, созданный за счет его средств.

Такие правовые последствия сторонами спорных сделок достигнуты, что подтверждается фактом передачи застройщиком спорных помещений по передаточными актами и государственной регистрацией права на них за участником долевого строительства.

Учитывая наличие доказательств реального исполнения ответчиками договоров долевого участия, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для договоров долевого участия в строительстве, а именно привлечение застройщиком денежных средств участника долевого строительства для строительства (создания) объекта недвижимости и приобретение дольщиком права на объект, созданный за счет его средств.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку совокупностью представленных в дело доказательств не подтверждаются доводы истца о том, что спорные помещения образованы после ввода объекта в эксплуатацию за счет мест общего пользования, следовательно, независимо от того, являются ли спорные сделки, оформленные договорами № Т-208-155 от 16.01.2012, № Т-209-156 от 16.01.2012, сделками купли-продажи либо долевого участия в строительстве, они не нарушают прав и законных интересов истца и не могут быть признаны ничтожными и не влекущими правовых последствий по основаниям, предусмотренным ст. п.2 ст. 170, п.1 ст.167 ГК РФ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывае разъяснения, изложенные в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с которыми, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и Определении Верховного Суда РФ от 14.07.2015 N 18-КГ15-81 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Поскольку спорными помещениями владеют ФИО4 (помещение №167) и ФИО3 (помещение №168), к которым требования о виндикации и о признании права общей долевой собственности не заявлены, избранный истцом и третьим лицом с самостоятельными требованиями способ защиты своего права путем обращения в суд с иском о признании договоров долевого участия недействительными по мотиву их притворности, не восстановит их прав, в т.ч. права истца как собственника помещения в здании на общее имущество здания.

Кроме того, ООО «Сочинская строительная компания» не является ни участником спорных сделок, ни собственником помещений многофункционального торгового центра, соответственно, не обосновало какие именно его права и законные интересы нарушены и каким образом будут восстановлены удовлетворением заявленных им самостоятельных требований.

Доводы истца о том, что спорные помещения являются фактически витринами отклоняются как не имеющие правового значения, поскольку требование о признании права собственности на спорные помещения отсутствующим в рамках настоящего дела не заявлено. Данный спор уже рассмотрен в судебном порядке в рамках дела № А32-23996/2015. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2015 по указанному делу в иске ООО «Ультрамарин» к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения №№ 167,168 и признании права общей долевой собственности на помещение № 163, отказано.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ФИО2 заявлено о применении срока исковой давности по требованиям заявленным ООО «Ультрамарин» (л.д.90 т.2).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года; течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованию юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, к рассматриваемому спору применима правовая позиция, изложенная в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", согласно которой при смене владельца имущества срок на защиту права собственника, не реализовавшего своевременно право на судебную защиту, не начинает течь заново.

Как следует из выписок из ЕГРЮЛ на ООО «Ультрамарин» (л.д.47-50 т.1), на ООО «Сочинская строительная компания» (л.д.71-75 т.5), единоличным исполнительным органом, указанных юридических лиц является ФИО6

Учитывая расположение спорных помещений (смежные с коридором - пом.№ 163 по техническому паспорту инв. № 12094 от 18.01.2012), об их фактическом наличии и о правообладателе руководитель истца ФИО6 мог узнать с момента их постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности ответчика (с 10.08.2012).

С иском истец обратился 19.05.2016, т.е. по истечении трех лет, следовательно срок исковой давности истцом пропущен.

Доводы о том, что о нарушении прав истцу стало известно с даты получения копии технического паспорта (01.04.2014) отклоняются, поскольку не невозможность получения данного технического паспорта его правопредшественником ранее указанной даты, не доказана.

Оценив представленные в дело доказательства их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая недоказанность доводов о формировании спорных помещений за счет общего имущества собственников нежилых помещений многофункционального торгового центра, а также недоказанность нарушения прав и законных интересов истца и третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора и возможности их восстановления посредством признания оспариваемых сделок притворными, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО «Ультрамарин» и ООО «Сочинская строительная компания» требований, в связи с чем, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 подлежит отмене в обжалуемой части и в части распределения судебных расходов.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально заявленным и удовлетворенным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

При обращении с иском ООО «Ультрамарин» оплатило государственную пошлину в сумме 60000 руб. (л.д.11 т.1). В связи с прекращением производства по делу в части требований решением суда первой инстанции возвращено истцу из федерального бюджета 48000 руб. По требованиям о признании двух сделок недействительными государственная пошлина в сумме 12000 руб. подлежит отнесению на ООО «Ультрамарин».

ООО «Сочинская строительная компания» по самостоятельным требованиям о признании двух сделок недействительными уплатила 6000 руб. (л.д.32 т.2), в связи с чем, с третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, подлежит взысканию в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску.

ФИО2 при обращении с апелляционной жалобой уплатила 3000 руб., которые подлежат возмещению с истца и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора в равном размере по 1500 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 по делу №А32-16924/2016 отменить в части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ультрамарин» и общества с ограниченной ответственностью «Сочинская строительная компания», а также в части распределения судебных расходов.

Абзацы второй, третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 по делу №А32-16924/2016 изложить в следующей редакции:

"В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ультрамарин» и общества с ограниченной ответственностью «Сочинская строительная компания» о признании недействительными (ничтожными) заключенных между ООО «Холдинговая компания «Атриум» (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) договоров долевого участия в строительстве многофункционального торгового комплекса № Т-209-156 от 16.01.2012 года и №Т-208-155 от 16.01.2012 года, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сочинская строительная компания» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску."

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2017 по делу № А32-16924/2016 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ультрамарин» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1500 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сочинская строительная компания» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 1500 рублей государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий М.В. Ильина

СудьиН.Н. Смотрова

М.В. Соловьева